央行再启大招，降息后再降准，楼市要起飞了吗？

房地产、经济政策已全面开启，无论宏观还是微观，无论是行政政策还是金融政策，都立体式呈现在大家面前，可以看出稳增长的紧迫性，以及强大的决心和力度。

9月5日，为提升金融机构外汇资金运用能力，央行决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的8%下调至6%。

要知道，这已经是今年第二次下调外汇存款准备金率了。

4月25日，央行决定，自5月15日起，将金融机构外汇存款准备金率由9%下调至8%，下调1个百分点。

9月这次比上次力度更大，将释放外汇流动性约190亿美元。

外汇存款准备金是指金融机构按照规定将其吸收外汇存款的一定比例交存中国人民银行的存款。而调整外汇存款准备金率一直被看作是央行稳定市场汇率预期的政策工具箱中的一项储备政策。

此次下调外汇存款准备金，意味着境内金融机构为外汇存款缴存的准备金减少，有助于增加市场上美元流动性，并提升金融机构外汇资金运用能力，有利于人民币汇率的稳定。

主要可以增加外汇资金供给，促进外汇市场平稳运行。同时还有利于缓解企业偿还外债的压力，从而释放央行稳外汇市场预期的决心。

说完外汇存款准备金率，大概也不难理解什么叫降准了，降准就是指降低存款准备金，降低商业银行在央行的法定存款准备金，以备银行在客户紧急提现或者资金清算之需，是为了提高安全性。

说通俗点就是，各大商业银行接收到的存款都会预留一部分给到央行，作为存款准备金，是为强制行为，存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率了。

比如，一个银行法定存款准备金率为20%，你在该银行存入100块钱，那么该银行最少需要将100块×20%=20块存入央行的准备金账户，其余的80块钱作为自己的流动资金。试想，准备金率越低，流动性就越强。当然，央行作为一个大管家会掌握一个度，同时对市场进行调节和监督作用。

客观地说，这些年虽然都不是针对房地产行业的降准降息，但在宽松流动性的大背景下，对房地产而言是绝对的利好，必然会间接影响到房地产行业。就经验看，历史上每一次降准都意味着利好，都会带动楼市活跃，每次都说和房地产无关，但最终结果是，最大的受益者基本都是房地产。当然，正是如此，我们也才更要防范，既要让房地产不拖后腿，又要让房地产不至于过于疯狂。

而且此次降准还会有系列反应，甚至降准之后，可能还会有降息。

9月5日，央行副行长刘国强表示：央行将保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。下一步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。

当然他也说了，将实施好稳健的货币政策，加力巩固经济恢复发展基础，不搞大水漫灌、不透支未来。

所以，房贷利率继续下调是大概率事件。如今首套房贷款利率低至4.1%，真的可以堪称房贷利率回到了14年前的水平，实属罕见的利好。但同时，也不要指望房地产会回到过去，现在的目的是以稳为主。

大家再看，房地产底层逻辑已经发生改变，在房子是用来住的不是用来炒的的定位指导下，会对违规资金进入楼市严加监管，因为一般情况下是定向支持中小微企业或实体的，房地产不至于有过大的吸收能力。

但又不得不承认，降准对楼市肯定算不上是坏消息，或多或少都是利好。当然不要想，就此会改变房地产的调控方向。而最好的结局便是，监管好炒房行为，让宽松的货币环境利好服务于广大的刚需和改善购房者。

事实上，现在的所有政策都是稳定大环境，维护刚需和改善合理购房需求者，并没有给炒房投机留口子。而对房企的适度政策宽松将改善当前的困境，从而打通融资渠道，维护购房者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

据全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据显示，8月份，百城新房、二手房价格环比继续下跌，且下跌城市数量创新高。8月份房地产市场的走弱不仅体现在房价层面，卖房同样不理想。一线城市成交面积转降，同比、环比分别下降16%、10%；26个二、三线城市成交面积同比、环比分别下降33%、13%。

所以，利好归利好，但楼市起飞还是有点言时过早，但必须明确，全国楼市严重分化，必然会有摁不住的，也有提不起来的。

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