连续四年未公开拿地 老牌房企渝开发的规模之痛

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

土储及销售面积萎缩多年后，重庆渝开发(000514,股吧)股份有限公司（000514.SZ，以下简称“渝开发”）如今正寻求转变。

《中国经营报(博客,微博)》记者查阅渝开发近年年报发现，其项目开发所用土地均于2016年以前获得。2019年末，渝开发拥有可开发权益计容建筑面积约78.23万平方米，已较2014年末缩减约一半。为此，渝开发今年计划耗资30亿元增加土储。

业内人士向记者指出，由于开发项目较少，渝开发近年业绩波动明显。房地产市场下行压力下，中小房企面临更大的生存压力，类似渝开发这样的区域房企也应适当扩充规模降低风险，以谋取长远发展。

连续四年未拿地

天眼查信息显示，渝开发注册成立于1992年，次年登陆A股上市。作为重庆本地最早上市的房企，渝开发多次在其年报中将核心竞争力归于土地储备充足且拿地时间早，土地获取成本及获地溢价率低于其他房企。

但这一核心竞争力正随着土储面积的萎缩逐渐被削弱。记者查阅渝开发近年年报发现，其土地储备面积2014年末达到峰值，当时渝开发在建及储备总面积约160万平方米；2015年末，渝开发权益储备面积则约为110万平方米，而至2019年末，可开发权益计容建筑面积则约为78.23万平方米，土储面积持续萎缩。

评级机构4月22日对渝开发2019年第一期公司债作出的跟踪评级报告也显示，截至2019年末，渝开发存量土地均为2015年及以前年份摘得，宗地面积合计76.11万平方米，对应总建筑面积145.26万平方米，亦意味着渝开发自2016年后连续四年时间未再拿地。

渝开发在2018年年报中曾称，公司计划2019年根据市场情况择机参与公开市场土地（招拍挂）竞买，以增加土地储备，竞买土地总价款控制在人民币12亿元内。但根据上述跟踪评级报告及公开信息，渝开发2019年未曾公开拿地。

此外，渝开发可售和销售面积都在急剧下滑，2017年销售面积为11.53万平方米，2018年下滑至8.91万平方米，2019年上半年仅销售2.06万平方米。可售面积则从2017年的14万平方米下滑到2018年的10.33万平方米，再到2019年的3.46万平方米。

直到今年1月，渝开发才在四年后再度开始拿地。当时渝开发竞得重庆市北碚区蔡家组团地块，宗地面积为19.24万平方米，建筑面积为22.99万平方米，成交总价为14.73亿元。

根据渝开发公告信息，今年渝开发拿地预算为30亿元，较2019年预算倍增。

此外，渝开发还在积极寻求控股股东重庆城投的支持。去年底，渝开发发布议案称，向重庆城投申请额度人民币25亿元一年期（含一年）借款用于公司生产经营，执行人行一年以内（含一年）贷款基准利率，如遇人行调整同期贷款基准利率，利率于人行公布的同期贷款基准利率调整日进行调整，根据公司经营情况可以提前还款或协商展期，若需展期，则展期期数不超过五期（一年为一期）。根据上述跟踪评级报告，2019年末，重庆城投向渝开发提供了5亿元的股东借款。

中小规模房企之痛

实际上，作为重庆“元老”级房企，渝开发采取偏保守的发展战略，一直受限于重庆市场，使得上市27年来渝开发业绩因其开发项目少而波动明显，并因对当地市场的过度依赖面临较大的市场风险。

多份对渝开发的资信评估报告都提及，渝开发的主要风险包括其在开发项目相对较少，个别项目的建设进度及销售情况变化会导致营业收入及现金流规模大幅波动，且个别房地产项目销售回款难以覆盖前期投资，实际销售业绩不佳等。

如渝开发旗下最大的房产项目山与城项目，由渝开发与上海复地投资管理有限公司合作开发，一期及二期业态为别墅，三期为洋房，已分别于2011年至2013年取得预售，但前期因与业主发生纠纷、项目交通不便、生活配套不齐全等原因，销售状况未达预期，直至2019年末一至三期综合去化率才达96%。

而截至2019年末，山与城一至三期累计投资23.67亿元，合同销售金额合计17.31亿元，按剩余可售面积及当前销售均价计算，上述三期项目收益难以覆盖前期投资。

受开发项目较少影响，近年来渝开发的业绩起伏不定。2014年至2019年，渝开发的营业收入分别为19.47亿元、11.55亿元、6.83亿元、10.41亿元、5.40亿元和8.66亿元；净利润分别为1.22亿元、737.10万元、1.23亿元、0.80亿元、0.25亿元、2.64亿元。而根据渝开发日前发布的2020年一季度业绩预告，渝开发预计亏损2465万元至3335万元，上年同期盈利1651万元，较上年同期由盈转亏。

销售回款的减少，让渝开发近两年持续面临债务的集中到期。2018年渝开发一年内到期的非流动负债由前一年的7000万元上升至10.64亿元；2019年8月，渝开发还兑付了一笔五年期的公司债，金额为10亿元。

与此同时，近几年渝开发还在削减负债，收缩融资规模。2016年到2018年筹资性现金净流量分别为-0.6亿元、-3.92亿元和-1.73亿元，呈持续净流出状态。截至2019年前三季末，一年内到期的非流动负债下降到6100万元，长期借款为6000万元，应付债券则增加到7.09亿元，公司账面货币资金为10.98亿元。

上述评级报告指出，去年渝开发项目开发规模明显扩大，在建和拟建项目后续投入及新增土地储备等因素使得渝开发所面临的投融资压力加大。

据渝开发估算，2020年至2022年房地产业务支出金额分别为31.5亿元、15.67亿元和10.21亿元，其拟通过债务融资方式满足资金需求，近三年融资净额分别为21.07亿元、10.5亿元和6亿元。

“渝开发主要深耕于重庆，偏保守发展的战略好处是本土房企在拿地上有地缘优势，包括城市内的城市更新项目都倾向于本土房企。但本土房企如果仅布局于擅长的城市，企业的运营情况过度依赖于当地房地产市场，一旦当地房地产市场下行，对公司的负面影响较大。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称，目前房企呈现强者恒强的局面，中小房企面临更大的生存压力。

最新一期的资信评估报告中，评级机构对渝开发主要风险的评估也基本相同。该报告风险信息提示为，渝开发房地产开发主业规模相对较小，市场地位有限，其现金流状况及经营业绩易受项目开发、销售及结转周期等因素影响，近年来波动较为明显。且渝开发房地产开发业务主要集中于重庆市，其经营状况易受区域内房地产政策及市场环境变化的影响。

“一季度由于房企集中拿地，而疫情导致销售趋缓，一季度房企亏损属于普遍现象。”国仕英称，针对规模较小的业绩波动情况，业内一般采取的方法是和品牌房企合作，扩大自己的品牌影响力，分担风险，渝开发作为区域性房企也得寻求更好的方式规避风险，谋得长远发展。

针对渝开发未来发展和市场布局计划等情况，记者致电渝开发董秘及证券事务代表邀约采访，对方表示当前处于公司季报窗口期，根据相关规定暂时不接受采访。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

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