头部房企的力量之战

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-03 17:40

3月27日融创线上业绩会上，孙宏斌表示，“今年的并购机会肯定比往年大很多，我们内部把它定义成洗盘年，远远超过任何一轮机会。”但孙宏斌同时认为，虽然并购的机会大很多，但是可并购的优质标的不是很多。

随着大洗牌的到来，新一轮优质标的并购抢夺+“后疫情时代”新市场需求抢夺后，必将诱发“企业分化+城市分化”的双重分化机会。少数房企会抓住机会，坐稳当下，甚至扶摇直上；更多房企，会被甩下，甚至被吞掉。

大部分向上的机会是属于头部房企的。

但如今早已过了简单拼肌肉的时代，而是多种力量的大比拼。能够站稳前排的，不能有明显的短板，同时又必须有明显的优势。

为了不在时代的激流中被甩至瀑布之下，所有企业都在这轮财报后检视着、补充着自己的多种力量。尤其是头部房企中，一场看不见的力量之战已经启动。

今天的财报，阅读的是融创。

主业绝对优势下，地产+有讲究

攸克君之前写过，房地产发展到今天，头部房企已经是动辄数千亿规模，业务仅仅做住宅开发，是不够的；甚至，仅仅做房地产开发，也是不够的。

因此有了多元化。恒大做新能源汽车，碧桂园做机器人和现代农业，万科做物流地产，新进的行业都是空间和容量巨大的。用许家印教授的话说，恒大选择的是可以诞生万亿级规模的行业。

房企尤其是头部房企，凭藉资金优势，高举高打，可以在短时间内拿到尽可能多的市场份额。

融创同样也在培育新的业务。比如，2017年收购万达资产包之后进入的文旅领域。不过，去年3月29日的2018年年报发布会上，孙宏斌说，地产一直是融创的唯一主业，融创没有多元化，而是做“地产+”。

“地产+”与多元化的核心区别在于，“+”后面的领域，与地产并非并列关系，而是从属关系。融创是在主业做得足够好、永远绝对实力的前提下，才开始进行“地产+”。同时，地产，一直是融创的绝对核心，其他则是主营业务的延伸和辅助。目前来看，文旅和会展作为地产+的延伸，也正在慢慢赋能地产核心业务。

融创的拿地能力有目共睹，化用一句话就是，只拿对的，不拿贵的；2019年，融创新增项目有60%是通过并购获得，它也是经由并购进入到了会议会展等细分行业。

去年地产界最令人瞩目的并购案，当属环球资产包。去年11月，融创以152.69亿元的对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权，重组为环球融创会展文旅集团。由此，融创增加了货值超过6200亿元的土储——环融资产包中，约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；已确权土储货值超2200亿元，另外锁定土储货值超4000亿元。

会议会展行业与融创既有的文旅业态形成了相互补充支撑的关系，同时也给予主业长期赋能。这个收购最值得称道的有两点，一是增加的土地储备成本极低，已确权部分平均成本不足1800元/平方米；二是持有物业占比不足5%，资产包有很好的流动性。这也再次证明了融创在主营业务拓展方面有非同一般的能力。

融创的并购你学不会。当其他家公司刚开始用并购增加低成本土储时，融创不仅用并购收到了好的土地、资产，更为地产主业带来协同赋能的新空间。

强营销的背后，指向利润

有人会说，文旅和会议会展，融创都是通过收购进入。要知道，这都是原创始人的宝贝资产，他们出售的对象，都是经过仔细挑选的。因为，除了想卖个好价钱，谁都希望资产能继续被善待。

多年来，融创人在业内有个标签，就是强大的执行力，体现在营销条线，就是极强的销售能力。有位同行曾经跟攸克君说，邪门了，几乎没有融创卖不出去的房子。

单看这句话，真不能说是在夸融创。会卖房子，顶多是个牛X的地产营销公司。但实际上，融创的销售是跟好产品联在一起的。产品不好，你再会销售，也只是像早年的某某公司一样（就不点名了），房子卖得贼贵，但到今天还在挨骂。

融创是做高端住宅起家。当年北京西山壹号院一鸣惊人，也让融创从此确立了行业地位。到2019年，融创已经打造出了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品线。尤其是它的中式产品体系，已经有人开始抄融创的作业了。

去年融创在43个城市销售排名前十，比2018年增加6个城市，销售排名第一的城市从9个增长到13个，其中，3个城市销售金额超300亿元，17个城市销售额超百亿元。

靠什么？表面靠销售，实际靠产品。

在十余年明星产品线乃至产品谱系的锻造中，融创形成一套完整的产品体系能力，锻炼出一支经验丰富的优秀产品研发团队，形成了非常完善的产品标准，并且对市场需求和产品未来趋势有种非常敏锐的判断，这样都是融创产品的实力保障。

凭借这些，融创在大量的核心城市交付了一批标杆项目，成为当地的建筑代表作。但业绩再高也只是账面数字，没有什么比给城市留下经典建筑更让地产人自豪的了。比如，“上海桃花源”以及壹号院系、府系产品，拎出哪个来都不逊色于同侪。

攸克君写过，地产后半场，拼的是后劲，而产品力才是房企立足之本。对于头部房企来说，提到某某公司，就会提到某些标杆性的产品，那才是品牌，才是价值。

此次新冠疫情，让人们认识到了什么才是健康的好房子，而优秀的物业公司又是如何重要。所以，产品力又是与服务力联在一起的。

根据财报，融创旗下的服务集团，管理的项目合约面积+储备面积高达3.5亿平方米。要知道，它管理的都是中高端项目。能让中高端业主满意，并经历疫情考验，足以说明其服务实力。而且，融创开发的物业除了住宅，还包括文旅、会议会展、医疗康养等多种业态。这样丰富多元的业态，具备更强大的外拓能力，和更可观的多种潜在增值业务利润线。这是很多物业公司不具备的。如果拆分上市，其市场价值将不可低估。

据第三方咨询机构赛惟咨询发布的数据，继2018年之后，2019年融创服务的客户满意度再度达到90分，远高于行业前十85分的平均水平，在备受挑剔的物业服务行业，要得到这样的分数颇为不易。

总结一句话，头部房企未来的综合竞争力主要取决于这几力：拿地能力、主营业务拓展能力、产品力和服务力。而他们的最终目标，早已不再规模排名，而是利润排名。

从这份财报上来看，融创已经准备好了。

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