上海二次土拍首日成交355亿，长宁地块刷新指导价至16.3万/㎡

（文/张志峰 编辑/马媛媛）7月25日，为期四天的上海第二批集中供地正式开启，6宗现场竞拍加上9宗因仅1家房企报名以底价成交，共15宗涉宅用地成交总金额355.444亿元。此外，另有2宗城中村改造地块0溢价成交，合计420.1744亿元。

其中竞争最为激烈的是，许久未曾供应宅地的长宁区，此次释放出新泾镇别墅区一宗2.3万平方米优质宅地，房地联动价高达16.3万元/平方米，刷新上海土拍指导价“天花板”。最终被上海城投以27.6亿元竞得，成交楼面价99886.6元/平方米，溢价率9.6%，同样为目前本轮土拍最高。

而据上海土地交易市场官微日前发布消息，本次集中供地共出让32宗涉宅地块（不含2宗城中村改造），总出让面积109.3万平方米，起拍总价681.7亿元。剩余17宗有多名竞买人的地块将于26日-28日分三天进行集中竞拍。

土拍市场小幅回暖

从参拍企业数量与积极性来看，土拍市场相较首轮土拍有小幅回暖趋势。

32轮涉宅地块中，9幅因仅1家房企报名以底价成交，占比28%，而6月初的首轮土拍中，这一比例高达45%。

这也与第二批供应地块质量较高不无关联，除了8幅传统城央地块，诸如徐泾、七宝等，都是目前新房置业关注度较高的热门区域。

另一方面，首日进行竞拍的6宗地块中，有4宗达到拍至中止价进入“一次报价”环节，均位于浦东新区、普陀、长宁等热点区域。

其中，竞争最为激烈的当属长宁区新泾镇232街坊宅地，25.2亿元的起始价开拍不久即触顶中止价，引发保利、招商、新长宁、中华企业(600675)、新城、上海城投等6大房企36轮激战，最终被上海城投以27.6亿元竞得，溢价率9.6%。

引人注目的是，该地块仅成交楼面价就接近10万元/平方米，房地联动价16.3万元/平方米更是刷新“限价”政策以来的上海土拍指导价“天花板”。

根据该地块的土地指标，未来仅有约80套住宅，容积率1.2，限高12米。地块所处的西郊又是上海别墅聚集地，周边鲜有住宅地块出让，因此不难看出，项目同为别墅类产品，未来单套成交价过亿并不罕见。

另外3宗触发中止价地块分别位于普陀区桃浦科技智慧城、浦东新区唐镇中心镇区以及川沙新镇城南社区，由金茂、华发、陆家嘴(600663)3家国企各得其一，斥资总额117亿元。

值得一提的是，此次竞拍中，并非所有高房价项目都受到房企青睐，在4宗房地联动价超过10万元/平方米的地块中，除上述长宁西郊地块之外，仅普陀区中山北社区地块进入集中竞拍环节，最终被招商、保利、新世界联合体以34.2亿元竞得，溢价率1.18%，楼面价65957元/平方米，联动价105200元/平方米。

而另外两宗地块均为底价竞得。特别是静安区天目社区地块，尽管房地联动价高达128800元/平方米，但由于面积仅6663.6平方米，还要配建文体及慈善设施，最终仅有大宁资产一家竞价，托底意图明显；另一宗杨浦区江浦社区地块联动价为115000元/平方米，最终被央企保利与广州越秀联合以0溢价摘得。

仅1家民营房企有所斩获

需要特别指出的是，本次上海供地的诚意不仅仅体现在优质地块偏多，且多幅房地联动价小幅上调500-1000元/平方米，用以让利房企，从而调动其参拍积极性。

然而结局却事与愿违，尽管底价成交率明显降低，但国央企“霸榜”的情形并未改变，民营房企参与积极性依旧不高。

观察者网统计发现，本轮土拍尽管吸引了龙湖、仁恒、菀丽华、华丽家族(600503)、路劲、恒文和同润等不少民营房企，但其“陪跑”的意愿要明显大过于拿地补仓。

首日成功出让的15宗宅地中，真正有所斩获的仅宝华一家。斥资11.72亿元成功摘得普陀区桃浦科技智慧城一宗宅地，溢价率1.03%，房地联动价83000万元/平方米。

相比之下，央企如保利发展和招商蛇口(001979)，都参与了近20幅地块的竞买；珠海国资委旗下华发与广州国资委旗下越秀，均积极布局上海，在此轮竞拍中收获颇丰。

同时，如大宁资产、张江投资、陆家嘴、杨浦城投、奉贤发展、奉通置业、松江新城开发集团、高行投资等区属国资企业托底现象也更加频繁。

对此，中指研究院分析人士表示，上海二批次集中土拍的首日热度相对较高，上海整体去化速度较快且利润空间充足，日前出台的落户优惠政策亦在今日起到了助推作用。

如“张江”地区盘踞着大量的优质的、享受落户优惠政策的企业，今日川沙新镇城南社区和唐镇中心镇区2宗触顶地块就来自该区域，未来随着该区域的产城融合，需求有望进一步提升，房企也将加快在这里的布局节奏。

不过，亦有房企人士向观察者网表示担忧：在当前的房地产市场调整期，房企投资的避险趋势较为明显，核心区域已然倒挂、去化速度快，故受到房企追捧；非热点区域无人问津之下只能交由地方国资托底。长此以往，两极分化只会越来越严峻。

他认为，未来想要改变这一状况，如民营房企融资渠道不能及时打开，只能寄希望于央企与地方大型国企尽快扩大市场份额并主导市场节奏，才能根据各地实际情况缓缓进行市场化调节。