地产行业拉开洗牌大幕 中小房企扎堆引入战投“自救”

李梦琪 本报记者 张玉 上海报道

疫情黑天鹅事件叠加高速扩张潜存的隐患，房地产行业的洗牌正在加速。

根据人民法院公告网公布的信息显示，截止到5月31日，2020年全国已经有超过150家房地产企业发布破产公告，平均每天都有1家房企申请破产。

活下去成了中小房企们的唯一要求。而除了缩减开支、排队上市、多元融资，越来越多的房地产企业正试图借助引入战略投资者纾困。

数据显示，四月中旬以来，已经有包括协信地产、弘阳集团、绿城中国、新华联(000620,股吧)、泰禾等5家房地产企业透露引入战略投资者意愿，以求重整旗鼓。

对于引入战投及企业发展相关问题，6月4日，协信地产相关负责人回应《中国经营报(博客,微博)》记者表示，以公开披露的信息为准。

房企扎堆引入战投

4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，以下简称“CDL”）合作签约仪式在上海虹桥协信中心举行。根据协议，CDL将成为协信地产的第一大股东。

尽管协信方面并未披露此次协议的具体情况，但根据CDL方面公布的信息显示，此次协议最终CDL以43.9亿人民币入股协信，持股51.01%，协信地产董事长兼创始人吴旭的持股比例从60%降至29%，而绿地控股(600606,股吧)集团有限公司的持股比例将从40%降至19.99%。

CDL集团首席执行官谢尔曼表示，这次的合作将是CDL历史上的重要里程碑事件，能够补充集团在房地产开发、资产管理和酒店等核心业务。

“目前引入战略投资，多半是扮演一个比较重要的财务角色。但是如果连第一大股东的身份都变了，整个企业的发展就难说了。”对于协信此次引入战略投资者，中原地产分析师卢文曦认为可能对于协信整体的发展影响会很大，还要看后续实际操作中如何进行。

不过，协信控股方面表示，根据协议，CDL入股后，协信地产将由成熟的协信管理团队操盘。这次协议的签署，也意味着一个全新的协信出现。

事实上，除了协信，更多房企正在尝试引入战略投资者。4月24日，弘阳集团发布消息称，已与中国奥园集团签署战略合作协议。

公开资料显示，弘阳集团创立于1996年，主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务、资本运营等行业和领域，旗下弘阳地产在香港主板上市。截至2019年底，弘阳集团总资产1100亿元，总收入过千亿元，其中弘阳地产合同销售约651亿元。

4月26日，绿城发布公告，将引入新湖中宝(600208,股吧)作为绿城中国的战略投资者。若交易完成，新湖中宝将成为中交、九龙仓之后的绿城中国第三大股东。

绿城方面表示，向新湖中宝增发股份，可在较短时间内充实公司运营及发展所需的资金。财务层面，可优化资本结构，有效降低净资产负债率；经营层面，可深化全国布局、增加土地储备，有利于提高公司资产的盈利能力和资金使用效率，进一步提升公司的经营绩效。

5月14日，新华联也发布消息，披露引入资金雄厚的战略投资者——中国国际金融股份有限公司（以下简称“中金公司”），已于5月13日与中金公司举行合作协议签字仪式。就在新华联引入战略投资的同时，泰禾集团(000732,股吧)也发布公告称，公司控股股东正在筹划引入战略投资者事项。前后不到一个月的时间里，已经有5家房地产企业透露引入战略投资者意愿。

同策研究中心总监张宏伟分析引入战略投资者存在两种情况，一是过去发展较为激进，现在遭遇经营压力，需要解决后续资金问题，二是企业发展本身可能不错，再向上发展遇到瓶颈，不一定是市场问题，可能碍于资源、融资成本等方面因素。

“引入战投之后，两家企业的文化、经营理念以及风格是不是能够融合在一起更为关键，而且这个过程需要两三年时间，一旦融合好，企业会有更好的发展，反之结果可能不太好。对于第二种企业来说，还是要选择未来发展路径、想法比较一致的战投。”张宏伟进一步解释说。

融资偿债压力巨大

扎堆引入战略投资的背后，谋求规模扩张的中小房企们所面临的资金问题不容忽视。

今年3月9日，由于兑付资金未能及时到账，协信远创旗下四只债券，“16协信03”“16协信05”“16协信06”“16协信08”被迫停牌一天。协信远创公布的公司债券2019年年度报告显示，四只债券总额高达48亿元，目前公司评级与项目均为AA。

公司债券年报还显示，截至2019年12月31日，公司总负债金额约739.02亿元，资产负债率79.64%；一年内到期的非流动负债132.99亿元，而账上的货币资金仅有24.67亿元。此外，在报告期内，协信地产还于2019年6月发行了一笔美元债，规模为2.3亿美元，期限3年，利率高达10%。

另据天眼查获悉，协信地产2020年1月19日被郑州市中级人民法院列为“被执行人”，执行标的超过6亿元；1月20日被杭州市中级人民法院列为“被执行人”，执行标的9109.14万元，目前已执行完毕。

克而瑞地产研究表示，2020年是房企债券到期的高峰，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较2019年上涨43%，房企的融资及偿债压力较大。

数据显示，弘阳地产2015～2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。公司上市以来，平均票据利率超过11%。截至2019年12月31日，该年度弘阳地产的融资成本约为人民币6.343亿元，较去年同期的4.993亿元增加27%。

从整个行业来看，在融资利率方面，wind数据显示，2020年4月国企平均融资成本为3.46%，而民企平均融资成本则为5.22%。

“银行借钱出去也是有风险的，肯定会优先选择安全系数较高的企业，小房企不具备这种条件。”卢文曦认为对小房企而言融资成本高是正常的，“毕竟，银行也得收益与风险对等才能继续下去。”

在张宏伟看来，融资成本的高低主要跟以市场规模为主的核心财务指标有关。“当然大多数企业还是看排名是不是在前30强。此外，企业性质也有影响，国企或者央企包括大型民企融资成本会相对低一些。”张宏伟表示，企业的杠杆率和负债情况都会影响企业授信，甚至有些压力较大的企业会被金融机构纳入黑名单。

地产洗牌大幕拉开

高速扩张潜藏的风险叠加疫情黑天鹅事件，房地产行业的洗牌速度正在加速。

据人民法院公告网显示，截至5月31日，2020年全国已经有超过150家房地产企业发布破产公告，平均每天都有1家房企申请破产。

克而瑞地产研究分析，2019年中国房地产市场行业收并购规模1839.6亿元（包含中国境内房地产开发、经营及服务），较2018年同比增长4%。

根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

从数据上看，百强房企的行业集中度还在进一步加剧，其中，TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低。

在业内人士看来，不仅是整个行业环境发展原因，中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山，这也加速了房地产洗牌的节奏。“人家在慢慢的挤压你的市场，必须得先活下来再说。”卢文曦表示，随着大房企越来越下沉到四五线城市，中小房企面临的局势非常不利。“尽管是土生土长的企业，拿地的成本也有可能比不过人家，加上品牌房企还可以通过品牌溢价来获利，即便小房企的价格低，但利润也不如品牌房企。这种情况下，小房企很难竞争。”

张化东分析指出：“对中小房企而言，至少要面对三方面的压力：第一，资金压力，融资成本高，相比大规模企业比较难；第二，土地压力，因为现在地价都比较贵，单块土地投资的额度都比较高，如果没有比较好的体量，很难进行土地储备；第三，人才压力，尽管地产行业属于资本密集型行业，但实际上单人的产能和操盘能力以及资金、投资的量都比较大，对人才的需求比较高，小企业在吸引人才方面还是有一定的劣势。”

相关知识

地产行业拉开洗牌大幕 中小房企扎堆引入战投“自救”
地产洗牌大幕拉开 多家房企拟引战投自救
地产洗牌大幕拉开，多家房企拟引战投自救
地产洗牌大幕拉开,多家房企拟引战投自救
泰禾战投久未落地引业主担忧,房企破产洗牌加剧
高杠杆难以为继 多家房企拟引战投求生
50强房企偿还短债能力减弱 多家房企正引入战投
泰禾战投久未落地引业主担忧 房企破产洗牌加剧
多家房企平均偿还短债能力减弱 引入战投解困局
50强房企平均偿还短债能力减弱,多家房企引入战投还债