公募REITs落地 市场规模可达6万亿 房子又要涨?

酝酿15年,终于落地。

2020年8月7日,证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,且当日开始实施。

这意味着,从2005年业内人士就呼吁的公募REITs基金,终于来了。

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REITs全称是房地产信托投资基金,听起来逼格很高,但这种产品的形式并不复杂。

传统的REITs很简单,一句话概括就是“集资买房、收益共享”。

比如小柒看好上海的房子,但小柒两手空空,含泪把家里的2只猫崽卖了,也才凑了10万。

而上海一套房子,便宜点的也要500万,怎么办呢?这时候就可以通过REITs。

基金公司把一堆像小柒这样的穷人聚一起,把钱摞一块儿成立REITs基金,然后拿钱去买房。

等房子出租后赚了租金,再分给小柒;通过REITs只需很少钱,就圆了小柒当“包租婆”的梦。

REITs收益表现很亮眼,根据NAREITs数据,从2014到2018年,美国REITs平均股息收益率4.3%,显著高于同期标普500指数约2%的收益率,也高于十年期美债约1.5%的收益率。

这主要得益于REITs独特的分红机制,REITs规定,每年必须拿90%以上的收入分给投资人。

REITs在欧美国家很流行,全球REITs规模大约为2万亿美元,其中美国占比64.6%;亚洲主要以日本、新加坡、香港地区为主,合计占比14.1%。

截至目前,国内并没有正真意义上的REITs。

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有专家预测,未来三至五年,中国版的REITs很可能会带来约6万亿元的增量资金。

这样的话,是不是意味着房子又要涨了?

醒醒吧,想得倒美,本次中国版的REITs,不投资房地产,投资范围主要是基建项目。

这也合乎情理,中国的房价,头上悬着打狗棒还蹭蹭上涨,再来个REITs岂不是火上浇油,炒房客能把后槽牙都笑出来。

而基建项目就不一样了,2020年是基建大年,资金缺口很大,需要有外部资金来输血。

目前,中国基建存量规模约为130万亿元;仅将1%进行证券化,用于REITs,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

过去,政府搞基建缺钱,会通过发行债券募资;比如修一座桥、一条地铁,缺钱了先发债券。

之后从这座桥、地铁里面赚到钱了,再连本带利一起偿还给投资者。

如果项目没赚钱,政府也会想办法,从其它地方筹钱,来按时偿还本金和利息,是一种债权债务的关系。

而REITs之后,这种关系就变了,投资者变为“基建项目”股东,赚钱后收益全部归投资者,万一亏了也要捏着鼻子认栽。

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中国版的REITs可不可以投呢?

小柒之前说过,选好的项目可以投。

看此前的文件,国家对REITs投资的基建项目,花了不少心思,规定只有权责清晰、效益好、回报好的项目才能上;总结下就是要根正苗红,能赚钱。

但文件说的再好,落地时到底啥样,还是需要咱们自己判断,比如某只REITs基金,它主要投资了地铁项目,你要不要买呢?

瞎买肯定是要亏的!地铁作为超大型基建项目,本身肯定是亏钱的,全世界范围都是这样。

偶尔听到,某某城市已经宣布盈利了,是的,是盈利了,但还是亏本的,为什么?因为报表统计的只是统计周期内的收支,而所有没有算建设成本的账都是耍流氓。

地铁本身,对政府来说是抓取面子和政绩的。

地铁能拉动区域经济发展,在地铁辐射的范围,可以带动商业、旅游业、和房地产等等。

但作为平民,地铁项目并不是个好生意。

当然,这次的REITs基金,投向还包括数据中心、5G、物联网、工业互联网等等“新基建”项目,这些项目就比较有未来有潜力了,过几天发行的话,小柒也会买一些。

咱们做投资,主要是守好自己的能力圈,在能力圈范围内,寻找赚钱的生意,赚钱的项目。

比如小柒是学金融的,对于上市公司的财报、利润、估值这些门清。

但如果你抓着小柒,非让我去和你一起合伙养猪,那么养猪所需的技术,成本这些我都不懂,你就直说是不是要坑我钱

所以这种项目,小柒就不会去碰。

资本市场的那些事儿,是小柒的能力圈,出圈的事儿我不干,也干不来。

这个逻辑套用在REITs上是一样的,比如某REITs重点投向是机场,你最起码要知道,修一个机场大概要多少钱,每个月现金流是多少?

假设底层逻辑都不清楚,那还是不要瞎买。

当然,如果你是带着情怀,就随便吧

来源:叶檀财经

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