济南土拍冷热不均，有地块遭数家房企百轮激战，另三宗打包却无人问津

　　12月3日上午，济南土地市场出让8宗地块，总出让面积约385亩，其中含1宗商住用地、3宗住宅用地、3宗商务金融用地和1宗殡葬设施用地。

　　最终，3宗打包地块流拍，4宗地块成功出让，成交总金额358805万元，最高楼面价约12528元/平方米，越秀、招商蛇口(001979,股吧)成功摘地。

　　据悉，中海、万科、融创、金茂、金地、大华、越秀、海信等8家房企参与了竞价。

　　一天之间，有的被各房企争夺溢价，有的却无人问津，同为济南主城区内宅地，为何结局如此不同？

　　流拍地块位于主城区

　　本场土拍中，机床四厂A-1地块成为备受开发商关注的“明星宅地”。

　　据出让文件，该地块位于新宇北路以东、中林路以南、花园东路以北、开源路以西，周围分布有邓家花园、明湖太学苑、沁湖新居等居住社区，居住配套设施完善。土地面积74551.8平方米，地上最大容积率2.5，起拍价为182839万元，起始楼面价约9810元/平方米。竞得人须在A-1地块内提供不少于建筑面积5000平方米的租赁住房并永久自持运营。

　　该地块附近在售新盘有万科翡翠公园，开盘时间是去年7月，据贝壳新房数据，目前参考均价为22000元/平方米。

　　最终，该地块吸引了包括中海、万科、融创、金茂、金地、大华、越秀、海信等8家房企参与竞价。经过102轮喊价，最终越秀杀出重围，以23.35亿元的价格摘地，此时溢价率达27.7%，楼面价为12528.2元/平方米。

　　同样位于主城区的三宗打包地块却走向相反结局，爆冷流拍。

　　这三宗地块由泺源大街以北、太平街以东地块，二环东路以西、解放路以南的两宗地块组成，含2宗住宅用地和1宗商务金融用地，均为旧改地块，需配建回迁房。起始总价为135728万元，其中两宗宅地的楼面价分别为9417元/平方米和9705元/平方米。

　　据出让文件，泺源大街以北地块需要提供安置房22000平方米，二环东路以西地块需要提供约30000平方米安置房，未来政府平台以3500元/平方米的价格回购。同时，这两宗住宅地块的规划最大建筑面积为28000平方米和86000平方米，安置房占总面积比为45.6%，拉高了实际可售楼面价。据估算，最终折合楼面价约18000元/平方米。

　　此外，招商蛇口以底价摘得盛福片区奥体西路以东、中林路以北3宗组团地块，含2宗商务金融用地及1宗住宅用地，总成交价12.35亿元，住宅楼面价约8214元/平方米。

　　据悉，招商蛇口于2017年6月首进济南，拍得长清区两幅地块，同时刷新了长清住宅用地的楼面价。此次拍地为招商蛇口在济南落地的第三个项目。

　　土地市场冷热不均

　　在济南土地市场中，流拍和溢价并存的情况频频发生。一边是优质地块吸引竞价，一边也时常出现各种原因下的“爆冷”流拍。

　　今年10月19日，济南土地市场集中出让20宗土地，市中区郎茂山附近原山东长城房地产综合开发总公司地块吸引中海、中南、中梁、中电建等多房企参与竞价，后为中电建溢价拿下，楼面价达14403元/平方米，但同日出让的雪山片区最大7宗打包地块流拍。

　　11月30日，济南出让18宗地块，盛福A地块和球墨B3地块收到多家房企追捧，但实验学校北地块A-1地块遭遇流拍。

　　总体而言，济南土地市场似乎偏爱推出打包地块，同时出让条件设置得较为复杂。以10月19日雪山片区打包地块流拍为例，其中商业地块面积多，须配建、代建内容繁多，同时，在价格方面，这一组团地块的居住用地楼面价高于其他组团地块。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，目前政府所提出的保障房、配建、代建内容等设置为出让条件，确实转嫁给了地产开发商比较高的成本。但同时，这也提高了地块出让的难度，需要搭配好的地块才能吸引到开发商拍地。尤其在今年济南楼市表现一般的情况下，流拍出现的概率比过去更高。

　　济南的基准地价已于10月迎来一次大涨。今年10月16日，济南人民政府官网发布了《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价的通知》。相比2018年已被废止的版本，一二三级三类用地基准地价都有所上升。其中工业用地几乎无涨幅，但住宅用地大幅度增加，涨幅超过100%。

　　严跃进表示，基准地价的调整是受到当地GDP、物价等宏观经济因素影响的结果。济南作为省会城市中地价相对更低的城市，本身会吸引部分开发商拿地，不过一旦出现土地市场过热的情况，将会引发调控措施。

　　值得一提的是，济南目前的房价正在经历“降温”，或导致房企拿地时对于成本计算更加谨慎。在统计局发布的70城房价数据中，今年以来，济南新房销售价格除5-7月环比有所上涨外，其余月份均为环比下跌。10月，济南新房价格环比下跌0.2%，同比下跌2.1%，同比跌幅全国第一。

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