冷热不均的土拍市场

  “百亿地王”更是重现市场,房地产土拍市场在“冰冻期”后已经迎来“小阳春”?

  受调控作用逐渐“发酵”的情况下,加上疫情带来的严重影响,土地市场热度遭遇急转直下,频频遇冷并出现不同程度的下滑。但相比第一季度,第二季度的土拍市场“触底回升”迹象明显。近期土地市场迎来它的“小阳春”,从北京、上海、杭州、厦门、成都,到徐州、洛阳,甚至是驻马店、金华等城市的溢价率持续攀高。在拿地多谨慎的趋势下,房企是出现各种减规模策略,还是随着疫情好转,土地市场回暖,各地楼市有条不紊地恢复正常后,开发商对楼市长期行情看好,愿意下手增加土储。

  入市的节奏也在明显加快

  不得不说,房地产市场在这场疫情中受到了巨大的冲击,市场呈现低迷状态,2 月份的房地产销售业绩更是创下近几年以来单月销售的最低纪录,百强房企单月和累计业绩出现了同比“双降”态势。

  值得一提的是,相比受疫情影响严重的 2 月,接下来的日子里楼市明显出现回暖,从一二手成交数据来看,回暖的趋势更是喜人。除此之外,多个地块的溢价率不断攀升,与其去年流拍频起相比,简直呈现冰火两重天的态势。

  2 月 20 日下午,上海近年来最贵一宗土地出让成功落槌,香港怡和集团附属香港置地联合体以 310.5 亿元成功竞得徐汇滨江西岸金融港地块,刷新中国内地土地总价纪录。在疫情最为严峻的 2 月份,徐汇区顺利成交这宗“总价地王”,大体量、高总价无疑是给今年上海土拍市场恢复信心打了一剂“强心针”。

  随后,伴随着土地出让规则调整、官宣加快经营性用地出让节奏,出现久违的高溢价成交现象……纵览一季度土地市场,上海共计出让 30 幅地块,总吸金 597.3 亿元,同比增长 82.8%。其中,出让宅地(含商住地)13 幅,出让商地(含其他性质)12 幅, 出让租赁住房用地 5 幅。第二季度第一个月,上海土地市场继续升温,上海嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区约 50 幅土地集中推介,这也是上海市土地交易市场举办的2020 年首场土地出让和区域发展宣介会。二季度开始,住宅用地出让明显放量。

  “近期,上海土地入市的节奏也在明显加快,土地市场的升温有助于提振房地产市场。”第一太平戴维斯华东区策略顾问服务部高级董事朱锋对《中国房地产金融》表示,土地市场升温主要有三个原因:第一,释放了疫情期间,积压下来的供应和需求;第二,缘于国家对新基建的推动,新基建将加快城镇化进程和未来城市的建设,对房地产有必然的促进作用;第三,疫情之后,部分行业的起伏和不明朗,促使更多资本选择流向固定资产。

  实际上,进入第二季度,包括厦门、南京、杭州等多个热点二线城市加大了优质土地的供应力度。4 月成交高价地块较 3 月份明显增多,成交总 价 TOP10 榜和成交单价 TOP10 榜较 3 月份全面上涨,就两个榜单地块数量而言,环比分别上涨了 75% 和52%。4 月 22 日,厦门迎来今年的首场土拍,位于思明区的 2020P01 地块吸引了 14 家房企竞逐。

  据了解,该地块是近年来厦门思明区再次供应的宅地,不仅资源稀缺,且地理位置极佳,是极其优质的标的。该地块以 103.55 亿元的成交总价被当地的开发商上海泰鸣(厦门泰鸣房地产开发有限公司)竞得,溢价率为43.8%。这是厦门有史以来的首个百亿总价地王,成交楼面价也创造了厦门当地的历史新高。

  联合体组合开疆拓土

  时隔半个月左右,深圳则迅速接力,位于深圳前海的一宗采用“双限双竞”的宅地,由于前海宅地稀缺加之超过百亿元的总价,一经挂牌就备受关注。现场参与竞拍的共有 16 家房企。

  除此之外,还出现“拿地联合体组合”,例如天健 + 深业 + 前海投控、金地+电建+华润+南国。中海、华发、招商与建发也参与其中。最终,该地块被龙光地产以 115.97 亿元 + 配建人才房 40760 平方米拿下,溢价率为45%,使得该地块成为深圳单价新“地王”。

  “此次拍地现场有 16 家房企参与竞拍,其中包括万科、中海、华润、平安、保利、招商、金茂、世茂等。另据了解,其中 8 家房企已组成 3 个联合体。”知名地产分析师严跃进告诉《中国房地产金融》,从此类拿地的企业来看,显然央企占了多数,但从拿地结果看,反而发现民企力度更强。

  对此,严跃进还表示,虽然今年土地市场确实有很多压力,但是优质地块依然是“受宠”的,所以会出现此类“总价高”、“溢价率高”等现象,继续说明局部土地市场较热的现象。

  根据公开的土地出让文件显示,本宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。“从此类规定可以看出,土地的约束还是比较强。这也说明类似地块还是面临很多开发成本的。而且无偿移交人才住房项目,某种程度上也说明后续深圳人才住房的发展在强化,这对于此类企业来说也是一个较为积极的尝试。”严跃进说。

  当然,此类土地可以采取毛坯价的方式进行,客观上使得后续精装修部分存在调整的余地,这或是此类土地开发所指的关注的内容。他还强调,类似地块应该说存在盈利方面的一定压力,但若是处理较好,由于本身前海项目不缺购房者,所以去化或营销成本不会太高。

  “对于龙光而言,其去年开始拿地力度明显强化,属于本轮土地市场中动作非常激进的房企。”严跃进指出,由于深圳是龙光的大本营,其拿地方面不会有太多的问题。但是后续仍需要注意三个风险。第一,在每次土地市场中总会出现一些激进的房企,这个时候要不断去检查企业内部的杠杆和负债,因为市场有很多不确定性,企业需要谨慎。第二,龙光需要积极稳定企业经营,若是经营得当,这两年凭借此类土地资源,企业经营规模会快速上升,这是值得期待的。第三,要时刻注意后续土地市场的变动情况,以及房屋销售市场的变动情况,这对于此类企业的发展来说具有积极的意义,能够动态地促进土地开发平稳健康发展。

  政策“救市”缓解房企燃眉之急?

  根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款,1-5 月份全国土地均价为 5112 元 / 平方米,同比涨幅为 16.5%。而 5 月份土地供应规模继续上行,5 月土地市场成交量创年内新高,溢价率实现五连涨。

  “从地价来看,其和房价走势明显不一致。该涨幅是最近 13 个月公布数据中的最大涨幅,也说明地价本身在升温。”严跃进总结了其三点原因。第一,近期的供地普遍都是优质地块,本身地价相对高。第二,很多房企在一季度没有太多的土地储备,开始会积极拿地,所以会出现抢地的现象。第三,也不排除近期有各类违规资金进入到土地市场,这也是后续需要关注的内容。

  根据中国指数研究院公布的数据显示,4 月份全国范围受监测的 300个大中城市土地市场供应量环比增加近四成,同比小幅走高,住宅用地供应环比同样小幅上扬。其中,北上广深四大一线城市土地供应量环比增加逾三成,成交量同样环比走高,四大城市均有住宅用地入市。二线城市供应量同环比走高,成交方面也量价齐涨。三四线城市供应量同比增加逾四成,成交总量环比增加,土地收入总额环比增加超过八成。

  的确,随着土地市场的升温,长三角成为“兵家必争之地”,长三角成为这一轮土拍市场的“主角”,尤其是对楼市长期行情看好的房企,纷纷下手增加土储。“站在企业层面,我们希望能够大力出台相关的利好政策积极‘救市’,以缓解房企的燃眉之急。”一位 TOP10 房企项目负责人告诉记者。但朱锋强调,目前只是放宽了部分土地的自持比例和准入门槛,但这并不能作为判断土地市场放松的信号。从后续来看,可能将根据具体地块的具体情况而决定是否对自持比例做出改变。

  4 月 22 日,上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知,其中 9 条直接与土地出让和房地产市场相关,例如加快土地收入安排和使用、加强建设项目用地保障、保持土地市场交易平稳有序、加快经营性用地出让节奏等。“尽管近期上海的土地市场的入市节奏正在加快,利率下调也有一部分正面的影响,但是无论从单价还是总价上看,依然有着较高的门槛。”朱锋认为,上海房地产市场的竞争日趋激烈,房企在拿地前后必须做好充足的市场调研和评估。从前期的规划、开发到之后的入市、营销、运营都必须有专业、整体的规划策略和高瞻远瞩的市场洞察,才能确保房地产产品在未来的市场竞争中脱颖而

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