一次性转让7家子公司 招商积余再剥离重资产

  12月4日晚，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”，001914.SZ）发布公告透露正筹划出售7家子公司的股权，如交易能顺利完成，将有助于加快推进公司轻重资产分离。

  这是招商积余今年以来的第三次资产出售，此前该公司已经转让了3家子公司的股权，并退还了天津一块地。12月5日，招商积余相关人士表示，这次交易的标的物主要是酒店和购物中心，同样也是为了剥离重资产。

  轻重资产分离是招商积余的一项重要战略。长江证券曾表示，受历史因素影响，招商积余是业内少有的具备尾盘与投资性房地产等重资产的物企，持续亏损的尾盘及高额负债带来的财务开支对业绩形成一定拖累。

  而招商积余选择在此时启动较大规模的资产剥离动作，则是希望抓住难得的政策窗口。“现在能做也是因为地产的股权融资政策放开了，潜在受让方增加了，想加快处理进度。”上述人士如此解释。

  资本市场对于此次交易给予了积极的反馈，12月5日，招商积余以涨停收盘。

  一次性转让7家子公司

  公告显示，此次招商积余拟出售的资产包括成都市中航地产发展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权，由于交易处于筹划阶段，交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。

  这样的交易，招商积余已经不是第一次做了，今年1月份，该公司就已实现了轻重分离首批方案的落地。当时，招商积余将深圳中航城、昆山中航、赣州九方3家公司的全部股权转让给了控股股东招商蛇口下属子公司，交易对价是7.78亿元。这3家公司分别持有深圳南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间，赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园、昆山中航城花园42号楼等，均为投资性房地产项目。

  第二次转让的是土地资产。4月份，招商积余宣布拟退回天津格兰云天置业有限公司在2007年购入的一幅土地的使用权。这块地占地仅1.61万平方米，当初的成交金额为0.56亿元。土地购入了15年时间，项目才完成地下室正负零工程，招商蛇口认为，根据项目地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期，如继续开发将导致巨额亏损，为了规避未来经营风险，退地是一个明智选择。

  根据招商积余2022年中报，该公司旗下有3家房地产开发性质、9家持有物业出租及经营性质的并表子公司，其中，本次拟出让的7家均为持有物业出租的公司。

  因为已经转让了4处物业，截至2022年6月末，招商积余的可出租面积较年初减少了近10万平方米，持有的15处投资性房地产的评估面积约64万平方米，账面净值约55.5亿元。其中，与标的公司在地域上重合的物业包括岳阳中航国际广场、九江九方购物中心商业、昆山九方购物中心、成都九方购物中心、赣州格兰云天国际酒店等，总评估面积超过50万平方米。

  相较1月份的那次交易，此次招商积余拟处理的子公司股权数量更多，因为当前该公司正处于更有利的政策和市场环境。11月28日，证监会发布房地产市场股权融资方面调整优化措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用等五方面内容。对于资产的出售方和收购方，这都是利好消息。招商积余相关人士表示，之前地产行业股权融资未放松时，买家的群体较为受限，“我们转让的都是地产资产，买方也是地产企业，现在能做股权融资的话，肯定比真金白银买更有吸引力。”

  出清重资产 为并购储备资金

  相较其他物业上市公司，招商积余的上市路径较为特殊，也因此留下了重资产等历史遗留问题。2019年，中航善达实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业100%的股权，并于当年12月更名为“招商积余”上市。

  当时，中航善达虽然已经剥离了大部分的开发业务，但仍保留了一些住宅尾盘以及经营性物业。因此，招商积余2019年的收入中，资产管理业务以及房地产开发业务的占比仍有15%。

  借壳上市后，招商积余制定了“12347”发展战略，以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务。在最初的两年时间里，该公司并未提及资产处理事项，直到2022年初才表示基于轻资产运营平台的战略定位，按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则，积极创造条件推动重资产剥离，并透露已成立专项工作组，从资产价值、收益指标、经营方式、限制事项等维度对各项资产进行盘点，梳理研究重资产剥离的实施路径。

  在外界看来，重资产剥离重要性的提升，与招商积余的业绩表现有一定关系。2021年，招商积余录得了5.12亿元的归属母公司净利润，但仅仅是资产减值准备和信用减值损失，就计提了1.55亿元，减少2021年度归属母公司净利润约1.25亿元。被计提的6个资产均来自中航系。

  除了亏损的尾盘外，地产存货的大量有息负债带来的财务费用也拖累了招商积余的利润指标。截至2021年末，该公司的有息负债规模约27.52亿元，融资成本在3%至5.83%，每年涉及的财务开支约1.4亿元。

  中信证券在研报中表示，截至2022年9月末，招商积余仍有56亿元投资性房地产，13亿元存货和6亿元固定资产，其中不乏大量和物管主业无关的房地产和持有物业类资产，若能兑现轻重分离的目标，将大幅改善公司资产负债表质量，显著提升可用的资金。这是因为，招商积余历史上从未实现过股权融资，导致账面货币资金宽裕程度逊色于其他物业管理企业，即使物业管理行业充满并购机会，但该公司始终不具备并购整合大型物企的资金基础。中信证券认为，如果招商积余能够有效盘活存量资产，则可能获得庞大的现金储备，在不摊薄股本的情况下，就有财力发起较大规模的并购，以推动主业较快发展。

  而招商积余总经理陈海照也曾在年初的业绩发布会上表示，重资产剥离所获得的资金能为公司收并购业务提供资金保障。

  2021年，招商积余计提存货资产减值准备的4个项目均为地产开发项目，此次并未纳入拟转让的资产列表。据中国房地产报记者了解，这些地产尾盘以及尚未处理的写字楼项目虽然未在本次交易的名单中，但招商积余也已在推进剥离方案。

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