一边“封顶加自持”，一边“底价成交” 杭州土拍市场冷热不均

  昨天（5月19日），杭州共计出让4宗涉宅地，其中2宗宅地，2宗商住地，分别位于崇贤、东湖新城、良渚瓶窑板块。总建筑面积37.9万平方米，累计成交金额达420733万元，分别由绿地、华景川、新力摘得。

  值得注意的是，此次土拍看点不少。4宗地块位置虽同属余杭区，但分化较为明显，有的地块一轮报价底价成交，有的竞争激烈溢价封顶竞报自持比例。另外，自从杭州开始实行“双限“政策以来，不少板块“限价“在悄悄发生变化。但最终市场接受度如何，还有待检验。

  土地市场冷热不均，分化明显

  昨日出让的4宗地块中，2宗宅地备受各大房企青睐，竞争激烈，均进入了投报自持阶段。而2宗商住地则热度有所下降，甚至有的底价成交。

  其中东湖新城地块为纯住宅用地，无须配建公租房，距离地铁9号线北沙路、绿洲路站步行距离均在1.1公里左右。地块建筑面积117387.6平方米，起始楼面价9500元/平方米，新房限价22000元/平方米。经过31轮报价，由华景川以144519万元总价竞得，折合楼面价12311.33元/平方米，溢价率29.59%，自持9%。

  良渚瓶窑2宗姊妹地块相邻，其中瓶窑集镇A6宅地容积率1.5，建筑面积39721.5平方米，须配建5%的公租房。瓶窑集镇A7商住地容积率1.5，建筑面积83730平方米，需配建4644.58平方米的公租房、商业面积11152平方米。

  两块地起拍楼面价均为10000元/平方米，限精装均价24000元/平方米。最终，两宗地均由新力包揽，A6宅地以封顶楼面价12895元/平方米成交，自持7%。A7商住地经18轮报价，溢价11.94%，成交楼面价11194元/平方米。

  而热度最低的当属崇贤商住地，仅1轮报价，由绿地以131262万元总价竞得，折合楼面价9500元/平方米。不过地块条件较严苛，限建筑高度54-60米，容积率2.3，建筑面积13.82万平方米，并且规定了商业商务和酒店计容建筑面积不少于地上计总建筑面积的29%，还需要配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

  板块库存供应、地块总价或影响土拍热度

  除了地块本身的出让条件，区域的发展以及库存供应、市场销售情况也将在一定程度上影响土地市场的热度。就拿昨日出让的地块来说，东湖和瓶窑宅地普遍热度较高，但商住地之间热度也有所相差。瓶窑板块的商住地虽说没有封顶，但也被各大房企经18轮争抢才落定。而崇贤商住地却遭遇“一轮游“。

  说起瓶窑大家都或多或少有些印象，良渚古城遗址就在瓶窑。昨天拍的这两块地也靠近良渚古城遗址，紧邻瓶窑核心镇区，周边有余杭区第三人民医院、恒大城市客厅等配套。板块除了已经售罄的碧桂园良樾，目前无新房在售。另外就是去年6月西房竞得的地块项目，由西房万科共同开发，目前还未入市。瓶窑板块供应短缺，再加上良渚古城遗址的加持，土拍热度有所上升也在情理之中。

  而反过来看看“一轮游“的崇贤板块，近几年土地出让较多，板块库存也比较大，新房陆陆续续出货，不曾断供。据统计，崇贤板块目前在售项目共有2个，分别为祥生光合映、西房杭语宸鹭院。待售项目高达5个，其中包括祥生星合映、西房B-11地块、路劲两个地块项目、上海恒文项目。

  另外，从配套上看，崇贤板块虽说居住氛围逐渐浓厚，但短板也非常明显，公共交通只能依靠公交出行，暂时没有地铁与主城区相连。而且商业方面，整个板块也仅上亿广场一个商业综合体，稍显不足。这些因素都可能影响开发商的拿地热情。

  据房产资深专家陈焕春介绍，现在杭州土拍竞争比较激烈，对于开发商来说，拿地是比较难的事情。此次瓶窑地块热度之所以高于崇贤商住地，除了板块热度及库存，地块总价也是关键因素之一。从成交总价来看，瓶窑两宗地块总价加起来才14.5亿元，而崇贤一宗商住地总价就达13亿元。总价低的地块大部分开发商都能负担得起，哪怕是一些中小开发商，所以参与竞拍的房企多了，热度自然也就高起来了。

  多板块“限价”调整 还有待市场检验

  自从杭州“双限“政策落地以来，不少板块的”限价“略微发生变化。比如昨天刚出让过土地的东湖新城、瓶窑板块。

  昨天出让的东湖新城地块新房精装限价为22000元/平方米，而就在这宗地块的北侧，今年1月中天竞得的地块项目精装限价20800元/平方米。仅隔4个半月，一路之隔的两块地限价相差了1200元/平方米。从地块周边在售项目价格来看，华润御清城高层价格为19500元/平方米，上坤·山语四季小高层精装售价21797元/平方米。

  瓶窑板块昨日刚出让地块精装限价24000元/平方米，而板块内碧桂园良樾售罄前最后一次开盘毛坯均价为20358元/平方米。

  另外，近日挂牌的临平新城两宗地块，位于中交悦美庐和阳光城翡丽云邸的旁边，计划于6月18日出让。两宗地楼面起价均为15000元/平方米，未来所建住宅精装限价28500元/平方米，而目前板块中在售的楼盘高层精装备案价格为26600元/平方米。

  但从市场反响看，限价的调整最终能否让购房者接受还有待检验。以崇贤板块为例，今年正式进入精装高层住宅限价23000元/平方米时代，相比过去2万元/平方米出头的价格，市场反应非常明显。均价23000万元/平方米的西房杭语宸鹭院，最近一次加推的小高层房源，因报名人数不足房源套数，最终流摇。

  无论是东湖新城、崇贤、还是临平新城，这些区域都以刚需客群为主，购房者对价格的敏感度会更高。如果区域供应充足，购房者选择余地更广，那么价格就成为比对标准之一。所以，尽管限价有所变化，但最终售价还得市场来定。

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