首开股份:联合拿地“双刃剑”

首开股份董事长李岩

作者 | 王泽红

出品 | 焦点地产新闻

“一部首开史，半座北京城。”

这句话既表明了首开股份的发家史，也道出了北京对首开股份的重要性。作为一直扎根北京大本营的老牌房企，2015年以来，首开股份连续四年稳坐北京房地产销售额冠军宝座，2019年首次被中国海外发展超越，被称为“京城地产一哥”。

7月8日，首开股份公告了2020年前6月销售简报，上半年实现签约面积152.46万平方米，签约金额443.29亿元。克而瑞数据显示，首开股份上半年新增土地货值599.2亿元，新增土地建面150万平方米。

首开股份在2020年的销售目标为1011.03亿元，计划全年销售面积为380.02万平方米。据此计算，首开上半年完成全年目标率约43.8%。

崛起北京

首开股份崛起于北京，凭借成功开发回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型居住社区以及大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目，首开股份声名鹊起。

这离不开其强大的股东背景。首开的前身是“天鸿宝业”，于2008年更名为“首开股份”。首开集团是其控股股东，直接持有其 47.12%股份，通过天鸿集团间接持有其5.53%股份。由于首开集团由北京市国资委全资控股，因此首开股份的实际控制人为北京市国资委。

作为北京国资委旗下最主要的房地产开发企业之一，首开股份在北京具有很强的项目获取能力和拿地优势，自2005年重组成立之初，便集北京优质资源于一身，而后便赶上了波然壮阔的房地产黄金时代，但在2014年之前，首开销售规模徘徊在200亿左右，离千亿阵营尚远。

2015年，首开股份迎来了新任掌门人潘利群，规模、业绩发展提速，从2014年206亿元的合约销售额到2017年近700亿元的合约销售额，首开用了3年时间，并在2018年首次跨入千亿阵营。

“城市复兴官”的战略转型，是潘利群上任当年提出的，意在参与城市更新，寻求新的增量方向。凭借着北京国企的本土优势，首开深度参与北京的棚改计划，并于2019年与北京房地集团合并重组，是北京保障房建设、棚改的骨干企业。

但是，从2017年开始，首开上升的势头“减缓”，在“大本营”北京的优势渐失，中海、泰禾、万科、保利等一众房企在其身后穷追猛赶，在艰难地防守一年之后，最终于2019年失去了其连续蝉联四年的北京销冠宝座。

“调仓”京外

北京，是首开股份的重仓区域，也是其业绩的主要支撑区域。潘利群入主首开后，在有意识地通过“调仓”减少对北京区域的依赖，意在降低重仓一域的风险。

2016年，首开股份的重心开始偏向京外，开启“根植北京，扩张全国”的布局。在这种路径下，首开2016年全年在京内仅增加1个项目。而一年前的2015年，首开股份于期末持有北京的土地储备约400万平方米，称之为北京最大“地主”。

在全国化布局上，首开股份的策略是，统筹布局京津冀、长江经济带、“一带一路”三大区域，着力在巩固京广、进入沪深、拓展境外方面实现新突破。2018年，首开股份开始向长三角、珠三角、成渝地区等经济发达的京外地区发展，这一年，北京区域资源占比首次降至50%以下。

进入2019年，首开增加京外区域投资力度，全年京外区域新增土储占比达八成。2019年新增16宗土地中，5宗土地位于京内区域，累计规划建筑面积为51.07万平方米，同比减少51%；其余11宗土地分别位于苏州、福州、温州、成都、保定、宁波及珠海等京外区域，累计规划建筑面积209.44万平方米，同比增加27%。

在“调仓”京外的背景下，首开股份京外项目收入份额有所增长，京外地区业务收入占比由2018年的44.79%升至2019年的56.18%，北京地区的收入则由2018年的55.21%降至2019年的43.82%。

但北京地区的业务比重仍然较大，2017 年、2018 年、2019 年及 2020年 3 月末，在北京地区的主营业务收入占比分别为 49.18%、55.21%、43.82%和 36.02%，单个区域业务仍较为集中。

联合拿地“双刃剑”

近几年，首开在拓展过程中，采取的是多是联合拿地的方式。例如，2017年，在首开所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。

外界评价，首开风格大变发生在 2015 年 7 月，潘利群上任集团董事长后。彼时首开一改以往谨慎路线，大举攻城略地。与此同时，首开还与其它房企持续开展合作。也在当年，首开重回京城销冠。

2019年8月，李岩接棒潘利群，掌舵首开股份后，还在继续这一拿地风格。2020年以来， 首开与旭辉、金地、龙湖等房企组成联合体，在全国攻城略地。7月14日，首开又联合金茂在苏州常熟市以40.72亿元拿下4宗涉宅地块。

这种方式，极大地助力了首开的规模和业绩上升，但是也平摊了其权益。首开流量销售额在2018年破千亿，但权益销售额却相对较低，2018年约731亿元。克而瑞数据显示，2020上半年，首开股份全口径销售金额为410.3亿元，位列房企销售榜地36名；而权益销售金额为248.2亿元，排在第45名。

联合拿地为首开分担了地价快速攀升带来的潜在风险，补齐操盘短板，但同时也面临着去化难、毛利低，主动权弱受制于人的窘境。事实上，联合拿地中，如何平衡联合体中各家房企的利益诉求，一直是个争执难解的命题。

另外，在业务增速的同时，首开的债务规模也在快速增长，由 2016 年末的 786.79 亿元上升至 2019 年 9月末的 1,213.54 亿元，截至 2019 年 9 月末，首开股份的总资本化比率为 69.28%，财务杠杆较高。

截止7月6日，首开股份待偿还债券余额合计533.35 亿元，其中中期票据 92 亿元，永续中票 50 亿元，超短期融资券 30 亿元，资产支持票据 30.1 亿元，定向工具 60 亿元，资产支持证券 44.01032 亿元，公司债151.24 亿元，债权融资计划 76亿元。

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