我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-23 23:57

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提问：广叔，外地户口在广州天河区广州大道北冠庭园有一套6楼顶楼，升值意义不大，在佛山融创御府有一套，在中新知识城时代天韵有一套已全款未签约的一套，非常中意对面的万科幸福誉，但没有资格。现投资只有买时代印记（大概是22000一方）或其他的时代楼盘（五年签约缓冲期），请您建议，哪些可以出售，如何投资房产，目前手上有400个，没有其他的投资项目

回答：你好。冠庭园近天平架站，楼龄较老，楼梯房，还是顶楼，这种房子未来要跑输，现在的年轻人都不喜欢这样的房子，建议出手置换。

融创御府在大沥，楼新，没有地铁，价值一般，可出手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好，安静，适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，配套不是很好，已经有一套了，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早，确定性要大一些，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好，坐标广州番禺区，现有碧桂东苑一套小二房证过10年，现在在放租中，还有少量贷款，房租基本与贷款相持平。现有闲置子弹120-150W，月入三万，本人42岁。是广州番禺东苑户口，但工作地点和家庭都在番禺南村镇。现在想年底入手一套小三房小户型的房子。投资为主，如果能自主或好的小升初学位房更好。但是南村周边的万博区域房价都基本4-5万，我最近比较疑惑，又担心房价下跌的问题。又担心人民币未来贬值更严重。请问广叔，像我这种情况如果买房可以保值升值，要如何投资？是买广州内的还是买顺德北滘陈村附近沿7号地铁西延线的？或者广州亚运城？或者广汽汽车小镇？凯德山海连城的？或者南沙的？或者黄埔科学城的？或者新塘不限购区域的？谢谢广叔详细指导一下。谢谢

回答：你好。碧桂东苑，东新高速、京珠线切割，盘较大，没有地铁，价值一般。你的投资理念需要调整一下，过于保守，容易错失机会。投资不是买便宜，投资是买地段，买周围环境，买潜力。万博CBD是比较有潜力的，未来大有可为。你列的这一堆选项，就后面那两三个还可以，其他的亚运城、汽车小镇这些概念不足以支撑房价上涨，不能夯实房价，当然不是说没有价值，只是相对其他的板块来说，不确定性高，而且持有周期长，风险大。你想想买进去三五年不涨，时间成本和机会成本是很大的，不涨等于亏。能买限购区域就限购区域，板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔你好【新人首问】坐标广州天河东圃，夫妻共有唯一一套楼龄超20年以上房改房，其，该房价格严重低于周边均价，总价大概260，该房学位还行中海康城小学，离公司近，舒服度差。现有纯公积金贷余60多万。多余资金40左右，月收入3万。目前想1.投资一套优质房子比如您说的品秀星图，2-3年增值后赚取资金替换掉这套房子，但首付款和贷款都很高，有什么办法降低首付款，或者增加首付资金不。投资的房子是买4房还是3房类的。2.或者有没有现在附近既可以上车又值得投资的房子，稍微安静些，资金尚可以置换。3置换要怎么处理才能让首付资格腾出来，怎么处理会最优？

回答：你好。可出手置换，如红本再手，想保留着房子，可DY贷7成出来。加上现有资金买品秀是没问题的，先用商贷，公积金直接取现。建议以3房为主。

广州投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：想购入祈福新村52方，家人有名额，可以买吗，升职空间大吗，现在大概3.6万一方

回答：祈福新村超级大盘，老小区，其他区域涨的时候它纹丝不动，一个地铁规划就来一波，现在也趴着了，价格已经反应在地铁溢价上，因盘大，常年抛盘，价格易横难涨。图片上看是祈福名家阁，2016年推出的次新楼盘，景观好，自住+投资可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好，广州黄埔的富颐华庭可以买吗？投资为主。有两点顾虑，一个是传说中的广附学校能不能落地，另一个就是现在开的6-9栋火车噪音太大。还请指教，谢谢。

回答：你好。富颐华庭卖鱼珠CBD概念，离地铁不近，铁路线高速环绕，周围环境差，买的话有很大的赌性，得看旧改力度。

提问：广叔您好现在广州网红盘都涨了不少，总价400万左右，4成首付，天河黄埔海珠三个区，该选择哪些楼盘呢？长持5-7年，纯投资，感谢您的答复

回答：你好，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，您好！现在手头子弹450，东莞有一套房在供，月供1.8万。想再购房投资，有三个方案，想广叔给点意见：一是在东莞华润万象府运作一套；二是在广州天河珠江新城购一小的二手（付7成200多）+东莞松湖半岛80平的（付4成）；三是黄埔科学城品悦星宿或常春藤+东莞松湖半岛。请广叔指点

回答：你好。有广州房票就入广州，广州是大涨前夜，而且可以做短线，2年后出手，但有读书需求吗？如果没有不建议选方案2。建议考虑方案3。其次是方案1，方案2

提问：你好，东莞有两套房，一套还清，一套贷款，有100万现金，想在惠州纯投资一套，现在惠州仲恺很多广告说是第二个松山湖，是否值得投资，还是选择是大亚湾？仲恺和大亚湾有什么推荐的楼盘？

回答：你好。大亚湾不要买！投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好，我们住东莞，现在子弹有300，看中两处，一是新塘的品秀星图，楼下是地铁停放处，不知有没有安全风险。二是常平的碧桂园玖珑湾，请问哪出更值得投资？或者您有没有好的楼盘推荐？谢谢！

回答：你好。现在的建筑质量和技术大可不必担心，在噪音和震动方面都是有考虑到的，地铁车辆段上面还有停车库，在上面还有人行层，多层间隔，问题不大。品秀星图可以考虑。常平的玖珑湾，如果在附近工作可以考虑，投资的话常平还是洼地，但需要持有较长时间。

提问：广叔你好！我东莞本地人，在东莞已有两套房，没名额买新房。有余粮，从投资的角度，世茂港珠澳口岸城，能入手吗？商业和住宅在交易和持有的成本上有什么不同？

回答：你好。世茂港珠澳口岸城所在区域就是个交通枢纽，不建议买。商业公寓一般产权是40年，涨幅慢，税费高，远不如70年产权的住宅。

提问：广叔好！我东莞户，在虎门丰泰东海城堡有套148平方四房，贷款已还清，自住。长安厦边鸿贵大厦有套150平小产权房，现出租租金3千多。手头只有现金30万，收入保守可还贷6000，现在想买房投资，应该怎样操作呢？

回答：你好。厦边鸿贵大厦小产权如不自住，可出手置换成普通住宅。丰泰东海城堡DY贷7成出来。然后买个250w-300w左右的房子。

可参考选筹，东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，茶山金融街金悦府对比常平玖珑湾和金地名京那个更值得投资

回答：你好。看是否需要自住，如果结合自住，金地名京配套方面更好一些，近常平站。纯投资考虑茶山金融街金悦府，茶山由于自身双TOD加持，而且在这三个镇中距离东城最近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。

提问：广叔您好！深圳观澜的观壹城能买吗？因为现在是观澜涨幅最底的盘，可有人说4号地铁线今年底开通会涨，108平方，580万，能不能入手呢？

回答：你好。观壹城近观澜汽车站，周围环境不好，农民房、工业厂房环绕，差不多是4号线延线的末端了。因附近楼盘也少，如果在附近工作，这个价格可以入，地铁开通是还会涨一点。

提问：广叔您好！那我观壹城还有一套89平的明年满五，到时候要不要卖掉去到西部和光明买呢？现在抵压贷每月八仟多,还有观壹城一套四房的到12月过户，首付三成，每月利息差不多要付2万，每月收入8万元，我家人还有首房首贷资格，可不可以置换呢？请指点,谢谢！

回答：你好。观壹城的一套不急的话等满五或者4号线延线开通再卖，还能涨一点。置换到西部长期看是正确的选择。SFSD现在可以用来先打新呀。干嘛要买两套观壹城？壹城周围环境不是很好，通勤距离也远，不过价格确实比较便宜，只是涨的慢，不确定性高。

提问：你好广叔，我东莞社保六月份刚开始买，请问我是等社保满一年买还是现在就买？有朋友说东莞明年大概率会横盘叫我不要急入手，可我担心会涨，收入赶不上涨的房价。手上目前只有80w，如果要买有没有合适我的楼盘升值为主，望广叔指点一二。老家县城有两间商铺无代款出租中，是否出手置换这边？

回答：你好。如果是自住的，当然是现在能买则买，不要等房价下降，毕竟房价从中长期看，通货膨胀，还是会涨的，自住不要在乎一时得失。一铺养三代已经过去，地段在转移，电商外卖冲击等等，铺面风险很大，一不小心就砸手里，租不出卖不掉，所以商铺不建议碰，不如置换成东莞住宅，五六线的小县城缺少产业，人口流入，房价很难涨起来的。可出手铺面，增加子弹入东莞，80w，3成的话能买250w左右的房子。

东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

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