北京老破小的未来是“以旧换新”吗？

哈喽大家好，我是血拼哥。

天底下没有新鲜事，听说了么，全国超30多个城市的房子开始推行“以旧换新”了。

又是活久见的一回，这年头，除了手机冰箱电视机，房子也能“以旧换新”了。

这是个神马思路呢？对咱刚需老百姓是不是好事呢？

北京会跟进吗？

咱买了北京老破小的朋友未来是不是有了新出路了？

别急，今天就大家关心的这几点，好好给大家分析分析，也欢迎评论区说说你的看法！

01“以旧换新”怎么玩？

去年血拼哥就注意到这个变化了，当时还是上海杨浦四平路街道鞍山x村试点，当时的以“旧换新”还是以趸租的形式。

但是今年，郑州玩出了新高度，国资直接下场了。有人戏称，“政府下场收房子”。

目前看，各城市，“以旧换新”玩法不同，主要分为以下三类：

第一种是房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

第二种是部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

例如在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

第三种是，部分城市的国企平台或开发商选择直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。

郑州这一次直接采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，

马力十足的开启了全新的“以旧换新”。

郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》表示，将通过郑州城市发展集团有限公司（下称“郑州城发集团”）收购，在方案试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。

方案还提出，凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

郑州此次收购的旧房一般是房龄20年以内的商品房，后续将由郑州城市发展集团有限公司对其进行改造，用于保障性租赁住房。

此举一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手链条，促进房地产市场修复。

02为什么是郑州，北京会跟进吗？

“以旧换新”的形式买房，对购房者来说，不用额外掏太多钱就能完成置换，经济压力小，还改善了居住环境，也能避免自行置换时的市场砸盘下跌风险。

这么厉害的政策北京有望跟上吗？

要想知道北京会不会跟，咱们得先知道，为啥这个政策被郑州带火了。

首先郑州确实坐不住了！

郑州房地产的主流客群无疑都是河南本地人，但是河南是典型的人口外流型城市，很多河南人外出打工赚钱，再回河南买房，首选肯定是省会城市。

数据显示河南有277万人在广东务工，246.6万人在浙江务工，以前这样的地方都有限购，即便大家有实力置业，但是大家打完工只能选择回老家买房子。

但是现在不一样了，广州杭州都已经取消限购，这样一来郑州就很尴尬了，“老乡”真走了，郑州怎么办？

郑州新房库存高企，为了去化新房价格从2022年的13492元/㎡下滑至2023年的12867元/㎡，另一头，主城区二手房挂牌了也在飞涨，即便“以价换量”，也拦不住量和价齐齐往下走。

单就广州和浙江加起来就有500万的河南人，这里边如果有10万人买房，背后就是5万套新房去化空间，郑州怎能不出手？

“以旧换新”让新房卖出去了，也解决了老房子卖不出去的难题，改善了老区人民生活，土地也能继续卖了，四全其美，三方满意，这事就能推行下去。

其次，郑州有可行性。

郑州市的统计显示，目前市场挂牌出售二手房客户中超三成有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间。“以旧换新”完全有市场，接受度不会低。

最后，郑州这次政策贴合了大力发展保障性住房的主基调，政策力度也足够大。

郑州收购主体根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应。

回看北京，贝壳研究院统计显示，北京市改善性需求占比超过50％，超越刚需成为住宅市场增长新动能。目前北京二手房挂牌激增，置换链条受阻，新房/改善也受到了影响，从这个角度考虑，“以旧换新”不失为一个打通换房链条的手段。

但是作为一线城市，北京虹吸周边城市、甚至全国的效应太强，基本不用担心核心板块去化，目前北京的主要问题是市场分化严重，刚需不愿意去的区域，改善更避之不及。

“以及换新”如果是为了打通这些区域的换房链条，势必陷入无人响应的尴尬境地。

而且政府下场收购，二手房估值会不会收影响，会不会出现权利寻租空间？北京要推行这样的政策不是完全不可能，但是需要更充分的准备和支持。

目前来看，施行“以旧换新”模式的城市涉及二线城市部分区和包括县级市的二线以下城市为主，或旨在用地方政府让利的方式起到定向去低效库存的作用。

但是收购模式对城投公司及地方政府资金占用大，而收购后旧房房源主要投入的保障性租赁住房则需追加改造投入、且未来回款周期较长，总体看，这个政策还需要更多支持，郑州这一轮能不能真的良性循环起来，也有待观察。

不过可以看到，越来越多的城市正在采取这种政策形式激活当地市场。

03“以旧换新”让老房子“游戏币”化

目前看，落地“以旧换新”的城市采用的方式基本全部是“闭环操作”。

也就是说，即便把房子卖给政府，得到的款项也只能用于置换新房，不能套现离场。

这样一来，以旧换新的老房子就变成了⌈游戏厅里⌋的⌈游戏币⌋，你除了继续玩，这些游戏币在手里也根本没其他用处。

所以这导致一个问题，能玩转“以旧换新”的区域基本是二手房丧失流动性的区域。

反正老房子卖不出去，“以旧换新”还能换个新房住，何乐不为。

从这个角度看，北京玩不转“以旧换新”。

4月第一周的数据出炉了，4月截至11日，北京楼市二手房成交4103套，环比下降6.1%，同比上升7.9%。

相比于以往北京楼市最热闹的时候，这组数据看起来其实不太扎眼。

但如果放到全国楼市中对比，会惊讶的发现，北京果然是北京，全国的龙头老大哥。

目前的大方向看，新旧动能转化，房地产野蛮生长的时代已经过去，让老百姓“安居乐业”才是接下来的主基调，所以短期一两年，我个人不看好“房价上涨论”，但是长期，我相信北京的发展和流动性，起码北京不会没有需求。

还是那句话，这个阶段，对真正有居住需求的刚需确实是低成本置业的机会。建议大家多看看，多转转。

另外，据消息，房地产三大工程专项资金已经下发，预计下半年全国会陆续启动保障性住房建设筹措，期待北京进一步的消息吧。返回搜狐焦点首页，查看更多

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