央行突发放大招“降息”,炒房客反而慌了,楼市下半年悬了?

这段时间,大家都被楼市给弄花了眼,多个城市土拍火爆,接连上演土拍大戏,而对于普通已经买了房的粉丝而言,这些不过是看个热闹,大家天天盼望的是央行继续降息,未来房贷能少还一点。6月15日,央妈公告中再次“意外”宣布:开展2000亿元中期借贷便利(MLF)操作,中标利率保持2.95%不变。让购房者都失望了,降息没有如期而至。央妈公布了2020年6月22日贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

很多人觉得6月房贷利率下降落空,说明中央信贷放松可能会有变化,楼市的下半年有点悬了。结果今天央行出人意料的变相降息,支农再贷款、支小再贷款利率下调0.25个百分点,调整后,3个月、6个月和1年期支农再贷款、支小再贷款利率分别为1.95%、2.15%和2.25%。再贴现利率下调0.25个百分点至2%。此外,央行还下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点,调整后,金融稳定再贷款利率为1.75%,金融稳定再贷款(延期期间)利率为3.77%。

网上也是铺天盖地的新闻,很多人又要嗨了,说央行放水,房地产要涨?其实是一种错误的解读,这次变相降息,表面上看其实就是定向降息,短期看效果主要是针对跟农业生产相关的企业,以及小微企业。还有,就是可能出现金融风险的中小金融机构。本来很多已经买房的购房者,特别是资金链吃紧的炒房客,都期盼着这次降息,可以降低他们持有房产的成本,提高他们自己的现金流,结果慌了,这次降息和楼市没有半点关系。我不排除有部分资金未来通过几次转手流入楼市,但是短期看,这次降息对炒房客没有任何利好。一、最近土拍太火了,需要降温?全国各地最近都是土拍火爆的消息。大家都在猜测,为什么这些开发商有这么多钱去抢地,和今年的几次降息放水有关系吗?

我们的邻居,天天对比的城市,最近土拍也是火得一塌糊涂,以前是主城区创新高,成华区、高新区、天府新区,现在近郊也创出天价,6月底龙泉驿十陵一宗住宅用地拍卖,起拍价就高达9800元/㎡!是十陵板块最高!总共96轮举牌,耗时30多分钟,佳兆业在与中海、蓝光、融侨、绿城的围抢中胜出,以15950元/平米拿下十陵地块,首次进军城东,溢价率62.76%!这个地价刷新了龙泉驿楼面地价,也刷新了成都近郊土拍的最高纪录!二、这次变相降息另有玄机?而今天的变向降息,还是定向降息,明确指出流入农业和小微企业,还是老声重谈,支持实体经济,至少短期看与楼市无关。但是我们要看看这次定向降息前几天发生了什么事?6月底,中国银保监会出了一个通知。

《通知》中明确规定对银行、保险机构、信托、非银机构等开展“回头看”,且“房住不炒”成为重中之重。

2020年银行机构市场乱象整治“回头看”对“房住不炒”的工作要点。我来划这个前几天发文的重点。

严查:表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资;

未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;

严查:代销违反房地产融资政策及规定的信托产品等资管产品。

严查:保险资金违规投向国家及监管禁止的行业或产业;通过股权投资、不动产投资等方式违规向不符合政策要求的房地产公司、房地产项目提供融资。

这里面有一个重点,就是严查:向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;为各类资金违规流入房地产市场提供便利。看懂了吧,中央对最近土拍火爆和楼市强势复苏高度重视,也害怕今年降息放水的资金违规流入土地市场和楼市短期推高房价,所以再次坚持房住不炒,本来大家对6月底这次降息抱有厚望,结果是定向降息,对买房人和房地产公司短期不形成任何利好。三、重庆最近三年高价土地回顾我一再强调,重庆的楼市分为新房和二手房两个不同的市场,而决定新房价格中长期走势的,就是土地市场,我们看一下2017年-2019年重庆高价土拍记录。

2018年高价地

以上数据来源锐理数据,克尔瑞我们可以发现重庆核心区的土地价格是在平稳上涨的,而周边过去的郊区土地价格也有提升。所以从中长期看,重庆的新房市场是平稳向上的。我还是那句话,核心区的低总价,低单价的新楼盘,大家要珍惜啊,能买就早点下手。四、这次降息对楼市的影响刚刚已经说了,这次降息和楼市短期看没有任何关系,主要还是支持实体经济,但是炒房客又抱有幻想,说最后放水,这些钱还要流入楼市,刚刚上文也写了,所以这次降息前几天,中国银保监会出了一个通知,就是防止违规资金流入楼市,推高土地价格和房价。6月25日,全国各地银行因“个人贷款管理不审慎”而遭受监管部门行政处罚累积多达72次,主要位于浙江、河南、广东以及福建等地。在强监管下,银行消费贷进入楼市虽然遭遇封堵,但是“上有政策,下有对策”,贷款违规流入楼市的现象并未完全销声匿迹,写到这里,其实对于新房市场,我想大家也应该清楚了,坚持房住不炒是核心,但是就看这些降息的资金会不会违规流入楼市,引发房价再次剧烈波动。这个我也不能给大家下结论,关键还是看银保监会对这些资金的监管了。但今天的定向降息力度非常大,最近刚需买房者,还是要珍惜重庆楼市中的低价楼盘,不要去天天无脑空赌未来房价暴跌,你输不起的。严打违规资金流入楼市,慌的只是炒房客,对于普通购房者而言,意义不大。如果监管力度执行到位,很多炒房客资金链会出问题,但反之,他们会违法获得降息带来的好处。这个结果,将直接影响短期房价走势。

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