为何是基础设施公募REITs？

  中国公募REITs 试点落地，拉开了不动产投资新时代的大幕。

  呼吁了十余年之久，公募REITs 靴子落地。

  4 月30 日，发改委、证监会下发试点通知和发行指引，甫一推出引来市场专业人士和从业者们的拍手称赞。REITs 对金融行业与基础设施领域，以及不动产市场的重要性母庸质疑。作为一种金融创新，自上世纪60 年代诞生以来，通过全球40 余个国家的探索和实践，证明了REITs 对市场发展的价值。

  从国外市场来看，公募REITs 占比最大的是房地产领域，此后拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施。中国公募REITs 以基础设施REITs 先行试点，“优先支持”和“鼓励”两类板块。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

  为何是基础设施而非其他领域？这是因为长期以来，基础设施是我国重点和大力投入的领域，且投资主体单一，主要以政府和国有企业为主。在我国经济发展中，基础设施投资是“投资、消费、出口”三架马车中重中之重。在当前经济下行压力下，基础设施投资犹如“定海神针”能够逆周期调解经济下行。今年以来，新冠肺炎疫情影响，我国基础设施领域中快速启动以数字经济为转型的新基建投资，开启了一个基础设施建设新时代。

  基础设施经历了2008 年金融危机之后大规模的发展，已累计投资规模和存量超过300 百万亿元。推动REITs 落地，能够向社会募集资金投资基础设施建设，扩大资金来源，同时能有效降低政府和国企负债、化解债务问题。针对存量的基础设施而言，能够有效盘活存量资产，也能给新的基础设施提供一种全新的投资模式，打通“建设- 运营- 退出- 再投资”闭环，服务国家基础设施长期发展战略。

  此次试点的另一个看点是，并没有狭隘的划分基础设施，房地产板块领域中的产业园区和物流地产是两大受益领域。从底层资产来看，商业地产REITs 发展更为成熟，细分门类更为明确，如写字楼、长租公寓、酒店、购物中心等，资产运营也更为市场化，资本参与程度较深，未来伴随试点政策及各项制度进一步完善，商业地产REITs 有望成为底层资产，这也将推动“房住不炒”再深化、长效机制再落实。

  从房地产从业者角度来看，公募REITs 试点无疑给房地产金融人士注入了信心，房地产由增量过渡到存量，REITs 将成为中国房地产存量时代重要的推动力量，也将助推中国经济高质量发展。

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