马千里等：重庆首轮土拍热度最高，二次土拍跌入“冰点”

中新经纬9月26日电 题：《马千里等：重庆首轮土拍热度最高，二次土拍跌入“冰点”》

作者 马千里(克而瑞研究中心市场研究总监) 邱娟(克而瑞研究中心研究员邱娟)

由于重庆首轮土拍“不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建”等相对宽松的规则，刺激了房企参拍的积极性，使重庆首轮土拍整体溢价率高达43%，成为全国22个重点城市中溢价率最高的城市。

为积极跟进中央“稳地价、稳房价、稳预期”的举措，重庆二次土拍规则实现了全面升级。随后，土拍显现出的热度、盈利空间和房企拿地态度等方面均发生明显变化。

土拍规则全面升级

重庆二次土拍(仅考虑主城九个重点区域)的住宅供应量明显减少：仅涉及42宗宅地，总供应建筑面积274万平方米，供应量较首轮集中供地(约427万平方米)相比减少了约36%。

重庆二次土拍规则调整主要集中在以下四点：

第一，对每宗土地均设置了最高限价，严控地块的溢价率水平、地价水平；第二，新增“竞自持”环节，如果有两家以上(包括两家)房企报名参与某地块竞拍，地块价格一旦触顶，企业需要竞自持比例，部分地块还引入了“竞品质”模式；第三，一部分土地还配建有租赁住房指标，旨在加快落实建立租购并举的住房举措；第四，二次土拍还将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，以此降低房企出现金融风险的概率。

地块溢价率明显下降

和首轮土拍的火热相比，重庆的二次土拍热度可谓降到了“冰点”。

重庆二次土拍共挂出42宗住宅地块，其中9宗提前中止出让，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率(含中止出让地块)高达33%，这种情况与重庆首轮土拍零流拍的情况形成鲜明对比。

此外，二次土拍成交的28宗地块中仅有1宗溢价成交，并且还是以0.43%的超低溢率价成交，与首轮土拍43%的溢价率相比，大幅下降。从这一点也可看出重庆二次土拍竞拍热度下滑的严重程度。

民企参拍积极性下降，本地国企拿地成“主流”

从重庆二次土拍结果来看，民营房企参与的积极性有明显下降，本地国企成为拿地“主流”。例如此前在重庆首轮土拍中表现积极的龙湖、融创等房企，在二次土拍中表现得热情不高。二次土拍成交的大部分地块由中海、中铁二十局、葛洲坝(600068,股吧)等少数央企进行了低价抄底。

由于土地溢价率的大幅下降，二次土拍的地块价格整体有明显下调。随着拿地成本下降，在二次土拍中拿地成功的房企，其赢利空间将得到明显提升。我们认为，现金流比较稳健的房企可以在重庆适度补仓。

随着市场下行、信贷收缩，现金流成为房企的一条“生命线”。当下，众多企业在拿地时变得分外审慎，尤其是对于那些触及“三道红线”的企业。全国土拍市场转冷、土地流拍，以及地块普遍以底价成交等将成为市场的普遍现象。在一些非热点城市，地方国企作为土拍主力军的现象或将还会出现。(中新经纬APP)

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