老破小,正在加速下跌!

  老破小屹立不倒的神话,正在破碎!

  未来三到五年,一场巨大的老破小抛售潮,正在来临。

  那些已经手持老破小的朋友们,这篇文章比较残忍,请酌情品鉴,读完记得该出售时就出售;

  对于那些准备买房的朋友们,请睁大眼睛、保持冷静,务必读完文章再做决定。

  各地的老破小,正在加速被“遗弃”。

  来先看一则新闻:

  根据机构数据显示,今年上半年,北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线。

  是的,成交大幅下跌,老破小没人要了!

  成交量的下跌只是开始,价格的下跌,才是老破小被遗弃的底色。

  根据北青社区报消息,与去年9月相比,顺义老城区,地铁旁1990年的老小区东兴一区同一套房子从4.3万元/平方米跌至3.6万元/平方米,降了7000多元。

  此外,龙府花园等城区8个小区的房价也都下降了,降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之间。

  其实,量价双跌的情况,对于老破小而言,并不让人意外。

  因为我们都明白,越老越值钱的东西,基本不存在,除非是古董。

  房子更是如此,随着房龄的增加,或多或少都会贬值。

  毕竟,回归到最基本的居住属性,对于老破小而言,无论是户型设计还是硬件设施等都存在老化的情况,都会影响居住舒适度。

  拳怕少壮,房怕楼老。

  所以,按理说老破小的价格应该会随着楼龄的增加而下降才正常。

  但是过去我们看到的情况却是,不少城市的老破小价格依然坚挺,有些甚至逐年上涨。

  老话说,事出反常必有妖。

  很多城市,特别是一线城市的老破小之所以贵,是因为极度不平衡的供需和学位等因素加成!

  但如今上面这些情况,正在被打破;老破小的江湖地位,也岌岌可危!

  不少城市,正在疯狂抛弃老破小!

  老破小的坠落,有些是因为政策的引导,有些则是市场的行情驱使。

  先看前者,代表城市是北京。

  纵观最近的北京土拍市场就可以发现一个重要现象:

  中心城区供地规模出现下降,外围新城的供应明显增多,比如亦庄、顺义、房山、大兴和昌平的供应都在增加。

  这意味着,主城区饱和之下,“近郊新城”已经成为了北京房地产下一程的主战场。

  而主城区的老破小,危矣!

  8月4日,北京发布新政对“中心城区+60岁以上人口+户口迁出”特定人群做出松绑。

  具体来看,符合条件的人群只要卖掉“主城区 房子”并且买入所谓的“全龄友好住宅试点项目”可以认房不认贷,最低首套首付35%,二套首付可以做到60%。

  这可是一步大棋!

  翻译一下,这个政策的出台,将直接刺激人口从“中心城区”向“近郊新城”转移,从而降低“中心城区”人口密度。

  为了享受“认房不认贷”优惠、为了更好的居住条件,卖掉中心城区的小户型就是一个不可逆的大趋势。

  对中心区老破小,这是一场妥妥的大利空。

  政策已经出台,自此老破小的位分,将被褫夺。

  手持老破小的各位,慌了吗?

  别着急,这还不算完;老破小退场的戏码,也在杭州市场上唱着。

  如果说北京的老破小被抛弃是因为政策引导,那么杭州则完全是一场市场的自发现象。

  来吧,亮数据:

  根据目前公开统计数据,杭州目前的二手房库存已经高达19万套,根据贝壳找房的数据,截至目前平台挂牌已经超过9.8万套二手房。

  市场遇冷,海量供应,最惨的就是老破小,没有之一。

  君不见,市场火热时,大街小巷都是打新、验资和看二手的讨论,甚至连出门买瓶酱油都能收到张户型图。

  现在,行情今非昔比,特别是“5.17”新政之后,交付满两年的小区受到直接利好。

  越来越多的次新房进入二手市场,老破小竞争力变弱,就进一步贬值。

  遇到熟人谁不感慨一句:楼还是那个楼,价却不是那个价咯!

  降价只是隐性的现象,更明显的就是成交和带看量。

  一些熟悉的中介朋友告诉我:“别说成交了,老破小之类的房子一个月能有一次带看就不容易了。”

  目前杭州市面上的老小区成交量相比去年上半年近乎腰斩,价格降幅也很大,在20%-40%不等。

  比如西湖区的朝晖小区,现在的成交单价在3.3万-3.6万元/平方米,但去年差不多的房源,成交单价都在4万元/平方米。

  一些着急卖的房东,一般会自己先调低5%左右,实际到了面谈时候,普遍还有10%-15%的谈价空间。

  很多精心装修过的老破小,也都是两三个月才勉强遇到意向买家,另外挂牌半年甚至一年都没有成交的比比皆是。

  想想也是,市场遇冷就是买方市场,次新房都已经挑花了眼,就更不屑去看年老色衰的老破小了。

  你看,像不像男女比例失衡的相亲市场?有房有车都先靠边站,还要长得够好看!

  杭州和北京只是代表,一线和强二线都尚且如此,另外一些城市的老破小的未来更是可想而知。

  无论如何,各地老破小被疯狂抛弃的事实,已经板上钉钉。

  有句话怎么说来着:该来的,拦也拦不住。

  未来,这种房产的抛售潮的趋势将会愈来愈明显。

  一线和强二线已经出现了老破小的抛售潮,你所在的城市出现了这样的情况吗?老破小真的不能买了吗?如果你手上正好有老破小这样的房产,应该怎么办呢?可以扫码添加微信,我们的房产置业老师会结合实际情况,给你提供建议。

  过去我们就已经多次提醒过大家,老破小终将被抛弃,而今年,老破小正在加速被抛弃!

  因为老破小的价值支撑,正在迅速消散。

  这种天坑房产的缺点,正在疯狂暴露。

  这里只挑三个最重要的维度讲一讲:

  1.坚固的地段论,正在变化;

  所谓的老破小,顾名思义,无非就是又老又破又小的房子。

  当然这种房子,由于建成年限比较早,通常都在中心区。

  如果你手上的老破小连中心区的优势都没有,那么我只能祝你好运了,因为你的这套房子,除了自住真的一无是处。

  ——赶紧出手解套,要不然再过两年,连神仙都救不了。

  但是别忘了,城市的中心是在不断变迁和外溢的。

  曾经的城市中心区,放在如今,可能也不再是香饽饽了。

  拿深圳来说,曾经的罗湖是绝对的市中心,但是城市的变化就像孩子的成长,一二十年间足以翻天覆地。

  城市在发展,中心在变迁。

  熙熙攘攘的外来者,也见证了深圳中心从罗湖到福田再到前海和宝中的变迁。

  再比如向东和向南发展的广州,城市的中心也在不断变迁之中。

  而随着时间的变迁,成长的是城市,变老的是楼龄,潜力板块也在不断迁移。

  ——那些曾经的中心住宅,早已变成了如今的老破小。

  如今再买这样的房子,你可能收不到最大的涨幅和未来的潜力,有的却是电压跳闸、下水道堵塞、蟑螂老鼠出没、以及永远紧张的停车位。

  更夸张的是,半夜加班回到家,还能透过隔音不好的楼板听到轰隆隆的麻将声。

  原本以为买在市中心是个潜力股,结果却是个处处堵心的烫手山芋,就像一片狗皮膏药,扯不下来又甩不掉。

  2.学区神话也在消散;

  很多老破小之所以还在市场上横行,是因为仗着有优质学区,有恃无恐。

  而近年来的教育公平之下,学区房终于开始动荡。

  北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等城市都相继出手打击天价学区房。

  虽然不能否认,一些名校扎堆片区的学区房依然会很抢手,但是千万别忽视了上头对教育公平的决心所在。

  拥有好学区的次新房市场依然充实,但是老破小就另当别论了。

  从上半年开始,不少学区房受到轮岗以及大学区影响,房价已经收敛了一波。

  可以预料,未来一旦学区改革继续深入,依靠学区的老破小,必然禁不住重拳。

  3.拆迁博暴击的可能性,正在消失;

  另外一些人,买老破小根本不是为了住,而就是奔着拆迁去的。

  我劝这些朋友,死了这条心吧。

  如今的旧改早已经不能和“拆迁”划上等号了。

  2020年7月20日,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

  已经明文规定:用老旧小区改造代替直接的拆迁,一来避免劳民伤财,二来就是为了控制房价的增长。

  划重点:“旧改”是在原有的基础上进行改造,重点改造的是小区的生活配套,而不是推倒重建。

  比如加装光纤网络、更换水电线路、加装电梯、配置新的停车场等等....

  “嘭——”重锤落下,拆迁博暴击的梦,被砸得稀碎!

  懂了吗?买老破小去赌拆迁赔钱,奢望暴富的这条路子行不通了。

  经过上面这么一番番的折腾,原先支撑老破小房价的因素,正在一个个被瓦解,未来的老破小的命运,冷冷清清凄凄惨惨......

  那么,你手上的老破小还好吗?

  听我一句劝,转让垃圾房产要趁早,如果没有,也要避免买入垃圾房产,尤其是在当下这个关键时间节点,如果你害怕踩坑,把握不好,可以扫码添加微信,我们的房产置业老师可以为你答疑解惑。

  如果此刻你要问我老破小的未来是什么?我的回答会很笃定:

  ——老破小的未来是没有未来!

  以上内容一句话概括:老破小,已经失去了最后的尊严!

  所以,在购房名额和贷款资格都非常珍贵的时代,千万别随随便便买了老破小,因为未来置换的代价,非常大!

  手上有老破小房产的,尽快出清!尽快出清!尽快出清!

  最后补充一句:没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,如果卖不出去,是因为割的还不够狠。

  文章很扎心,现实很残酷,还未醒悟的老铁们,早日看清事实,最后动动小手指,点击名片,顺手来波关注。

  买房除了老破小这个坑以外,选小区也是门学问!同一个区域,只是隔了一条马路的小区,房价都能差个万吧块!

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冀文超 )

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