广东房产:楼市正悄无声息地发生改变,买房应该如何避坑?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-21 19:50

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提问：广叔你好，本人有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套140平方的自住。现小孩子读4年级，想在深圳市购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，总价800万左右，范围集中宝安、南山或福田都可以，有没有好的楼盘介绍啊？

回答：你好，可以买的是（南山福田龙华宝安）那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的）要三房就要考虑龙华宝安了（但是学校又一般）比较推荐：第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界非笋勿入

提问：广叔你好，我换房，老房卖了之后有800子弹，想在北三环马甸附近置换一套大三居或四居，自住+保值升值，现在看了冠城南园，华亭嘉园，太月园，锦秋知春，有研家属院等，请问哪个更合适？有更好的推荐吗？

回答：你好，推荐锦秋知春和太月园太月园的房子，朝向好的都是小户型，大三居朝向都很差，需要注意另外华盛家园、宏嘉丽园的房子不错可以淘一下

提问：广叔好，桂林市临桂区云轨站附近一套75平小户型32楼（次顶楼）。麓湖湖泊附近看山房22层（中层一套122平）。先卖哪套？桂林市临桂区医疗教育交通配套越来越好，市政府已迁过去，房价只有老城区三分之二。近两年会和老城区差距磨平吗？桂林有华为，中兴，比亚迪等工厂入驻，房子值得投资吗？

回答：你好，现在各个城市都在建设新区，新区能不能起来关键就在于人口和基建，二者相辅相称，缺一不可。新区到主城区的距离不能太远，尽量在20分钟左右的车程，10公里左右的距离，不然人气无法辐射，这些临桂都是符合的。

桂林的行政中心已经搬到了临桂区，重点投资项目的几个大企业也在临桂区，这两方面就意味着临桂区会成为这个城市的行政中心和就业中心，未来几年，新区会建设的更完善，也会逐渐拉平与老城区的房价差，刚需自住保值还是可以的。但是就投资来说，不看好桂林，整个广西值得投资的只有南宁。桂林旅游城市，不是一个短期现金流可以回正的产业，受到黑tian鹅的影响更是成为艰苦行业。

投资是追求利润回报，文旅地产都是用情怀来投资，没有一个接地气的造血功能以及良好的资本运作与管理来支撑，注定难。最终决定房价上涨的是产业和人口，只有有人口和产业支撑的房子才有长期投资价值。

提问：你好广叔，本人现在在深圳南山有一套二房（无贷款），横岗有一套小三房（贷款250万30年），手里有40万现金，现在想在深圳买或者换一个好的中学学位房，或者再买一套升值潜力大的，怎么操作，想听听你的建议。

回答：你好，建议说说南山和横岗的楼盘具体情况，再判断是继续持有还是出手裂变。区位上南山优于横岗。深圳学区和潜力大的楼盘可以兼顾，目前比较推荐福田南山宝安的部分板块。

提问：广叔好，请教一下：我有华侨城一套133平的住宅，一套车公庙公寓（占名额）。现在手头上有1千万现金，想在南山科技园那带买套学区房，请问如何操作？谢谢

回答：你好，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外.育才.南山实验.南山外国语）覆盖的小区另外科华，大冲的都可以考虑。新盘关注华润城把公寓对敲给老人，或者JLH腾房票。车公庙升值潜力一般般，也可以考虑出手置换。

提问：你好广叔，再有几个月买房的资质就有了，我买房首先是先给孩子落户，目前大孩子、二孩子分别在保定上初二和二年级，准备让他们在北京上初中和高中，提问1、像我这种情况有必要买学区房吗？如果有选哪些区域比较合适？2、今年买房后，大孩和二孩直接转入北京的学校能转吗？3、因为疫情，我还没有踩过盘呢，准备投入1000+三室或四室的全款买，看看在北京哪个区比较合适？最好具备投资属性，谢谢回复

回答：你好，首先你得了解一下各个学校接不接受转学生，据我所知，好点的学校都不接收，所以这根本不是一个买房的问题，你买学区房不解决问题，因为你不是幼升小，你是插班生啊因为你没有学籍，只有户籍，而且是转学过来，我建议你看看朝阳区的好学区，东西海估计都比较困难，朝阳看看芍药居的人大附朝阳吧，这是最适合你的选择了，如果人家不接受转学过来，你在那买个房子，初中也可以上的。

提问：你好广叔，新人首问。1.宁波现在是否是一个最佳投资契机，宁波的房价会不会可能有一个下跌过程，十年前买房子，下跌30％怕了。2.还有宁波东部新城贵！能不能考虑比邻的鄞州高新区；3,买考虑买二手还是新房子？翘盼

回答：你好，当下宁波楼市依靠杭州湾拉低房价，然后东部新城这边暗涨，看上去平均房价没涨，其实有一些板块涨势都不错。选筹的重要性，上升很重要的地步。专不专业，懂不懂房产常识，选对板块还是选错板块，会不会选楼盘（小区），将直接决定房产投资的盈或亏。宁波买新房，最好今年内解决。去年下半年开始，宁波土地出让开始限新房售价，对地价不再限制。

新房限售的价格是有一定空间的，这就导致开发商卖房有了一个“锚定”价。等去年下半年之前拍出来的地卖差不多后(典型的如中旅城、望江府)，“干预式限价”就会消失，开发商让利于民的套利空间也将不复存在。东部新城以南的绿城招商.明月江南可以考虑，整体规划不错。

提问：你好广叔，本人子弹180，已获得杭州和无锡房票各一张，现在每月房贷1万，请问这种情况我应该进行怎样的资产配置最优，两个城市分别投入多少？（杭州6成无锡3-4成首付）如果买这两个地方应该选哪个区域哪个楼盘？谢谢广叔

回答：你好，杭州价格已经不低了，投资策略是逢笋入，不少楼盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。萧山开元名都周边、世纪城+余杭科技城目前看投资期会较长，不确定性大。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。无锡关注惠山、锡东看看，避开太湖蠡湖大热区域。沿着地铁淘单价1万+的低价盘。杭州准备80-100，无锡准备50。剩余子弹还月供，二手房通过租赁回血。

提问：广叔你好，本人现在想买总价在650万左右的三方，小孩三岁，在南山软件园附近上班，考虑到学区和投资性，学区要求不高，广叔能给出建议吗？谢谢了。

回答：你好，南山自住关注松坪村考虑学区可以关注龙华的上塘红山板块，关注金地上塘道和潜龙曼海宁

提问：你好广叔，老公之前用过公积金贷款，但我们名下没房，我的公积金没用过，请问我们现在买房还能算首套吗？如果不能，有没有操作办法可以实现首套呢？谢谢！

回答：你好，有过按揭贷款记录就算二套，拉个征信报告最精准。直接全款抵押入手二套，相当于首付3成。或者老人投靠落户，做接力贷。

提问：广叔好，坐标山东威海，刚需一枚。最近看了两个小区，都是电梯次新房。由于预算有限，只能要个可以改三室的那种两室，希望广叔给个推荐。1：信泰金域世家（南北通透户型）2：蓝星万象城（中间户，非南北通透）蓝星万象城通透的户型只有大平方了，预算有限无法入手。麻烦广叔从多方面分析下入手哪个比较合适？如果都不推荐，100万左右有推荐的楼盘吗？

回答：你好，信泰金域仕家，临近中小学,威海重点高中—威海二中,杨家滩实验小学,新都中学均为威海重点学校。靠近w37购物中心、经区医院和九龙城广场，离高铁站也非常近。

周边配套都非常齐全，还是一个比较不错的盘。蓝星万象城，小区北面有容慧幼儿园,西面有青岛路小学,南面有皇冠中学和威海二中,教育配套完善。小区南面就是体育休闲公园。小区楼下就是大型超市,生活购物都很方便。但是楼距较窄，采光不太好，公摊也比较大。更加建议信泰金域仕家，户型好，配套也很齐全，价格也稍微低一些，总的来说性价比很高。

提问：广叔你好，请问沈北大河名著的楼盘投资如何？均价9300，说是有小学初中。沈北楼盘很多，我很担心以后转手有价无市，是否投资学区房更有保障呢？感谢解答！

回答：你好，大河原著是几个开发商联合开发的，之前没有五证，很一般的一个盘。沈北这么多低价盘，怎么偏偏就挑了这个盘？又是无良中介推荐的？

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