中小房企难过关 重庆聚丰地产资金遇困无力偿债

近期一则司法拍卖信息将重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称“重庆聚丰”）资金问题引向公众视野。

因无力偿债，其子公司重庆鼎典物业发展有限公司（以下简称“鼎典物业”）名下一处房产项目被司法拍卖，该项目位于重庆南滨路核心地段，业态涵盖商业、办公和住宅，建筑面积总计约87034.98平方米，起拍价约11.9亿元。

《中国经营报》记者了解到，此前重庆聚丰所持重庆农商行100万股股权也曾因其无力偿债被司法拍卖。而多起司法诉讼信息显示，重庆聚丰名下聚丰纵横国际项目因售房后无法办理工程解押、宣称高额返租等陷入纠纷，该项目位于重庆核心区观音桥商圈，部分房产售价曾接近10万元/平方米。

实际上，重庆聚丰仅是当下遇困的诸多中小房企缩影。根据人民法院公告网公布信息显示，截至5月11日，2020年全国已有至少194家房企发布破产公告。而去年，至少有300多家房企发布了破产相关文书。

有项目单价近10万元/平方米

天眼查信息显示，重庆聚丰成立于1998年，经营范围包括房地产开发和旅游项目投资等，自然人叶兴全100%控股。

记者梳理发现，截至目前，重庆聚丰所开发项目均位于重庆，且多数在核心地段。重庆聚丰官网显示，目前重庆聚丰共开发聚丰大厦、江山天下、江山里、锦绣盛世、聚丰小区、聚丰花园、聚丰纵横国际和聚丰江山1号等10余个房产项目，多位于重庆核心商圈，其中聚丰纵横国际位于江北区观音桥商圈，重庆聚丰与中船重工集团联合打造；聚丰江山1号则坐落于南滨路核心地段，上述被司法拍卖的建筑更是当地的地标建筑之一。

但这些核心地段的项目近年来也暴露出重庆聚丰的诸多问题。裁判文书显示，重庆聚丰纵横国际项目在2018年左右曾出售已经办理工程抵押的房产，多位购房者在签订认购协议书并交付立约定金后，重庆聚丰未能在约定时间内对所售房产办理解押，导致购房者无法签约购房，且重庆聚丰迟迟不返还购房者定金，有购房者定金被占用达一年之久。

而有购房者在重庆网络理政平台上表示，重庆聚丰纵横国际项目出售已抵押房产，并以包租返租形式承诺6%的收益诱导购房者购买，重庆聚丰因无法解押已售房产构成实质违约，已经办理定金退款手续迟迟不退款，存在多处违规行为。

或许是项目位于核心地段且有高额返租收益吸引，上述多位购房者于2018年左右签订的认购协议显示，重庆聚丰纵横国际项目售价均在6万元/平方米以上，有的甚至接近10万元/平方米。

裁判文书显示，一位购房者认购的该项目一处房产预测套内面积为4.75平方米，建筑面积为11.21平方米。按照认购约定，签订《重庆市商品房买卖合同》时，建筑面积总价为109.2万元，折合建面单价约9.7万元/平方米，套内单价则约为23万元/平方米。

据记者不完全统计发现，其余几位购房者的建面单价也均在6万元/平方米以上，认购时间也均在2018年左右。

“这个项目的建面单价约为6万~10万元/平方米，户型建筑面积为10~40平方米，总价其实并不高，大约在80万~240万元，其实并不是每间单价都能达到10万元。”房产分销人员告诉记者，由于重庆聚丰纵横国际项目户型面积并不大，相对“吓人”的单价，总价其实“还好”。

上述房产分销人员也向记者建议要谨慎购买，“投资商铺风险较高，而且这个项目的单价确实有点吓人，还是要慎重考虑。”有分销人员也坦言，重庆聚丰纵横国际项目存在不少问题，“这个项目的开发商是重庆本地的小开发商，资金出现了些问题，后期开发商没资金人气也很难做好。”

或已无资产可供处理

除上述项目外，重庆聚丰位于南滨路核心地段的江山1号项目部分自有房产，因无力偿债而多次被司法拍卖，所拍卖建筑位于南滨路88号、89号，为南滨路地标性建筑，建筑面积总计约87034平方米，其中有产权证的房地产建筑面积合计约76872平方米，无产权证的建筑面积合计约10162平方米，业态涵盖商业、办公和住宅。

执行裁定书显示，所拍卖房产案由为华融国际信托与鼎典物业及叶兴全等公共债券一案，因被执行人鼎典物业及叶兴全等未履行偿债义务，华融国际信托申请拍卖上述房产项目以实现其债权。自去年10月至今，该项目已被司法拍卖两次。

今年初，重庆聚丰所持重庆农商行100万股股权也被司法拍卖，所涉案由为重庆大顺小额贷款有限公司与重庆聚丰、重庆聚丰酒店、重庆圣立旅游有限公司、叶兴全等借款合同纠纷一案，所涉被执行人均为重庆聚丰关联公司或法人，涉及借款本金为2800万元。

实际上，作为重庆成立较早的房企之一，重庆聚丰除开展房地产开发业务外，还涉足金融、健康、旅游、酒店等多项业务。

记者查询天眼查发现，地产公司重庆聚丰涉及206项司法风险，其中法律诉讼达88项，公司共34次列为被执行人，公司股东叶兴全共4次被限制消费，其余业态的公司也涉及不少法律诉讼。

在开发聚丰纵横国际项目时，重庆聚丰就曾因土地出让金、拆迁还房安置的超期过渡补偿费用等问题，与合作方中国船舶重工集团重庆船舶工业有限公司多次诉诸法庭。

2015年关于土地出让金的司法判决为，重庆船舶工业将政府返还的约1389万元的土地出让金给付重庆聚丰，去年底关于超期过渡补偿费用的司法判决则为，重庆聚丰支付重庆船舶工业约132万元本金及资金占用利息损失。

此外多份裁判文书显示，重庆聚丰尚有多笔工程、广告等欠款和借款尚未清偿。而去年一份执行裁定书则显示，虽仍有不少债务，重庆聚丰目前已无资产可供处理。

去年底，重庆南岸区人民法院发布一份执行裁定书，因未发现被执行人重庆聚丰等有可供执行财产，且已经将被执行人限制高消费，申请人也未能提供被执行人财产线索，故裁定重庆和弘典当有限公司与重庆聚丰等公证债权终结执行程序。

实际上，早在2018年，重庆聚丰即已开始谋求变卖资产自救，但并无多大成效。当年年中，京汉股份（000615.SZ）曾发布公告称，其全资子公司京汉置业集团有限责任公司或指定的第三方拟收购重庆聚丰及其关联方实际控制的鼎典物业100%股权。但两周后京汉股份即发布公告，称因各方对部分条款未能达成一致意见，公司决定终止该收购事项。

天眼查信息显示，鼎典物业与重庆聚丰成立时间相同，均为1998年，主营业务为房地产开发等，股东中重庆聚丰持股51%，叶兴全持股36.8%，并对外投资了重庆美高梅酒店有限公司。

去年，重庆聚丰的投资人还曾发生多次变更。天眼查信息显示，2019年初，重庆聚丰曾退出两名自然人投资人，新增重庆易智盛通用航空产业有限公司作为投资人，但该公司于去年5月即退出；同年5月，重庆聚丰投资人中又新增瑞宝国际投资控股有限公司，该公司为中国瑞宝国际合作有限公司控股子公司，但其也于当年9月退出。

就重庆聚丰现状，记者多次拨打重庆聚丰公开电话尝试采访，但截至发稿，一直无人接听。

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