供应井喷大增37%,广州土拍市场热烈但勿轻言涨价

【整体概述】成交稳定，供应大增37%，市场再度蓄势

根据监控显示，5月广州新房网签6432宗，环比上月微降2%。网签面积69.84万㎡，环比上月微降4%。

从周度网签结构看，五月上半月网签平稳，其中第二周（即五一假期后5.4-5.9日）受节后热度回调影响而相对平淡。但自第三周起，市场再度蓄势，特别随着下半月新增供应大幅井喷，促使成交持续两周上升，单周成交量分别列2020年周度top3、2水平，整体看市场在月底热度回升。

从月度对比看，五月广州新房成交情况与四月接近，市场热度保持平稳。四月热度回升主要得益于3月底最后一周，受疫情影响各项目加大促销优惠力度，一口价、特价单位层出不穷所带来的虹吸效应，创造出2020年周度top1水平的高位成交。而五月则依靠“五一假期促销+月底新货热盘供应充足+240亿土拍推动”维持了整月的热度。

此外，本月新增供应达85.42万㎡（7798套），环比上月大增37%，同比去年五月大增24%。新增供应井喷，反映房企看好5月底及6月市场，提前积极备货应对，有利于促进成交进一步增长。

【新批供应】供应井喷，环比同比均大增，产品类型丰富

本月新增供应达85.42万㎡（7798套），环比上月大增37%，同比去年五月大增24%。

主力供应区域集中在增城、番禺、黄埔三区，分别供应22.9万㎡（2276套）、21.0万㎡（1876套）、17.8万㎡（1703套）。三区累计供应61.7万㎡（5855套），占全市72%的供应量。增城依然保持供应量“头把交椅”，其中时代倾城（中新）一次性获批9.43万㎡（927套），碧桂园云顶获批3.19万㎡（286套），保利大国璟获批3.05万㎡（360套），品秀星图获批2.15万㎡（232套）。

番禺上月零供应，蛰伏一个月后，本月单月获批21.0万㎡新增供应。其中珠江铂世湾一次性获批9.04万㎡（732套）新货，并于5月23日开盘率先推出F1、F2栋296套单位，认筹量约350个，成交约220套，认筹转化率63%，销售去化率75%，引燃市场热度。

此外，位于化龙的广汽汽车小镇之智睿花园（产城融合项目、定向销售产品），也获批2.61万㎡（336套）新货，预计近期将首次定向销售给汽车城内员工。黄埔区本月供应17.8万㎡（1703套），环比4月（3.40万㎡）大增3.45倍。主力供应项目为品秀星樾、时代印记、保利拾光年三盘，分别获批3.89万㎡（371套）、2.57万㎡（288套）、2.41万㎡（259套）。除供应大增外，本月黄埔网签面积10.08万㎡，环比4月（9.14万㎡）增长10%。总体看，黄埔区是五月广州唯一供求双升的区域，市场热度能够较好保持。

【成交情况】黄埔是五月唯一供求双升区域，白云借高价地包装涨价致去化回落

从成交结构看，本月全市5区成交环比上升，6区下降。

其中越秀表现最为亮眼，5月录得网签98宗，环比升133%，主要得益于粤海拾桂府，单盘贡献区域41%的成交量。

此外，黄埔、南沙本月市场热度有所提升。黄埔录得988宗成交，环比升23%，占全市总成交量的15%，成交占比环比上月净增3.2个百分点，为全市最大增幅。主力贡献盘为万科幸福誉和实地常春藤，两盘贡献区域46%的成交量，其中万科幸福誉本月录得325宗成交，为全市热销盘top1。

在6个下跌的区域中，白云跌幅最大，本月录得104宗成交，环比下跌32%。白云区本月除保利阅云台录得22宗成交外，其它项目成交均不足10套。2020年5月18日，广州成功出让11宗地块创收240亿土地出让金，其中白云三宗商住/商服地成功出让，江夏地块更创出43144元/㎡的高楼面地价。5月下旬白云多盘借江夏地块包装涨价，希望促进成交但收效有限导致去化回落。

【库存状况】供应井喷致库存结构性波动

本月全市库存量787.64万㎡，去化周期14.3月，库存环比上月有所扩大，主要是受新批供应井喷影响，房企积极备货备战5月底及6月初市场，导致库存正常波动。

【个盘表现】万科幸福誉荣登五月销冠，中心区保利天汇上榜

本月广州TOP10热盘中，除融创文旅城、保利天汇分别来自花都、天河外，其余八个项目均来自东部，黄埔、增城凭借大盘货量充足+价格优势，持续维持高热度。

【后市研判】六月冲刺年中业绩，成交或稳中有升。虽土拍市场热烈但勿轻言涨价。

广州中原研究发展部认为，五月市场热度与四月类似，整体保持稳定。但五月下半月开始供应井喷，反映房企看好五月底及六月市场，积极备货应对，预判六月新房市场将会有更多新盘新货入市，满足各类买家需求。加上5-6月土地市场异常活跃，土拍市场的热度将会延续到新房市场，六月新房市场热度将继续保持，成交量或稳中有升。其中增城、番禺、黄埔将是主力供应区域。

但价格方面，一方面六月为房企年中大考月份，特别上市房企为冲刺年中业绩，预判会给予较多促销，大部分项目价格稳定的可能性较高。预判外围区如增城、南沙仍会保持较优性价比，但热点板块的热销项目如天河、黄埔等，价格可能相对坚挺。

另一方面，在518广州240亿土拍大战后，从白云多盘试图借“江夏43144元/㎡高价地块”包装涨价刺激成交结果收效有限的情况看，当前房地产市场依然是刚需市场，特别现在疫情尚未结束，经济还需“六保六稳”的背景下，大部分买家对价格的敏感性相对较高，只有高性价比的项目才能实现热销，因此建议房企短期内勿轻言涨价，以“多成交”为重点。

来源：广州中原研究发展部

相关知识

供应井喷大增37%,广州土拍市场热烈但勿轻言涨价
激烈土拍大战背后，广州楼市要回暖了？
广州新房供应井喷,市场备战“金九”成交量升价稳
3月广州一手楼网签大增480% 一二线城市土拍升温
3月广州一手楼网签大增480% 一二线城市土拍升温
土拍预告 | 6月29日37城131宗地块出让,杭州、东莞、广州等地有宅地出让
房地产行业快速回暖,土拍市场热度不减
“逢土拍必涨价”?买房还是得乘早
年中大考,开发商备货积极或有更多促销
政策加码 土拍市场或稳中回落