合景泰富穿越周期的底气丨资色·曝财报

　　如果说，经济上行期比拼的是企业上限，因为上限决定了企业增长的最大潜力，那么，在市场进入下行周期，外界更关注的是企业的下限，这决定了企业的安全边际。

　　根据大多数经济学家的研究，经济周期往往是不可预测，而且没有规律可言。基于该说法，企业无法提前准备和应对，也就是说，面对下行周期，真正决定企业命运的是其自身的风格偏好，如果企业坚守战略定力，更注重风险与收益的均衡，则具备更大的胜算。

　　当前，房地产行业就是这一规律的最佳试验场，在泥沙俱下的下行周期，合景泰富交出一份可圈可点的成绩单，彰显其基本盘的稳固和可能释放的潜力，多年持续布局高能级核心城市，让这家房企在应对上掌握了更多的主动权。

　　基本面稳固

　　8月31日，合景泰富发布2022年半年报。数据显示，合景泰富上半年实现核心利润为8.9亿元，按权益合并核心毛利率为18.8%，核心利润率为10.5%。截至目前，根据wind数据显示，内地地产股和香港地产股上半年的净利率分别为－2.3%和－29.5%，相较而言，合景泰富的盈利能力稳定性较好。

　　收入结构较好是合景泰富上半年的一大业绩亮点，经过长期运营，合景泰富的投资物业已进入收获期。根据财报，虽然2022上半年上海、成都各地疫情爆发，但合景泰富收入逆势增长，达到9.16亿，小幅增长1.7%，其中商场增加25%，写字楼增长16%。

　　购物中心方面，合景泰富2022年继续打造地标式多元综合体，上半年新增开业位于广州东部知识城板块的知识城悠方商场。该商场是合景在华南区域打造的首家悠方商场。数据显示，2022上半年，商场按权益口径的租金收入同比增长25%。

　　值得一提的是，合景泰富在今年年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源以促进整售式大单项目，并计划销售集团位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼，据悉，这些项目位于一线城市的城市副中心或新兴商务区。业内认为，合景泰富积极推进整栋写字楼销售落地，预计将带来稳定而可观的现金收入，增强财务安全垫。

　　从现金流角度来看，合景泰富上半年经营性现金流净额38亿元，利润含金量很高，进一步追溯可以发现，其2021年同期和2020年同期分别为21亿元和1亿元，也就是说，过去三年合景泰富不仅实现经营性现金流净额为正，而且逐年走高，这对于资金密集型的地产行业来说，并非易事。

　　整体来看，作为一家稳健派民营房企，合景泰富营收、毛利仍保持优于行业中值水平，主要经营指标在民营企业中保持高水平。

　　发展韧性十足

　　2022上半年，国内疫情反复，行业市场信心疲软。据官方数据统计，上半年房地产开发投资下降5.4%，商品房销售额下降28.9%。在这样背景下，合景泰富的表现仍然高于地产行业的平均水准。

　　截至2022年6月30日，合景泰富上半年合约销售额达到262亿元，按权益合并收入为141亿元。从行业排名来看，合景泰富仍然保持去年同期的行业地位，在遭遇下行危机后，民企的竞争力整体上有所下降，但公司发展具备较强韧性。

　　这主要得益于公司多年坚持布局高能级城市，报告期内，合景泰富在粤港澳大湾区及长三角区域销售占比高达77%，其中大湾区54%，长三角23%，一、二线城市占比90%；具体来看，住宅占比81%，商业占比19%，此外，广州、佛山、深圳、上海、苏州占销售业绩也高达到65%。

　　再比如，6月，香港楼市销售情况不俗，其中，合景泰富以现楼发售的九龙启德楼盘 尚·珒溋月初录得一宗低座单位高价成交，成交价达7800万港元，呎价高逾4万元。此外，合景泰富的港岛南区利南道项目预算于下半年推出，该项目地理位置优越，临海而建，早前有报告指项目总值高达数百亿港元，开售后有望快速实现资金回笼。

　　同时，合景泰富聚焦产品品质提升，联合全球国际设计大师，在大湾区重点推出多个拳头产品，比如广州金融城臻溋·名铸、天河奥体板块臻颐府，以及推出重点销售项目嘉兴臻颐府、盐城汇悦城等。上述产品均以优越的区位、卓越的产品力、国际级园林获得市场青睐。其中，广州臻颐府6月创下了两周销售10亿元的亮眼业绩。

　　安全边际较高

　　偿债能力是房企能否熬过寒冬的关键指标，对于处于深度调整之中的房地产尤为重要。

　　在行业波动、资本市场再融资极为困难的前提下，合景泰富多渠道、齐努力，持续坚持兑付境内外债务。今年初至报告日，累计共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元，境外美元债券2.5亿美元，充分展现了公司稳健的财务和现金流管理能力。

　　合景泰富具备较高的安全边际，一方面，公司投资性物业大多布局一二线核心城市，地标资产优质，在行业变化之下，更是为集团构筑了厚实的资产保护垫；另一方面，公司多年来开发和运营形成的优质资产，具备较强的造血能力和变现能力，并新增融资空间，有效抵御行业风险。

　　2022年合景泰富持续获得银行新增融资，在银行系统中维持良好资质。截至目前，公司可用银行授信额度充足，报告期与股份制商业银行签订了战略协议，未来将充分发挥大型企业集团与国有股份制银行优势，在投资银行、金融撮合、现金管理、城市更新等多领域建立常态化交流、互动机制。

　　基于较好的财务管理能力，合景泰富一直坚持高品质交付，不断提升客户满意度。2022上半年，合景泰富累计交付15个项目20余个批次，交付房屋近7000套，其中大部分为高端住宅及位于核心区域的改善型住宅。

　　近日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。随着“保交楼、稳民生”政策的不断落实，合景泰富在保交付工作方面将有可预见的品质提升，这也将是公司下半年的重点。

　　凯基证券亚州认为，受惠于地方宽松政策陆续推出，刺激各地住屋需求，内房市场连日回暖。在众多内房股中，合景泰富拥有多元化投资业务，整体收益稳健，更连续两年保持千亿销售规模。其股价目前处于较低水平，中长线或具升值潜力，进取投资者可留意。

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