2022中报：“头部房企”有了新的参照系

地产财富会

生火取暖的行业新周期

万科龙湖碧桂园们用行动验证

排在规模榜单前头

不如给行业带个好头

这正是新头部房企的自我修养

2022-9-1

8月的最后一天，铺天盖地的财报数据缝隙里，克而瑞、中指等机构2022年1-8月房企销售额排行榜如约出炉。

按照以往规模时代的思维，排进前20的都是妥妥的头部企业，TOP5的碧桂园、万科、保利、中海、华润置地更是头部中的头部。头部就约等于庞大的规模和超前的名次。

但从去年开始，这套简单粗暴的评判逻辑，被市场狠狠打了脸。经此一番洗礼，大家逐渐产（chéng）生（rèn）了这样的共识：

比起华而不实的规模和排名，安全稳健、有质量的发展，才有说服力。

也就是旭辉林中所说的，尊重常识，敬畏规律，严守财务底线和投资纪律，密切关注利润和现金流。

那么，行业新周期中的头部房企，也就有了新的参照系。头部的意思不再是排在前头，而是能够带好头，为市场信心的恢复、行业平稳健康发展做出应有的贡献和良好示范。

01

带好「保交付 稳民生」的头

当前行业形势下，做好交付工作是稳定社会民生、提振市场信心的关键之举。「保交楼、稳民生」被写进了7月底中央政治局会议文件中，也成为房企2022年中期业绩会上的热门问题。

8月30日碧桂园中期业绩会上，莫斌向投资者分享了这组数据：

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2022年上半年，碧桂园累计实现1070批次、超25万套房屋如期交付，其中438个项目首月交付率达75%以上、165个项目实现了交付即办证。交付质量和维保满意度较上年度稳步提升8%以上，整体满意度提升4%。

半年25万套，是目前房企实现稳交付的「头部数据」。跟在后面的是万科11.5万套、龙湖5.25万套、旭辉近4万套……

碧桂园内部对于交付工作是非常重视和认真对待的，每个楼盘在交付到业主手中之前，都要经过三家第三方机构的严格检测和把关。

而这样的交付能力也被地方政府看在眼里，希望碧桂园能够参与到当地的「保交付、稳民生」工作中，即地方政府投资平台完成问题项目的债务清理和收购后，有意把项目交给碧桂园代管代建代销。

据说是在国有企业和民营企业里，优先选择了碧桂园。能够拿到地方政府的「保交楼」订单，说明碧桂园的全产业链优势得到了政府的盖章认可。

万科8月31日中期业绩会上，郁亮透露，为了督战「保交付」，自己两个月跑了35个城市100多个项目。

上半年，万科平稳交付了11.5万套住宅，30个城市公司的94个交付批次实现了交房即交证，占万科全部交付批次的35%，比2021年提升了10个百分点。

通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，万科与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次，整体交付质量满意度98.5%。据透露，目前为止70%的万科准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。

林中在旭辉中期业绩会上表示，上半年旭辉在全国16省34市共计交付近4万套新房，其中近20%实现提前半个月以上交付。自2021年起，旭辉在多地突破成为城市首个“交房即交证”小区。

在保交付这件事上，请房企同仁们都参照以上标准卷起来。

02

带好「现金流安全管理」的头

拧紧现金流的安全阀，是平稳过冬、穿越周期的首要任务。在这方面，万科、碧桂园、龙湖们都给行业带了好头。

模范好学生万科向来重视现金流和财务稳健。根据财报，上半年万科实现经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，意味着可自由支配现金流有784亿元，这是让同行们实名羡慕的数字。

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根据半年报，截至6月末，碧桂园账面可动用现金余额1479.8亿元，未来一年内到期需兑付短期债务为729亿元。上半年碧桂园权益销售回款率为92%，连续7年回款率保持90%以上，并实现经营性现金流净额为正，净现金流入约53亿元——意味着碧桂园靠自身经营性回款而不依赖于外部贷款就能有效覆盖运营支出。

在现金流管理方面，莫斌表示，公司在短期内进行每周资金计划的滚动铺排，留足安全垫以应对外部的不确定性；在中长期，通过铺排未来12个月的现金流计划，将未来可能遇到的各个风险点都纳入考量，做压力测试，同时每季度滚动更新，使得公司有足够时间、空间应对可能存在的阶段性波动。

自律典范龙湖凭借优异的融资、销售回款、自持物业和物管服务等多元化进账渠道，保持着同样让人羡慕的现金流额度，半年报显示在手现金875.5亿元，一年内到期债务215.2亿元，剔除预售监管资金（205.4亿）和受限资金后，现金短债比为3.09倍。

03

带好「债务结构优化」的头

防范债务风险是头等大事，做好债务管理是新周期头部房企的必备修养。

万科保持着国际三大评级机构“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级和稳定展望，来源于其审慎克制的财务管理，连续21年净负债率维持在40%以下的行业低位。对于地产同行来说这属实是臣妾做不到系列了。

根据财报，截止今年6月底，万科存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。龙湖平均融资成本下降为3.99%，也可以刷一波优秀存在感。

今年1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%；万科有息负债总额中无抵押无质押融资占比为96.2%。

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旭辉的财务指标和债务管理也值得提一提。截至6月30日，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三道红线”维持绿档；平均债务账期为4.7年，一年内到期的短期债务占比仅17%，债务结构合理。旭辉积极主动对债务进行管理，2022年已无公开市场刚性到期债券。

最后，借用旭辉林中的话，中国是全球最大的房地产市场，未来还是全球最大的房地产市场，是拥有超10万亿元规模的市场，这个市场仍然大有可为。

地产财富会希望房企们向碧桂园、万科、龙湖、旭辉这些带好头的同行看齐，在大有可为的新周期里披荆斩棘、稳步前行，成为真正的头部房企。

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