房企中报季| 进阶的龙湖

8月26日下午，龙湖集团对外披露2020年上半年业绩报告，并以线上直播的形式同步召开中期业绩说明会。从中报数据来看，行业下行以及疫情冲击之下，龙湖交出的半年度业绩成绩单仍然较为亮眼：期内实现合同销售额1111亿元，同比增长5.2%；交付物业总建筑面积为338.3万平方米；利润相关指标也较为出众，期内毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%，核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

伴随着外界的关注目光集聚，一些关于龙湖的期待也被摆在台前。今年初宣布上调公司年度销售目标至2600亿元，对未来达成是否足够有信心？作为房地产行业融资场上的“优等生”，上、下半年在融资方面是否有进一步突破？2020年长租公寓新开2.5万间的目标，完成进展如何？在龙头房企相继拆分物业板块上市的风潮中，龙湖物业是否新增了上市预期？在本场中期业绩说明会上，龙湖集团公司管理层一一解答。

融资成本4.5% “三条红线”影响有限

对于诸多中小房企来说，“融资求生存”是近年来的关键词。而对于龙湖这个融资场上的“优等生”而言，在行业下行以及疫情冲击之下，上半年的融资表现也保持了一贯的“优秀”水准，算上今年中期的融资成本，龙湖在融资成本上已经连续四年维持4.5%左右的水平。

据中报数据，截至2020年6月末，龙湖集团综合借贷总额为1685.6亿元，平均借贷成本为年利率4.5%；平均贷款年限为6.45年。在手现金为784亿元，现金短债比为4.55，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.4%。

“公司的融资成本已经连续四年在4.5%左右，这在行业里面是非常低的。”谈及融资，龙湖集团首席执行官邵明晓于中期业绩说明会上笑言，龙湖在融资的技巧上没有什么，国内两条线是稳定健康的，国外就是“美元债+银团贷款”，这四个渠道能为龙湖提供非常充裕的融资弹药。

就负债与融资的平衡，邵明晓还在发布会上提出了“保有余量”这一概念。在他看来，企业不应把自己逼到“为了还钱去融资”这样的水平。“要永远拥有主动权和自主选择权利。这个是非常重要的。”

“龙湖始终保有一定余量，我们连续四年把一年到期的负债控制在4%的水平，第二年没有还款压力及设定外币债务上限，避免汇率影响。同时，公司十分珍惜自己的信用。” 邵明晓直言，综合上述因素，相信龙湖的融资策略能够支撑该公司未来的发展。

值得一提的是，8月17日，市场传言称监管部门拟出台新规，为控制房地产企业有息债务规模，将再次收紧房企融资。具体内容是:以有息负债规模作为融资管理的操作目标，设置了“三道红线”，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。根据房企的财务状况，按照踩线的条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。

三道红线、四档管理、5%的增速阈值，被业内总结为“345”规则。网传融资新规对龙湖有无影响？对此，龙湖方面在发布会上给出了较为从容的回答。

“龙湖目前处于绿档，负债率增幅是14%，三条线都没有踩，（‘345’规则）对龙湖影响不大。”但龙湖集团董事会主席吴亚军吴亚军也表示，并不会因此而沾沾自喜，下一步还要做好发展准备。

“结合龙湖2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，龙湖2020年中期数据约为67%，低于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为51%，低于100%的阈值标准；第三项新城当期短债比约为4.55倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则龙湖无指标项超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。融资新规对高资金流动性水平的龙湖暂无影响。” 贝壳研究院高级分析师潘浩也作出了如是判断。

四季度是拿地时机

伴随着疫情态势向好，二季度以来房企的拿地热情逐步恢复。就公司粮草储备，龙湖集团方面认为，现有土储能够维持该公司三到四年的发展

中报数据显示，2020年上半年，龙湖集团新增53幅新地，首入唐山、肇庆、清远等3城。新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。截至2020年6月底，该集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米。

从布局区域来看，2020年1-7月，龙湖集团业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的61个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域。

据龙湖集团公司管理层透露，今年上半年龙湖获取的53宗土地，楼面地价6400元，货值达6000多亿，其中40块来自招拍挂，13块来自收并购。分城市等级来看，一二线城市占比81%，卫星城占比9%，强三线城市占比不到10%。

这样的土地储备及布局，也收获了行业专家的看好。知名地产分析师严跃进向北京商报记者表示，成本合理的土储，将为龙湖集团后续的盈利增长奠定基础。

“龙湖目前有7354万平方米的土地储备，其中权益土储5126万平方米，可以满足3-4年的开发，所以我们并不特别着急拿地。” 在邵明晓看来，得益于龙湖相对稳定的财务盘面和现金流，上半年公司保持了较为平稳的投资结构。就未来的拿地布局，他表示，后续拿地依然坚持一二线城市为主，拿地规则还是要控制整体全年负债率，要在50%到60%之间。

此外，邵明晓还表示，四季度政府推地多、优质地块多，是拿地的时机。“‘345’规对龙湖而言，也是拿地机会。”

在今年对外披露2020年销售目标的房企中，大多不对业绩数字设限或者保守地维持上年目标，龙湖集团在年初举办的2019年度业绩发布会上，却上调该公司2020年度销售目标至2600亿元。

基于对下半年推盘节奏以及可售资源的综合考量，该公司管理层表态称，对完成全年2600亿元的目标“有信心”，并表示目标不变。另据透露，下半年龙湖可售资源4100亿元， 96%可售资源聚焦在一二线和环城市群的卫星城市。从区域看长三角，环渤海，西部依然占较大比例，30%全新项目，35%是老项目。

冠寓已微利、商业收入目标60亿

地产存量时代，龙湖集团已经形成了地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务协同发展的四大航道。发布会上，龙湖集团公司管理层对外披露了更高的发展目标：未来四大主航道业务增长达双位数或以上。

“下半年公司将有8个新商场入市；2021年将有10个新商场入市，届时累计商场开业数量将接近60个。” 龙湖集团首席财务官赵轶介绍称，截止目前，龙湖的商业项目超过90个，总建面900万平方米。

谈及现阶段公司商业板块的发展，赵轶透露，目前龙湖商业从拿地到开业的时间已由36个月缩短至27-28个月，开业面积达八成。2020年上半年，龙湖商业实现租金收入26.7亿元，全年有望达到60亿元。

在2020年房企相继拆分物业板块上市的行业风潮中，今年初，龙湖方面曾明确表态“暂时无意上市”。半年时间过去，外界对于该集团是否新增了物业上市的规划较为关注。此次发布会上，龙湖还是给出了否定的回答。

邵明晓表示，因中国消费人口基数大、社区2C业务机会多，目前物业板块整体PE估值比较高，所以地产同行都积极分拆物业上市。龙湖在物业服务上具备多重优势，但现在公司把它作为整个C1到C4整体的业务来考虑，现在还没有分拆上市的计划。

据邵明晓透露，龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米，收入增幅为每年30%，毛利率超过20%，净利率在10%-12%，甚至是15%以上。

长租公寓是近年来众多房企发力的一大方向，该板块也是龙湖继地产、商业、物业之后的第四大战略主航道业务。在今年初举办的2019年度业绩发布会上，邵明晓曾对外披露了龙湖冠寓的新目标：2020年新开2.5万间，总数达10万间。按照邵明晓的预期，今年龙湖冠寓的收入或将接近20亿元，且实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润)）转正。

谈及2020年中期公司长租公寓业务的发展，邵明晓表示，冠寓今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。“现在冠寓开业6个月的出租率已经达到88.6%，整个进展还是非常良性的，尽管有疫情影响，但现在恢复得也比较快。”

另据其透露，龙湖冠寓业务今年开始盈利，目前为微利状态。未来会把握机会，将重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。

北京商报 记者 卢扬 荣蕾

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