北京城建溢价56%拿地与44亿元现金流缺口
连踩两条“红线“的北京城建还在高价拿地。
12月8日,青岛城阳区2宗土地使用权及建筑进行法拍,经过150轮加价,两宗土地有了其最终的归宿。北京城建以8.48亿元竞得两宗土地,溢价率高达56%。
据悉,该次法拍的2宗商住混合用地为青岛港信地产有限公司于2012年取得,总占地8.94万平米,总建面13万平米,其中商品住宅部分占地7.42万平米,规划建面10.87万平米。
毕竟2020年已接近尾声,北京城建如此“豪横”拿地,不免引人遐想。如此高溢价率拿地,北京城建的财务状况是否与其豪横行为匹配。实际上,北京城建在青岛高溢价率拿地已非首次。
早于2014年,北京城建在多家房企的激烈竞争之下,以5.9亿元的总价拿下了青岛新都心、李沧世园板块内两宗商住地块,溢价率达31.7%。而两宗商住地4610元的楼面单价刷新了当时李沧区的最高纪录。
当时很多开发商都表示,这么高的地价,北京城建肯定是疯了。而北京城建在青岛疯狂的高价拿地还不止于此。
2017年5月24日,北京城建(600266,SH)发布公告称,其全资子公司兴华地产公司与丽洲置业组成联合体体以15.1亿元的价格竞得青岛海达伟业房地产有限公司(下称“海达伟业”)100%股权。其中,丽洲置业为新城控股有限公司(601155,SH)所属三级全资子公司。
而海达伟业拥有青岛市胶州经济技术开发区4宗用地,总用地面积约20.92万平方米,规划建筑面积约41.84万平方米。北京城建拿下该公司是看准了这4宗地块,而算下来,这4宗地块的总溢价率达到了84.15%。
回过头来看北京城建的营收数据,中报显示,北京城建今年上半年的营业收入仅为34.38亿元,同比去年同期的62.65亿元大幅下降45.12%。净资产收益率(ROE)为0.61%,同比大幅下滑88.60%。
北京城建在报告中将营收的大幅下降的原因归结为受疫情影响,项目结转收入减少所致。
根据半年报数据,今年上半年北京城建剔除预收款后的资产负债率为78.02%,净负债率为131.25%,同比去年同期的120.05%上升了11.2个百分点。北京城建已经被两条红线绕上了。
上半年期末,北京城建发展经营活动现金流量净额为-24.25亿元,同比去年同期的-17.07亿元资金净流出额增加了7.18亿元,净流出幅度增加42.06%。
从2016年底开始,北京城建连续数年经营现金流量净额为负值。数据显示,2016年上半年至2020年上半年,北京城建经营性现金流净额分别为-3.743亿元、-60.01亿元、-8.296亿元、-17.07亿元和-24.25亿。而在2020年第三季度,北京城建经营现金流净额出现44.19亿元缺口,同比扩大超过一倍。
2020年10月30日,北京城建公告披露三季度业绩,截至2020年前9月,北京城建录得营业收入为58.09亿元,同比下降45.53%;归属于上市公司股东的净利润8.45亿元,同比下降52.99%;扣非净利润5.39亿元,同比下降50.79%。净资产收益率(ROE)仅3.03%。对此,北京城建同样把原因归结于疫情的影响。
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