公募REITs落地，租赁生意底层逻辑变了

  从传统的公租房到保障性租赁住房（以下简称“保租房”），保障人群不再有收入的限制，新年青和新市民的住房问题得到前所未有的重视。新的住房需求也倒逼很多租赁企业从产品端发力。

  今年以来，随着“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）的筹集计划和目标不断落地推进，住房租赁行业正迎来拐点性变革。8月初，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批，成为全国首只公租房领域公募REITs产品。而此前的红土深圳安居、中金厦门安居两单保障性租赁住房公募REITs已完成了询价，即将上市。这些都是租赁行业发展变化的新信号。

  “供给增量的上涌与金融闭环的合拢，令行业焦点逐渐向租赁住房‘投-融-建-管-退’生命周期的后阶段移动，租赁行业进入到规模化机构化和金融化时代，要求我们要有品牌。”8月12日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然判断，“租赁生意底层逻辑变了。”

  行业新阶段：从风口到暴雷 进入稳定运营期

  8月12日，ICCRA住房租赁产业研究院联合北京第二外国语学院旅游科学学院，在京发布《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）。

  蓝皮书将“品牌价值”作为提升资产管理水平的抓手，剖析60余个租赁品牌的运营细节和数据，从规模、成长性、稳定性、战略定位、持续创收等5个维度评估住房租赁企业的基本面，为金融机构在公募REITs领域及行业投资层面的决策提供参考。

  “我国住房租赁行业进入了产品线丰富、稳定发展的新阶段。”赵然在作报告解读时说。

  ICCRA数据显示，超过三分之一的租赁住房运营机构选择多产品线定位。44%的单体项目规模适中，在300~500套（间）或500~800套（间），而这样的体量与多条产品线适配。另一方面，我国住房租赁行业经过前些年从风口到暴雷的剧烈波动，现已逐步迈入稳定运营期。ICCRA监测数据称，目前租赁住房运营机构的品牌存续时间超过3年以上的达到 92%，其中14%的品牌更是超过 10 年。

  对于近期华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批，和即将上市红土深圳安居、中金厦门安居两单保障性租赁住房公募REITs，在赵然看来，意味着租赁住房“投-融-建-管-退”全链条打通。加之全国保障性租赁住房试点40城筹建如火如荼，市场上即将增加巨大供给，租赁企业到了必须重新思考这个微利行业底层逻辑的节点。

  “REITs对我们这个行业最大的影响是他让行业的规模会不断扩大，因为它回收资金一定要再用于保租房建设，迫使你周而复始，另外对于整个行业将来会形成大鱼吃小鱼的状态。”赵然说。

  “首开地产这两年开辟了城市更新的赛道，旗下长租公寓就在这个过程中的一个探索方向。”首开股份下属和信兴泰董事长童昕光介绍，该公司长租公寓是保利和首开共同合作的案例，2017年开始建设一个60万平方米的大型社区，70%自持，约20多万平方米。“当时其实是随着中国租赁政策逐渐的完善，然后引导出现在我们做这个项目，然后我们坚定下来做长租社区。”

  底层新逻辑：全生命周期视角，聚焦“管”与“退”

  赵然介绍，租赁住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5 个阶段。在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房公募 REITs 打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。

  “住房租赁的底层逻辑换轨成为了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的。”赵然认为，在资产管理的轨道上，企业更应当重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到4%甚至更高的收益率，就成了凸显品牌力的最优级指标。

  在目前的公募REITs市场主体方面，无论是投资建设还是运营，基本上都是国企央企为主，对于民营企业来说，如何能分一杯羹？

  “现在涉房企业去发REITs是蛮敏感的，但是所有涉房企业都在筹备了，有的都已经筹备得七七八八了，就是等着这个临门一脚，我觉得这是大势所趋。”赵然认为，当下对于民营企业的难点有两个，一是资产的合规性，二是收益率。一些民营企业从市场化角度来看，收益率能够达标，但是不如国企资产合规性高。“民营企业先把资产合规性做起来，另外对于非国有企业或者说小规模企业，将来这些已经上市的公募REITs在扩募的时候对他们都是机会。”

  当然，有规模才有品牌，对于没有规模也没办法做规模的企业来说，公募REITs恰好给他们提供了一个“投融建管退”的平台。“人人都有退出的可能性。”

  不过，作为持有型不动产的租赁住房，其品牌运营的含义要复杂得多。赵然分析：“与建好即出售（Build-to-Sell）的销售型不动产不同，租赁不动产（Build-to-Rent）强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是LOGO、代言人等营销工具，那持有型品牌方法论讲的更多的则是冰山海面以下流程管理、产品定位、人员储备等等运营能力。”

  赵然认为，住房租赁是一个微利行业，走机构化、规模化道路是行业参与者“活下来”的必由之径。接下来，随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业能否抓住机遇的关键就在于深深扎进品牌运营的底部，科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略，“品牌崛起是住房租赁底层逻辑的转换，以资产管理、长线运营的思路倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多高品质供给让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”

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