联合金茂拿下常熟4宗地，首开股份增收难增利

“一部首开史，半座北京城。”北京对于首开股份(600376,股吧)（SH：600376）的重要性不言而喻。然而，随着市场环境的变化，曾因北京名声大躁的首开股份，却想要极力摆脱“京城地产一哥”的名号，调仓“出圈”。

7月14日，首开股份携手中国金茂（HK：00817）在苏州省常熟市纳储的动作，引发市场广泛关注。据了解，当天共有5宗地块出让，而首开股份和中国金茂则携手强势拿下其中5宗，总出让面积约为23.69万平方米。

值得注意的是，这只是首开股份今年拿地的一个缩影。据蓝鲸房产不完全统计，2020年初至今，首开股份已经通过独立拿地、股权收购或联合拿地等方式新增16宗地幅，与去年新增地幅总数持平。其中68.32%的新增土地面积，来自京外区域，其中合作项目多达13宗。

事实上，从2016年开始，首开股份的重心开始偏向京外，开启“根植北京，扩张全国”的布局。在此背景下，首开京外项目收入份额有所增长。不过，在业绩上升的同时，首开股份也陷入了增收不增利的“怪圈”。

首开股份“调仓”出圈

7月14日，常熟、武汉、徐州等多个城市同时卖地，引来诸多房企争相竞抢，土地市场也掀起了一片“腥风血雨”。其中，常熟土拍因金茂以一己之力包揽全局吸引了市场的目光。而首开股份作为金茂此次入局常熟的重要合作伙伴，同样备受市场关注。

此次常熟市共出让5宗地块，首开金茂联合体拿下了其中4宗涉宅地块，总价40.72亿元。作为北京市国资委下属企业，北京一直是首开重点布局的城市，业绩比重占据首开股份的半壁江山。

蓝鲸房产梳理发现，2017年，首开北京地区营业收入为179.79亿元，占全年营业收入的49.17%。2018年，北京地区营业收入为218.45亿元，占比为55.21%。2019年，北京地区营业收入为207.3亿元，占比为43.82%。

然而，在2016年“房住不炒”基调以及2017年“3·17”调控政策的影响下，北京楼市调控政策不断收紧，直接导致重仓于此的首开业绩增速下滑、发展受阻。蓝鲸房产梳理发现，2016年-2019年间，首开股份的业绩增速一路由2016年的92.65%降至2017年的9.65%，2019年进一步下探至0.61%。

财经评论员严跃进对蓝鲸房产分析：“首开股份重仓北京市场，不仅会为企业的经营带来压力，同时也会影响企业的增速。”

显然，首开股份也意识到了这一问题，2016年以来，首开股份开始有意将扩张重心偏向京外，开启“根植北京，扩张全国”的布局。

在此背景下，首开股份2016年全年在京内仅增加1个项目；2017年京内土储占总土储的67.22%；2018年，首开股份京内新增地上建筑面积105万平米，同比减少59%；2019年，新增的16宗土地中有5宗土地位于京内区域，全年京内区域新增土储占比仅2成；2020年，首开股份延续前两年的布局策略。截至2020年6月30日，首开股份累计新增京内土地面积33.64万平凡米，约占上半年新增土储的40.78%。

而除此之外，合作拿地也是首开股份分摊压力，降低营运风险的有效手段。据克而瑞统计数据，2017年-2019年，首开股份销售权益占比由73.83%降至61.59%，2020年上半年，又进一步降至59.01%。

不过严跃进指出，由于稀释了权益占比，真正归属于企业的销售金额占比是缩水的。对于目前的首开股份来说，其在北京拥有的土地“红利”优势正在不断被削弱。若要开拓京外市场，操盘能力也是检验企业能否适应市场的标准之一，这对热衷于联合拿地的首开股份，也是一个新的挑战。

业绩增收不增利

随着外拓过程中合作项目的不断增加，首开股份也使陷入了增收不增利的尴尬境地。

2019年首开股份录得营业收入476.45亿元，同比增长近两成。但归母净利润及扣非净利润却分别为27.58亿元和26.25亿元，分别同比下降12.9%以及6.47%，双双缩水。蓝鲸房产注意到，2016年—2019年期间，首开股份扣非净利润仅于2018年实现了正增长，其余3个年份均有不同程度的下降。

而2020年一季度，这种情况更为明显。首开股份2020年一季报显示，报告期内，该公司今年实现营业收入38.19亿元，同比下降54.08%；归母净利润为3.12亿元，同比降13.39%；扣非净利润表现更是直接亏损4.07亿元，同比下降238.15%。

在盈利能力下降的同时，首开股份也面临着较大的债务压力。截至2019年末，首开股份总负债合计2454.74亿元，其中，短期借款为17.14亿元，一年内到期的非流动负债为239.53亿元，二者合计达到256.67亿元。而同期货币资金只有252.45亿元，显然已无法完全覆盖其短期债务。

不过，当境外融资渠道随着疫情的发展而收紧，境内融资环境却相对宽松，这也给了首开股份喘息的机会。进入2020年，首开股份融资步履不停。据其一季度报告披露，截至2020年3月31日累计新增借款145.68亿元。其中，银行贷款、信托借款新增71.68亿元，公司债券、超短期融资券等新增74亿元。而据机构统计数据，今年上半年，首开股份融资规模同比增长134.56%。其资金主要将用于偿还到期债务，少部分用于补充流动资金。

在竞争激烈的房地产赛道上，为保持长远发展，首开股份勇于走出“舒适圈”，但在“广交朋友”的过程中如何平衡规模与利润，也是首开股份该考虑的问题。

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