疫情下房价仍在稳涨!2020年投资日本房产如何让收益最大化?

疫情下，日本经济速度放缓，房地产行业也受到相应冲击。日本政府承诺购买多达1800亿日元的日本房地产投资信托基金（REITs），以助推房地产市场。日本央行已在3、4、5月连续多次实现购买，日本央行行长黑田东彦说，疫情的影响意味着我们要比以前更密切地关注日本房地产市场的发展。

日银2020年购买日本房地产投资信托基金图表

但疫情期间敏感的投资者会发现，日本购房市场虽然因限制外出政策导致购房顾客减少，但热门房源交易仍按原计划进行，地价、房价也是一直处于较稳的上涨趋势。

2020年土地价格网公布的全国平均地价

根据日本土地价格网公布的数据，2020年日本全国公示地价为平均 23万8070日元/㎡，上涨了1.41%。东京来2020年的土地价格相较于2019年有4.24%的涨幅，而且近五年东京的地价始终处于一个上涨的趋势。

日本全国地价推移图表

稳健的上涨趋势吸引了越来越多的海外投资者，日本也不断出台一系列入境优惠政策，让海外投资者投资更容易。

那么，投资者如何在如此大的房产市场选择高收益的房产呢？

日本房产投资主要分为

“公寓”、“一户建”、“民宿”

根据日本国土交通省总结的“二手住宅流通、改建市场的现状”，公寓在购买后1年价值虽然急剧下降，但是资产价值减少的速度比一户建要缓慢，建造10年的公寓维持着70～80%的价值。建造25年后的公寓，一般价值会下降至原有价格的一半。

木造结构一户建的资产价值在建造15年前下降率比较大，建造10年后下降了一半左右。建筑15年后逐渐变缓，建造20年后基本持平。

公寓和一户建资产价值表

公寓：

在日本投资公寓，二手公寓和高级公寓是海外投资者的优先选择。因为新建公寓市场份额较少，同时价格过高，二手公寓具有高性价比，高级公寓则深受高净值人群的青睐。

一户建：

一般一户建是木制结构，适合家庭为单位出租，独门独院有自己的独享空间，不受宠物禁养限制，门前还有小花园和停车位可利用。

民宿：

日本作为旅游热地，民宿市场自然十分火热。新民宿法适用后，市场更健康，并且其收益率相对较高。自己运营，可以申请投资经营管理签证。

也许有许多投资者担心，

二手房产房龄老怎么办，

如何根据年限判定价格呢？

二手公寓2016年不同房屋年限的成单状况

10年以内公寓：

建筑年数在10年以内的公寓，设备齐全，内部装修损坏较少的情况下，是可以以跌幅比较少的价格进行交易。特别是人气很高的市中心，还会有可能以高于购买的价格出售。

11～20年的公寓：

建造11～20年的公寓，可以期待原有价格的6～7成左右出售。这个年限的房子是有一定的价格优势，不过相较于价格，它的位置如能距车站较近，就会比较抢手。

21-30年公寓：

建造21～30年的公寓，建议是原有价格的4成。不过，也是要看具体区域、房间布局以及是否翻新等综合考虑。 

超过30年的公寓：

建造超过30年公寓，价格会大幅下降，4成以下的可能性很高。但根据翻新、区域、建筑基准法修改后的昭和56年（1981年）以前或之后，价格差也会出现。

这里也和大家说明，日本大多数公寓有着长期修缮计划，定期的翻修和维护，使二手公寓能够在长时间内保持良好状态，房产自身价值也不会受到影响。

二手一户建的资产价值

地段比住宅本身更重要

10年一户建：

一般来说，10年的一户建会降到原来价值的一半左右。

11年~20年一户建：

木造一户建到15年时，下跌幅度变得缓慢。一般认为15年后，价格会下降会是原来的2成。另外，木造一户建的抗震标准在2000年进行了修改。因此，2000年6月1日以后建造的，与之前相比，抗震性能有所提高。

超过20年一户建：

如果超过20年的一户建，一般认为住宅部分资产价值几乎没有。建造30年以上的，通常参考土地价格进行交易。但也需要综合考虑，物件的基本性能没问题，以及内装翻新等也并不受此限制。

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