下半年需偿债5500多亿,偿债高峰来临,房企如何应对

下半年需偿债5500多亿，偿债高峰来临，房企如何应对

Wind数据显示，截至7月21日，房企境外发债规模已经达到416.32亿美元（约合2910.45‬亿元），已超过2017年全年规模，接近2018年全年规模。同期国内地产债的发债规模达3764.63‬亿元，同比增幅14.11%。至此，境内外累计发行规模达6675.08‬亿元。

与此相适应，房企的偿债高峰也已来临。贝壳研究院报告称，2020年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。2021年下半年与2022年下半年的到期债券规模也将分别突破5000亿元与3000亿元。

这也意味着，房企借新还旧的特征已经越来越明显，越来越多的房企正在依靠借新还旧来维持资金链平衡。一旦借新之路不通，相当一部分房企将难以维继，并有可能出现资金链断裂现象。因为，动辄几十亿、上百亿甚至几百亿的偿债金额，估计也只有房企有这么大的“气魄”，搁在实体企业身上，绝大多数都无力承受，也不可能承受。因为偿还债券压力大而出现资金链断裂风险的实体企业，已不在个别。比起房企来，实体企业的负债“气魄”和勇气，真的要小多了。

反过来，房企敢于如此负债，特别像万科等头部企业，一年的偿债金额高达数百亿，除了可以借新还旧之外，地产暴利给房企带来的资金积累也是不可忽视的。更重要的，土地价格居高不下，给房企土地质押融资留下了太多空间。而这些融资，房企根本不需要像实体企业那样担心。实在不行，将土地给银行好了。而土地资源，原本就是国家的，也是用前面土地开发获得的资金购买的，是围着土地打转转而已。实体企业的财富和资产，则都是经过多少年的创业、奋斗、拼搏才慢慢积累起来的，是经营者和员工的血汗。一旦损耗，无论是经营者还是员工，都会感到痛心。

事实也是，从这些年来房企与实体企业对待负债、资产等的态度来看，也是千差万别。房企基本是只要能够融到资，就一定不会放弃，一定会不惜一切代价。即便自有资金很多的房企，也会融资不断、负债不断增多。如万科，账面上的现金固定在千亿以上，而债券发行等则一年多于一年，从未停止过债券发行脚步。原因就在于，拿更多的地，融更多的资，砌更多的房，赚更多的钱。至于将来是否能够把债还清，那不是万科管理者考虑的事。因为，他们的资产负债率并没有特别高。手中握有的土地，足以让他们高枕无忧，至多就是土地被债权人拿走。

对实体企业来说，尽管很多也有条件发行债券等，但是，却都很谨慎小心。因为，他们知道，一旦步入负债扩张之路，企业就会越活越艰难，越活越没有前景。对实业界的企业家来说，当然是最不希望出现的现象。为什么娃哈哈、老干妈，包括华为都不愿企业上市融资，很重要的一个原因，就是担心从股市拿到钱后没处花，就陷入快速扩张泥潭。一旦扩张过度，股市上获得的钱是远远不够的，就必须负债扩张。自然，企业也就风险难以控制了。创业积累起来的财富，包括对社会能够承担的责任，都会因为过度扩张而付之一炬。

眼下，房企也将进入到偿债的高峰。虽然房企不怕债，不怕还不起债，更不怕银行催债。但是，真正到了偿债高峰期，也是很紧张的。毕竟，如果到期债券不能及时兑付，就必然形成连锁反应，银行等也会催债、抽贷。因为，银行只会锦上添花，不会雪中送炭；银行不会扬汤止沸，只会釜底抽薪。一旦银行统一行动，对企业进行收贷。那么，企业也就很快玩完。因此，真正有规模的房企，还是比较重视到期债务偿还的。关键在于，如果市场低迷，手中的房子销售不力，回笼资金的效果很差，就难免会出现资金链断裂问题了。为什么近年来房企的发债规模越来越大、范围越来越广、国外债券比重不断提升，就是因为市场低迷给许多房企带来了严重的资金压力，只能依靠发债来维持资金平衡、保证资金链不断裂。

所以，从总体上讲，房企的日子并不好过。特别是中小房企，普遍面临着资金链紧绷的压力，且发债与偿债的难度都很大。只有头部房企，依靠强大的融资能力和资金调度能力，可以较好维持资金平衡。而从目前房地产市场的实际情况看，指望下半年市场有明显改观，不太现实。只要不出现严重低迷现象，房企就应当振臂高呼了。在这样的情况下，资金紧张的矛盾，不会有大的变化，偿债压力只会增强，不会减弱。对房企来说，加大住房销售力度，加快资金回笼，是确保企业安全、资金平衡最核心的问题。

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