四年65亿元拿地34宗 济南轨交仅开发两宗

  随着地产行业调整期的持续，越来越少见土地市场上民企为争夺地块的“厮杀”。取而代之的是，央企、国企以及地方城投平台成为地市的主角。

  众多“主力军”之外，还有一个身影悄然登场，那就是地铁公司。其中，以济南轨道交通集团（以下简称“济南轨交”）拿地数量之多格外引人注意。

  10月26日，据济南当地媒体统计，纵观当前整个济南市，在华山北片区、济南东站张马片区、济南东站核心区、盛福片区，济南轨交集团都拿下了较多宅地。近四年共计拿下约34宗地，并与保利置业等知名房企合作开发项目。

  济南一位地产人士对记者表示，尽管主营地铁建设和运营业务，但地铁公司介入地产开发是一种顺其自然的业务延伸，因为不管是在拿地开发、设计建设乃至盈利层面都有其独有的优势。

  有业内人士分析称，地铁公司在拿地的时候，买的是没有地铁的地价，土地成本上也会比其他房企更具有优势。所谓“地铁一响，黄金万两”，反映了地铁对城市经济发展的推动作用，这种推动作用里面还包括了对沿线房地产项目的增值。地铁公司能预先知道地铁线路的布局，也能提前布局沿地铁线的房产，进而增加所拿土地的附加值。

  值得一提的是，济南轨交在近年拿下多宗地块后，并未急于开发入市。这一方面或是由于当前楼市的不景气，新开发项目不是入市最佳时机；另一方面，济南轨交是少数能在扣除政府补贴后能盈利的地铁企业，因此暂无“以房养铁”的诉求。

  就相关问题，记者拨打了济南轨交集团官网电话寻求采访，但截至发稿并未收到回复。

  逐年加大拿地力度

  作为济南轨交集团的成员企业，济南轨道交通集团资源开发有限公司（以下简称“济南轨交资源开发”）旗下有多个从事地产开发的平台，该企业成立于2015年12月14日，法定代表人为杨晓东，注册资本为808000万元人民币，所属行业为科技推广和应用服务业。经营范围包含：城市轨道交通资源开发；土地整理与开发；房地产开发经营；自有房屋租赁；物业管理等项目。

  济南轨交近年来通过旗下地产平台拿地的节奏是逐年加快的。2019年10月，济南轨交初次出现在土地市场上，以4.1亿元的价格摘得位于历城区龙脊河以东、响泉路南侧的2宗商业金融地块，即省企总部城项目。

  2020年，济南轨交以6.2亿元摘得张马屯片区3宗地块，包含2宗商业金融用地、1宗住宅用地，共约81270平方米。

  到2021年，济南轨交的拿地势头骤然加强。当年该企业强势地拿下24宗地块，包含9宗商业金融用地，15宗住宅用地，涉及新东站、张马屯、华山、槐荫王府庄等片区，以及2宗地铁上盖住宅项目，其住宅地块总面积超29万平方米，总建筑面积超88万平方米，成交总价超42亿元。

  值得一提的是，2021年也是许多民营房企集中暴雷的一年，随着集中供地的持续推进，市场上供应的大量低溢价土地给了济南轨交入市机会。

  2022年开始，济南轨交集团的拿地节奏逐渐放缓。截至2022年第二批集中土地拍卖，济南轨交共摘得5宗地块，均位于新东站片区，包含3宗金融地块及2宗住宅地块。其中，金融地块总占地面积约10万平方米， 2宗住宅地块总面积约7.7万平方米，5宗地成交总价超14亿元。

  据不完全统计，4年时间内，济南轨交共拿下34宗地块，总占地面积788194平方米，成交总额超88亿元。其中住宅地块有18宗，总占地面积达46万平方米，总建筑面积超100万平方米，成交总额达65亿元。

  34宗地仅开发两宗

  当下，许多地铁公司正将“以房养铁”的副业干得风生水起。一组数字可以作为佐证：在深圳地铁2021年营业收入的164亿元中，地铁的卖票收入只有39.18亿元，有95.71亿元是靠站城一体化(TOD，即以公共交通为导向的城市发展方式，建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体开发)获得。

  尽管最近四年已经纳入34宗地块，济南轨道交通已开工建设土地却只有2个项目。除去2019年最早拿地开工的省企总部城项目，目前仅去年成交的姜家庄站地铁上盖住宅地块为在建状态，也就是有轨交集团和保利置业合作开发的“保利·公园上城”项目。

  中国债券信息网披露的济南轨道交通集团公司债券中期报告（2022 年）显示，济南轨交主要从事轨道交通的规划设计、融资、建设、管理、运营和物业开发。

  该报告显示，济南轨交2022年上半年归属母公司股东的净利润约为1523.44万元，2021年同期为-596.09万元。在营业收入方面，2022年上半年，该公司营业总收入约为13.64亿元，2021年的半年度营业收入则约为8.42亿元。

  横向比较来看，根据媒体统计的2021年24个城市地铁公司的营业收入利润数据，在不计算政府补贴的情况下，仅有5家地铁公司实现了正收益，分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁，扣除补贴利润分别为28.6亿元、16.44亿元、2.56亿元、0.66亿元、0.61亿元。这也从侧面说明，我国相当数量的地铁公司都处于净亏损状态。而济南轨交扣除补贴仍能盈利，说明“以房养铁”的诉求并不迫切。

  此外，地铁公司的主业毕竟是做地铁的建设和运营，地铁沿线的地产开发仍需交由专业企业操作。

  据了解，济南轨道交通集团拿下的住宅用地，基本都在寻觅合作开发者。其中，位于盛福片区的姜家庄地铁上盖项目，由济南舜庄建设发展有限公司（济南济南轨交资源开发子公司）拿地，土地成交价格9.51亿元。目前，该项目已经确定与保利置业合作开发，且已经完成股权变更，保利置业持有项目80%的股份。

  随着济南轨交所拿地块相继入市，能否为济南轨交带来业绩“更上一层楼”，还有待进一步观察。

相关知识

济南上半年土地供应降幅超6成,完成供地计划仅一成多
绿城+宁波轨交2日35.5亿斩获宁波两宗宅地 溢价率双超31%
济南首次“两集中”供地,卖地过百宗合计揽金282亿
连续四年未公开拿地 老牌房企渝开发的规模之痛
上半年济南供地降6成,短期对房价影响不大,将加快供地稳楼市
重磅干货:济南轨交网远期规划47条线!2号线年底通车!
中交以总价27.27亿元摘得重庆两宗地块
传言正荣地产将退出济南?消息人士:不排除继续拿地可能
宁波两宗商住地溢价超49%成交 中交17.3亿夺得一宗
北京城建溢价56%拿地与44亿元现金流缺口