新"腾退"："老破小"或将被收购！

随着城市更新被禁止“大拆大建”以来，城市中心的“老破小”究竟何去何从，成为了一个关键性的问题。

很多人都特别关心自己手里的“老破小”资产，如果失去拆迁的机会，未来究竟会走向何方。

尤其是在刚需减弱，改善逐渐占据主导的市场走势中，老破小的流动性开始失速，引起了很多人的恐慌。

中国核心大城市的改善需求，“卖一买一”占了非常高的比例。

只有将自己手里的老破小资产卖掉，才能有资格或有资金进行改善，而如果手里的老破小无法正常流动，那么整个楼市的闭环就无法形成。

这其实也是目前中国楼市最大的问题所在。

而就在最近，老破小的处理结果逐渐浮出水面。

政府要开始下场正式“收购老破小”了，中国楼市也要正式启动“以旧换新”的救市行动了。

首先出手的是“郑州市政府”。

4月1日，郑州市房协微信公众号发文称，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

根据《通知》，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

那么具体如何实施？《通知》显示，主要通过两种方式实现。

第一种方式就是政府直接下场收购。

由政府制定的收购主体，郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。

试点期间逐步在全市完成5000套的收购计划。

根据我们的初步判断，政府下场收购二手房，极有可能会收取“房票”的方式来进行。

简单来说，就是政府收购你的二手房，然后直接给你一张房票，让你用来购买新房改善房。

同时政府收购这些二手房老破小，大概率将会用来变成保障房。

这种做法可以达到一箭双雕的作用：

一个方面可以促成新房市场的成交，相当于直接给钱让大家去买房改善，让整个市场形成闭环。

第二个方面又不需要新建保障房，直接把原有的老破小二手房变成保障房即可，这相当于“老破小保障化”。

第二个出手的地方是无锡市。

4月2日，无锡市在官方微信公号发布“以旧换新”公告：在梁溪区范围内试行指定主体回购居民存量二手商品住房。

具体的操作办法是：

第一，置换房源须一对一，一套存量二手商品房置换一套新房。

第二，存量二手房总价不高于新购房源的60%。

从无锡的做法中，我们也可以看到，政府下场收购二手房老破小，都是“不给钱”的，重点在“置换”。

简单来说，就是“用房换房”，新房给你，老房子给政府用来做保障房。

根据目前的不完全统计，已经有10余个城市或地区推行房产“以旧换新”相关政策。

但是目前这种由政府下场直接收购二手房的救市做法，是否会在全国范围内大规模推广，还需要解决两个问题：

第一个问题就是政府收购资金从哪里来？

这部分资金是否由央行的PSL资金来出，目前可能性比较大。

目前央行的说法是，PSL资金重点支持三大工程，分别是保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。

而政府下场收购老破小二手房，正是增加保障房的重点手段。

如果能够获得央行的PSL支持，那么老破小被收购的救市行为极有可能会扩大规模。

第二个问题就是收购的价格究竟如何确定？

收购的价格也非常关键。

比如目前在北京实施的直管公房平房退租中，其实也是由政府直接出钱收购居民手里的平房资产。

其中的定价也引起了很多的争议。

所以如何确定老破小的收购价格也非常关键。

综上所述，我们应该可以看到，在中国，一场“以旧换新”的经济运动已经逐渐拉开。

在这种大背景下，老破小二手房的出路极有可能就是“被收购”，然后变成“保障房”，加快中国住房的“双轨制”建设。

否则如果保障房仅仅是通过拿地，再盖新房子，那速度远远跟不上市场的需求。

相反，如果能够通过政府下场直接收购部分老破小，然后变成保障房，这个速度就会快很多。

这对于中国核心大城市，主城区的老破小居民来说，一场新的“住房腾退”就会正式拉开序幕了。

把老房子直接腾给国家，变成保障房，然后自己拿着货币或房票去买新房，这种“以旧换新”或将可以激活目前的中国房地产。

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