巴南位置最好的李家沱,终究是干不过蔡家?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-31 17:26

最近的土拍又热了起来。

昨天，位于北碚蔡家和巴南李家沱的两块地进行了拍卖，都是溢价成交，价格说高不高，说低也不低。

第一块参拍企业：龙湖、金科、保利、华宇、中海、金地、雅居乐、中南置地、香港信和、颐天康养、天府&新城

最终金科13.75亿元，楼面价6731元/㎡，溢价率22.08%竞得

第二块参拍企业：龙湖、保利、荣安、合能、弘阳、新希望、金科&大唐

最终弘阳8.45亿元，楼面价6313元/㎡，溢价率14.78%竞得

其实这个价格倒是意料之中，毕竟这两个地方的土拍一直都比较稳定的。只是令人感到比较意外的是，处于内环之内的巴南李家沱比蔡家的价格还要低大概400元/㎡。而且巴南这块地是滨江块地，按理说价格应该也不会低啊。

有人就表示，巴南这块地这么好的位置居然比不上蔡家，李家沱滨江这个位置才卖6300多，起码得7000嘛。虽然李家沱这个容积率是2.0，蔡家那个是1.5，但是李家沱也太不争气了。

李家沱离杨家坪、万象城都10公里以内，解放碑、南坪15公里左右，临江临地铁站，但是李家沱周边的破老小确实对环境来说或多或少是打了折扣。

蔡家这块地看上去很荒芜，离地铁也有一定距离，不过离自贸试验区比较近，比较容易打造，最主要的还是沾着北边的光环，一路向北还是很有吸引力啊。

蔡家地块

李家沱地块

不过这样的价格对比，至少在对李家沱和蔡家的直接感觉上，多少还是让人有点儿诧异，李家沱的价值真的是被人低估了？

重庆一路向北，还是开发商最懂行情！

金科一直是比较重仓北区，特别是蔡家，可以说是相当的青睐，此外万科在水土，龙湖在中央公园等等。

蔡家的地价都比较稳，之前龙湖带了一波把地价拉到了8千多，如今拍到这个价格，也不低，后面还有大量的地等着卖，不慌。

更多的是为李家沱感到可惜的，离核心区近，但是滨江地块连蔡家都比不过，哎！如果李家沱那一大块是空地的话，绝对不会比北区差，可惜老破旧没人管，也得不到别人的待见！

当然，论单亩价格还是李家沱贵，楼面价只是一个参考，而且李家沱这个容积率高一点，此外这块地对其他附属建设也有一定的要求。

李家沱这块地位于巴滨路，挨着地铁站，怎么成交价这么低，连蔡家都卖不过，想不通。要知道李家沱对面的九龙半岛可是拍出了最高价13000多，就只隔了一条长江，楼面价就变成了一半，还是有点儿让人唏嘘的说。

这地块最终楼面价相对本区域其他地块而言，并不算低，去年3月下旬，中梁以6055元/㎡夺得中梁和苑项目地块，溢价率31.62%，是李家沱成交宅地中楼面价和溢价率最高的地块，直到昨天才被弘阳打破。

李家沱的地理条件位置很好，以前李家沱片区全是低密度的老住宅，完全有希望进行很好的拆迁规划，没想到却搞成现在这样，轨道近期看虽然有18号线，但辐射点不是很广，不过李家沱等了这么久才有一条轨道，也不错了。

主要是李家沱没有产业，李家沱定性了难有大改变，位置再好也没人关注，年轻人也不愿意买在李家沱，北面至少全是新的，好好打造给人的感觉还是不一样的。巴南能和北区比的就只有鹿角，好歹地价也是超过7000了。

有相关机构分析弘阳的拿地意图，从弘阳今年的举动来看，有将重庆作为重点组团的趋势，但弘阳的地块如此分散，除非再在每个组团补充项目，否则管理半径过大，一个项目就必然形成一个项目公司，管理成本放大是必然，高地价+高管理成本+低品牌合力。弘阳的这个策略从传统市场策略来看，有些让人看不懂！

中槽、内环内、滨江、近地铁，6000多...，这个价格看起来确实难以想象。虽然价格看起来感觉不是很让人惊喜，但不管如何，开发商的谋略也不会差，也许李家沱目前就值这个价吧。李家沱确实是核心区稍微比较次的地段，但仍然是巴南区最好的位置。

不过话又说回来，滨江地块2.0的低容积率才6300，无语了。看看都出绕城高速的木耳这么北的楼面价都是5200起步，这个市场行情确实有点儿搞不懂。

两江新区空港3号线最北端，起拍价5200元/㎡

有人这样分析，15年龙洲湾片区巴南万达区域的房价在套内0.7-0.8，照母山和江北嘴区域也才0.8-0.9，现阶段巴南区1.2-1.4，照母山和江北嘴区域2.2-2.5，价格差距从1千拉大到了1万。

按理来说应该补涨缩小差距才对，但目前来看，巴南区没有涨得起来的趋势，天量的在建房和天量的土地供应，后续没有诸多利好会很难吧。

这也证明了主城核心区的差价在在越来越大了，现在单价差距1万，未来会到2万？3万？

结语

九龙坡土拍现在拿出的基本都是核心地，价格不低；中央公园更是起步价八九千；大渡口在去年也成功破万；北碚水土、蔡家也相继走高；西永更是热度不减，唯有巴南冷冷清清，可谓土拍“劳模”。

南区没得较多的工作机会，就业、居住、商业、医疗、教育、交通等功能的稀缺（虽然两者各方面都要差一些）。

蔡家不管在有的人眼中再远，好歹也是北区四小龙之一，最主要价格相比北区其他地方还是略低，大开发商很多。现在哪个能吸引流动人口、外来人口、区县人口才是王道，人，才是一切的基础。

在一路向北的大环境下，南边本来就不是城市发展的主力方向，李家沱附近没有产业，虽然看着离解放碑，南坪距离挺近，但这些地方的岗位本来就不多，这个距离的优势其实面对蔡家的PK，开发商可能并不注重。没有资金、政策来扶持，再厉害的将军也打不赢仗。

就像有人说的那样，老破旧太多的地区不好整啊，等50年后，人口下降了，拆了修独栋别墅或者联排...那就价值回归了。

不过李家沱巴滨路一带环境还不错，目前不少开发商都在打宜居性刚需牌，发展还是可以的！

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