王戈宏：中国住房租赁公募REITs任重道远

5月19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司成功举办了主题为“长租房：完善政策与规范发展”的2021中国住房租赁发展论坛。论坛深入交流研讨了住房租赁发展面临的问题，从政策可落地角度为解决长租房发展难点和堵点建言献策，促进长租房市场规范健康持续发展。

长租房行业在中国发展了十年，新派做的第一个项目在故宫边在CBD已经八年了。公寓行业最近出现很多问题，但这十年来为中国年轻人提供美好的住房做了大量的贡献。近十年来，国家在住房租赁行业出台了50多项政策，在此之前还没有哪一个行业，这么受国家关注，得到这么多政策支持。

50多项政策里，有80％是这两年提出的。长租房行业在中国，是一项预测投资，假设每月房租两千块，按照两亿流动人口计算，中国前十个城市，未来租赁市场至少是四万亿的规模。作为VCPE来看，能投一个长长的赛道，无论车手是谁都不会输。

一个行业想发展好，第一、要离消费者很近。第二、要离钱很近。但有的企业没有渠道贷款、没有渠道融资，玩出了很多花样，后来因为各种原因曝出了很严重的问题。长租房行业在中国已经发展了十年，接下来的十年我们想成为国民经济消费最重要的产业，就必须要学会跟钱打交道。

最近，中国公募REITs终于推出来了，很多人对交易结构、公募REITs收益有不同的见解。我认为要从金融创新和国家对存量资产、对整个金融和实体有机结合的角度来看，公募REITs无论以什么方式推出都有非常重大的意义。现阶段，住房租赁在国民经济当中的问题矛盾是最多的。基本建设很简单，资产优良收益稳定，住房租赁关系着衣食住行最重要的“住”的需求，但有的开发商拿到租赁用地却不让卖，这样的问题该怎么解决？

REITs可能是解决这个问题的最佳手段。新派在买楼融资时说，中国在2013年将有REITs，那时候没有人相信，别人都笑话我。很幸运我们得到一个客户的认可。

REITs是什么？美国最早出现REITs，REITs根本价值、最重要的作用是让社会资本，让所有人通过交易所公共渠道购买你都不敢想的巨大资产，这个意义非常大。要求运营商把收益全部分配给投资人。

好的东西我们要学，我们拿来创新发展。现在中国的环境跟曾经的美国非常像，大量的建造、大量的增量，然后突然出现大量存量。有的创新和发明其实都不是主动的，而是为了生存。我们这么大的产业，一定要让投资人有出路。

新派很幸运，在2017年国内两会之前发了租房租赁类REITs，那一步跑得很大，最初给投资人承诺3.5％的收益，实际上每年年化能分到10％。中国现在最大的红利是超大规模的国内需求市场，我们尤其要抓住“住”的内需。在中国只要做民生产业，都会出现世界第一，现在只要做，就是世界第一。所以我们会出现最大的开发商、最大的物业、最大的家装、最大的交易，最大的租赁平台。

美国所有REITs是1.32万亿美金，在美国基础建设里占的最大，是17％，相当于2千多亿人民币，住房租赁2千亿左右，占到14％。接下来才是零售、工业。从规律逻辑上看，全世界住房租赁是巨大的需求。

中国住房租赁现在是2.52万亿的规模，住房租赁已经发了类REITs，预计发3千亿左右，发行30多支，实际将发行1400亿，78支。现在距离预计还有非常大的差距，中国住的需求是全世界最大的市场，我们在证券化这块差的太远了，1／10都不到。

现在物业公司、开发商市盈率严重倒挂，物业管理是开发企业最惨的部门，天天收物业费、不挣钱、很琐碎、人又多。开发企业市盈率，恒大开发企业17，物业41。碧桂园更可怕，开发企业市盈率4.95，但是碧桂园物业市盈率是71.06。因为消费者和资本用脚投票，所以碧桂园的服务这么值钱。

中国从开发时代到了不动产时代，这是不得不承认的事情，有很多人还在沉浸在以前的开发模式中。做不动产要做长期主义，所有短期主义者现在已经爆雷。长期主义必须融入在理念中，而不是口号喊一喊。中国房地产真正到了不动产的时代，就是不动产管理的时代。

美国现在市值最高的基本是REITs，没有开发商什么事。中国可能也会这样，如果有了公募REITs，中国的股票里真正被炒的就是物业管理跟REITs，开发商将会变成市盈率极低的公司，因为开发商变成了代建。美国两个很大的开发商，市盈率是11倍和10倍，跟中国很像。EQR、AVB，这是美国两个最著名的公寓REITs，市盈率40倍跟34倍，它的市值是270亿跟276亿。普惠金融以前出了很多问题，但我觉得REITs是真正的普惠金融。它把机构的投资转成社会投资，资产价值和租金收益让劳苦大众全部分享，而且是极其稳定的收益，这个创新是巨大的、有标志的创新。

中国为什么推基础建设，第一，解决地方债务；第二，基建REITs有非常良好的资产包；第三，就是创新，我们推出每个创新的时候控制风险很重要。长租房产业结构可以比喻成哑铃，左边是物业、是楼，右边是资本，中间就是所有运营商们。我们就是杠杆，非常小、非常轻，但是非常重要。

国外为什么有REITs，为什么有资产并购？因为有大钱、长钱、便宜钱。这次REITs推出对中国大钱、长钱是非常好的利好。这个行业如果没有大钱、长钱那就是死路一条。因为我们没有征信，我们没有贷款，没有抵押，银行不给我们贷款，如果把开发商3.5％的钱给我们，我们今天不是这样，中国住房租赁可能欣欣向荣。

我们这个行业为消费者创造价值，为物业持有者，为房东创造价值，我们就是轮子中间的运营商，中间这块竞争极为激烈，但是很重要，没有这个东西轮子跑不起来。一栋楼通过管理把它变成2个亿，这叫为房东资产创造价值，如果没有这个能力，你的运营商毫无价值。新派的楼当时买下来1.3亿，后来发类REITs2.7亿，这次要再发一次，发到3.2亿，这还是在资产打了7折的情况下。这是创造价值的时代，这个价值需要消费者和房东投票，但是现在这两种人对我们投票都不是很积极。

长租房的商业本质是居住消费品，很可惜在住的消费品里现在只有酒店，没有长租，接下来长租消费品的品牌将会变成非常重要的，打造一个品牌是最难的。以前有很多运营商，都觉得这个东西中介过来都能做，营销能做，是很容易做的低壁垒生意，现在发现做这个生意得有品牌、得有运营能力、得有资本。资产证券化，这是未来大的方向。

什么样的资产才是公募REITs的合格标的？第一，要确权。第二，要自持。第三，要稳定的现金流。第四，年派息率大于4％。资产证券化类REITs，经过国务院审批未来可以直接上市，所以我们期待在公募基金这个结构上市之后，能尽快的实现。只有实验之后政府才有底气才有信心。

新派从资产化到私募基金收购、物业增值改造、持有十年、发行类REITs、为公募搭建结构，我们做了完整的闭环。没有闭环你说我能帮你挣钱，是很难信服人的。未来开发商、物业管理、REITs是大金山，这不是梦想，这是现实，所以REITs的未来可以看得见，可能股票里最值钱的就是REITs。

现在中国排名前60名的开发商，现金流为正、负债减少、没有踩三条红线，只有四家房企，两家民营两家国有，其他的80％都不达标。时代已经迅速在变了，下一个时代就是服务，服务、物业值钱了，资产可以增值，如果还是走老路做经营信贷，做传统开发拿地做超贷，那企业的未来很难说。

住房租赁公募REITs的推出将让中国巨量存量流动起来，公开发行。美国所有基金都持有25％左右的REITs，因为REITs是在股票波动的时候，它是稳定的。未来中国一旦出现10％REITs的企业，中国的股票就会有非常好的投资价值。

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