深圳3宗宅地上新,为什么开发商高兴不起来

2020年宅地首拍之后，不到一个月，深圳再集中出让3宗宅地，用于建设保障性住房和人才住房，3宗宅地分别位于宝安福永、龙岗宝龙街道、深汕合作区。

值得注意的是，除深汕之外的两宗地都将建近地铁口项目，其中，位于龙岗宝龙街道地块建成后项目售价不得高于24300元/平方米。

回顾深圳3月土地市场，2020年3月份共公开挂牌7宗地，包括2宗位于坪山的工业用地、4宗分别位于宝安尖岗山、宝安区燕罗街道、龙华民治、盐田的居住用地以及位于粤海街道的商业用地。

7宗地中，除位于宝安区燕罗街道地块流拍，其余地块均成功交易。

据最新消息，宝安尖岗山、龙华民治两地块已经在进行建筑方案设计，计划今年 7 月开工建设。

01 安居集团包揽3宗可售型人才住房用地

3月4日，深圳2020年宅地首拍，与以往普通住宅捆绑配建人才住房模式不同，深圳首次推出独立可售型人才住房用地，4宗土地总土地面积8.8万㎡，总规划建面39.3万㎡。

其中最受外界关注的是宝安尖岗山和龙华民治地块，前者紧挨泰禾的“地王”地块和越秀地块，后者位于龙华老城区。

土拍共吸引了超10家开发商参与，但最终都颗粒无收。深圳人才安居集团成为当天最大的赢家，将三宗人才宅地收入囊中，总成交价34.86亿元，溢价率最高为45%。

02 深圳首次向建筑设计类企业定向出让总部用地

3月26日，深圳南山粤海街道商业用地T107-0089公开出让，要求由两家建筑设计类公司联合竞拍，最终深圳市建工集团股份有限公司与深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司以底价7.17亿元，联合竞得。

这是深圳首次向建筑设计类企业定向出让总部用地，楼面地价大约1.6万/㎡。

据了解，深圳市建工集团股份有限公司成立于1983年05月26日，深圳建工集团已有30多年历史，承建了深圳市民中心、深圳机场、深圳地铁、深圳香港西部通道、滨海大道、南方科技大学、香港大学深圳医院、深圳大学总医院等一批标志性建筑，被建设部誉为“特区建筑企业标兵”，曾18次获得建筑界奥斯卡“鲁班奖”，15次荣获“国优奖”，多次入选“深圳市100强企业”。

深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司成立于1994年，是“全国建筑业最具成长性100强企业”、“中国建筑装饰行业100强企业”，以建筑装饰装修、建筑幕墙、智能化、消防、金属门窗、机电设备、钢结构等工程的设计、施工与安装为主营业务。

该宗地位置就在春笋对面，土地面积约4808平方米，总建筑面积43600平方米，项目建成后，全出让年期内不得转让。

03 上新！4月深圳将推出3宗人才房用地

据深圳市土地房产交易中心，4月深圳将集中出让3宗宅地，用于建设保障性住房和人才住房。

三宗宅地分别位于宝安福永、龙岗宝龙街道、深汕合作区，这是深圳2020年第二批推出的住宅用地供应，也是继3月3日集中出让宝安、民治、盐田4宗宅地人才房用地后的再一次出让用于建设人才房的用地。

①深汕特别合作区H2019－0017宗地

位于深汕特别合作区鲘门高铁片区毕昇路东侧的二类居住地块H2019－0017宗地即将以“单限双竞”方式挂牌公开出让，该地块挂牌起始价为1．96亿元。

据了解，H2019－0017宗地土地面积38533平方米，建筑面积123305平方米，土地使用年期70年。地块挂牌期自3月30日至4月8日15时止，最高限制地价2．94亿元。

H2019－0017宗地可建安居型商品房，地块采用“单限双竞”的方式出让，即限成交地价、竞成交地价、竞无偿移交给政府的安居型商品房面积。

本宗地安居型商品房建设户型标准面积不超过90平方米，建设标准不低于深圳市行政区（新区）同类型保障性住房。

无偿移交的安居型商品房产权归深汕特别合作区住房建设和水务局。

值得注意的是，公告要求宗地自《出让合同》签订之日起一年内必须动工、四年内竣工。项目建成后，宗地内安居型商品房部分须按照区管委会关于安居型商品房的相关规定进行销售，配套的商业用房部分可分割办证、转让。

项目对项目入市价格未做具体规定，虽然有明文规定，深圳人才住房和安居型商品房价格为周边地区市场房价的5-6成。但等待四年竣工入市后，周边商品房价格还不得而知。

去年12月，深汕合作区首个住宅项目振业时代花园项目开盘，项目占地8.7公顷，建筑面积28万平米，户型77-132平米，容积率2.5，产权70年，备案价格在9000-12000元/平。

②宝安福永桥头A207-0131宗地

根据深圳市土地使用权出让公告，此次计划出让的A207-0131宗地位于宝安区福永桥头地区，土地面积17893.55平方米，建筑面积89460平方米，挂牌起始价6.85亿元，最高限制地价9.93亿元；

A207-0131宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让：

双限：限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价

双竞：竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积

当最高报价未超过最高限制地价，按价高者得的原则确定竞得人和成交价，当报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞人才住房面积，总建筑面积不变，最终，由报出人才住房面积最多者得。

宝安区A207-0131宗地建设的住宅类型为可出售人才住房，且必须严格按限定的销售均价和最高销售单价销售。

据链家数据，福永最新二手房报价48239元/㎡，公告显示，A207-0131宗地人才住房销售均价不高于30400元/平方米，最高销售单价不高于31900元/平方米，人才住房未来的售价在现有商品房售价的7成左右。

目前，片区具有代表性的楼盘有怀德峰景、中粮凤凰里、万科金色领域等，其中，怀德峰景由于楼龄较新，且距离在建12号线怀德站仅525米，在目前挂盘项目中价格最高，中粮凤凰里虽是片区内具有代表性楼盘，但是距离最近的地铁站11号线塘尾站956米，且房龄超过10年，所以价格也略低。

另外，片区内多小产权房和公寓，如果选择这一片区，需要注意甄别产权性质，如表格列出的同泰时代中心距离11号线福永站569米，挂盘价3字开头，但是需要以公司名义购买，梯户比较高。

新房方面，代入市的项目有菁英智慧领寓，项目主推安居型商品房及公寓，产权年限为70年，开发商为深圳市碧桂园房地产投资有限公司，位于福永街道107国道东侧，同和幼儿园东，共有6栋1869户。

③龙岗宝龙街道G02203-0016宗地

G02203-0016宗地位于龙岗区宝龙街道新能源产业基地，土地面积15038.32平方米，建筑面积82710平方米，挂牌起始价3.6亿元，最高限制地价5.22亿元；

目前地块周边多工业园区，没有二手房在售，地块距离在建的14号线宝龙站大概在1公里左右（高德地图测距），所以猜测建成后的可售人才住房应该是配套附近的工业园区。

和上述宝安地块相同，G02203-0016宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

G02203-0016宗地人才住房销售均价不高于23100元/平方米，最高销售单价不高于24300元/平方米。

另外，同3月出让的人才房用地一样，龙岗G02203-0016宗地和宝安A207-0131宗地出售的人才住房产权限制及封闭流转。

自签订买卖合同之日起，累计缴纳社保满十五年，或者年满六十周岁且购房满十年，向政府缴纳增值收益后，可以取得所购人才住房的完全产权。

满三年至取得完全产权前，需要转让的，可以转让给符合条件的人才。

04 一套都不能少，深圳背负8万套公共住房筹集任务

深圳接连出让人才住房用地，与“十三五”期间深圳将筹集42万套各类住房这一目标有关。

“一套都不能少”是2019年10月25日，市委市政府对市民群众的郑重承诺。

今年是"十三五"规划的收官之年，为确保完成"十三五"建设筹集 40 万套公共住房的目标，今年将完成 8万套建设筹集任务。

这些房子将从哪里筹集？

新供应用地建设；

棚户区改造、已批未建用地、未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、社会存量用地、征地返还用地等建设；

招标、拍卖、挂牌用地配建，城市更新配建；

轨道车辆段和停车场等城市基础设施和公共配套设施综合开发建设；

社会存量住房租购；

临深片区城际合作建设。

3月5日，深圳市住房和建设局通过最新一期市政府公报正式印发《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》，根据该办法， 城中村房源和经依法处理后的没收类违法建筑，满足安全条件的房源也将成为人才房筹集的房源。

一年8万套人才房，对于市政府来说，任务重，时间紧，必须通过多渠道解决。据公开信息，去年深圳计划供应34宗公共住房用地约100公顷，计划到今年4月底前，相关建设用地全部出让完毕，以确保满足今年公共住房建设需求。

还有一个月的时间，除上述3宗地外，不排除4月的深圳还会有人才用地将进行公开出让。那么，即将出让的3宗人才用地，会再次被人才安居集团拿下吗？

不管怎样，“双竞双限”再加上“人才房”，严苛的条件给深圳开发商拿地的选择越来越少了。

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