专家谈:房产投资的注意了!买房如何避开大坑?

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提问：你好广叔，南山大学城鹤祥苑首套3房。楼梯房，学位一般。我是否卖掉置换一套同价位的房子？最推荐买哪里？

回答：你好，鹤祥苑可以出手 置换方向需要根据你的需求匹配，生活半径，自住还是投资，是否需要学位，月供能力等等。

提问：你好广叔，看到广叔评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答：你好，从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。

适合居住的几个要素： 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。

异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。

提问：广叔好！最近想买房才关注到您，看了您很多的文章分享到了关于西安房价的走势，我看您不大看好西咸新区的发展，而我正好打算入手沣西新城的紫薇万科大都会，请问这个选择不合适吗？本人名下有高新电子城附近的90平小三室，目前首付能凑50，问题是：1.高新区域现在房价普涨，是否有合适的二手房或者好的楼盘置换130左右的、带中小学学区房呢？2.听说西咸新区的未来发展向好，尤其是以科技与服务为发展主题的沣西新城，我们近期去实地考察了紫薇万科大都会的房子，价位12000每平，户型92、110、129的小、大三室，我打算入手110平的，未来3-7年有两条地铁通过，值不值得买呢？非常感谢您的解答！

回答：你好，西咸新区体量比较大，潜力还是有的，但是任何新区的发展都需要时间的等待，10年左右这个板块会非常不错，自住加投资问题不大。沣西刚起步，崭新的新区都需要守大长线，地铁沿线挑个单价最低的，做好长持额度准备。万科大都会是大盘，规划特质不错 除了万科的品牌、项目整体比较大的优势之外，紧邻的就是吾悦广场购物中心，并且还有白马河公园。

虽然说目前看起来周边人气不如世纪大道，但等今年吾悦广场一开就可以看到人气的提升，未来也具备一定成长性。从周边盘的价格看，未来房价还将稳步浮盈。但真实价值的实现，还需要时间。

提问：广叔你好，不知该如何规划，看了你的推荐， 一线城市，感觉买不起，二线武汉还行，沈阳价格低，性价比高，但怕比较远，不好管理。

回答：你好， 1.沙县130的老破大建议尽早出手，给老人租房住，或者买一套电梯小户型自住。剩余子弹你可以挪出来投资。 2.这几个城市的排序：武汉>长沙>南昌 武汉+长沙/沈阳 是比较好的资产组合方式，长沙属于全国洼地，但限购很严，加上zf反炒房，现在还不是很好的入场时机。相同的单价，更倾向入手沈阳，基本不限购。

提问：广叔您好，如果总价450多万，投资哪里五年内增值潜力大，光明华润三房，光明勤正大城三房，大运龙岗中心城吉祥里四房，宝安，福田何南山，龙华有推荐也行？谢谢

回答：你好，想稳一点，关注租售比建议南山 宝安和福田 想博暴击可以试试光明，适合底层充足的人，前期租金收益太弱

提问：广叔好，如果卖掉望京现在的房子，还完120万按揭，还剩下440左右，手头现金100个，爱人公司可以用优惠利率的贷款大概150-180万（日利率万1.5），家庭月收入税后5万，不包含年终奖，请问我们能撬动1100-1200的房子吗？全款买入抵押合适，还是寻求多贷款的央产房合适？房本夫妻共有名字，我名下无贷款记录。感谢广叔一直以来的指导，提前预祝新春大吉！

回答：你好，近几年收入稳，可以淘淘1000-1200直接的标地。 贷款利率7%以内的贷款都可以用 央产房足够便宜可以入手，重点还是看价格。

提问：广叔你好，我现成都南湖有一套房，预计市场价在240万左右，但还有房贷55万。靠近新津的彭山恒大第二套房，今年5月交房，房贷也在50万左右。去年离开成都回老家。今年计划在福州购房让孩子入学。但需要把成都房子处理一套才有子弹，长期看好成都房价，福州房子价高所以纠结。1，福州房子高新板块或长乐，马尾哪个更合适？2，目前高新价格相对市区低一些，也有合适的学校，高新三盛及阳光城盘如何？3，成都房子建议卖了购买福州？还是运作二押或过桥贷，挤出子弹后，购买福州小套房入学。如果用过桥贷福州房建议全款还是贷款，也在考虑房贷总量。谢谢

回答：你好，福州属于政策导向型城市，大企业入驻，产业带动住宅价格，加上长乐市改区，并入福州，机场地铁快线。福州基本面不差于厦门，但是价格低于厦门，厦门涨了太高回调，福州略好一些。但是放眼全国，福州三线城市，单价2万太贵了。如果本地土著可以买一套自住。

考虑你在福州有刚需自住+学区需求，可以买入一套，但是不建议你把成都房子作二押或过桥代，现在买房不宜把杠杆拉得太高，因为整体静淡市，房子涨幅慢，负债成本很高，这种操作适合大牛市。建议你卖1买1，优先出掉彭山，成都另一套可以配合出租长持

提问：广叔你好，本人目前有一个刚需名额需要你你推荐：中原启辰，光谷祥云，城投四新之光三个盘中买一套，我想在12月份里再入一套，做到你说的并发，看能不能两个首付三成，如果不行第二套也准备首付五成入一套，如果在十二月入，二手房估计来不及，请问第二套有什么推荐和好的建议？

回答：你好，新盘做不了并发，失败的概率很大 二手房才能操作 最稳妥的方案，刚需名额抢一套，首付3成 全款抵押再淘一套二手笋

提问：你好广叔，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

回答：你好，到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

提问：广叔你好，目前北京有两套 强佑府学上院2017购买120 自住 估价800+ 但是有500贷款 回龙观有套商住两用 东亚上北 无贷款 87平 220买入 目测260能卖出 老家有套200平房 现价150 无贷款 手里子弹300 想用于投资 贷款目前无压力 年收税后50+ 想问下广叔投资方向 如何操作一波？

回答：你好，商住建议出掉，老家房子作为投资不建议，当然自住就随意了 这样首付能到500+，以全款抵押可以入到1000左右的标的，但你整体的月供压力会过大 综合下来 建议看800左右的标的，板块推荐： 望京 双井 朝青

提问：广叔你好，坐标西安，现有大兴新区三室住房一套（贷款50万），一室住房一套（贷款20万），子弹30，想要用其中一套置换曲江一期的学区房，基本锁定中海东郡，现在小孩三岁，提问1.现在是否是置换的时机还是可以再等一年？2.是应该用三室去置换三室还是应该用一室去置换一室？望给建议，谢谢！

回答：你好，1.现在是置换时机，市场平稳之时是最合适的换房时机，当前尽快卖旧房，同时可买被压低价格的新盘。置换该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以至于达不到改善的目的，又把自己现金流搞得捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见的是明智之举。

2.学区房买小一点好，看的是总价而不是单价，用一室置换更好，一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来没有人给你接盘。最关键的是溢价，一居的价格往往高出小区平均价。

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