焦点研究院 :2020年第19周哈尔滨市场消息简报

十三条政策稳市场 哈西迎发展新窗口

市场综述：

哈尔滨出台十三条政策稳定市场，为房企纾困、缓解购房者还贷难。同时，全省开展房地产市场专项整治行动，整肃房地产市场秩序，维护市场稳定。

走出疫情阴霾，恢复正常的社会生活，提振经济，成为各方面的共同目标。稳定楼市，激发活力，带动经济复苏迫在眉睫。

在土地招拍挂方面，从2月至今，哈尔滨土地供应保持稳定，哈尔滨新区稳列土地供应和成交榜第一位，其他区域也在不断推出新地块，平房区和道外区活跃度升高。开发商拿地热情没有受到疫情影响，“五一”期间土地供应开闸，连推5宗地块，总面积22.45万平米，预计6月初入市竞拍。其中两宗地块位于道外区水泥路附近，接滨北公铁两用桥、北门高架桥以及东三环，交通优势明显，该板块2019年底首次进入土拍市场，中海率先进驻，新盘中海观澜庭已启动前期宣传，是道外区为数不多的新盘，市场都在关注购房者对该区域的反应。

从市场表现看，哈尔滨新区依然是哈尔滨话题度最高的板块，主城区群力西和香坊房源供应稳定。线上看房，直播卖房、渠道拓客等方式全面开花，紧抓购房者粘性，增加蓄客力度。五一期间商品房表现活跃，楼市优惠层出，哈南万达广场推出8.8元享1万元、华鸿·世贸国博城全系产品最高优惠50万等活动，为当下市场交易蓄力。当周，纯新盘南益松江春晓、中国北药智产业新城A1地块、东棵福汇园、中关村松北商贸区B区二期、中关国际商务中心进行批前公示；万科金域悦府售楼处开放，万科在香坊区域一口气拿下三宗地，容积率都≤2.4，以高层+小高层的中端改善为主，一期项目规划建面88-128㎡户型，带装修交付；哈南万达广场G区（六期）认筹，户型建面50-140㎡，起价7200元/㎡，主打通透高层，购房群体主要为平房及周边刚需客户。

城建方面公布多条规划：先锋路棚改项目进行批前公示；哈尔滨新区打通世博路，通畅世茂大道商圈微循环，新增哈尔滨师范大学附属中学新区学校及幼儿园、弘毅学校更名为哈尔滨新区第三学校，划定地恒托斯卡纳、锦源华府、汇智悦景湾、汇宏时代广场、颐品雅居二期等在售新盘学区范围；南岗区10个隶属王岗镇辖区的城中村纳入改造，总占地面积约15.4平方公里。永红、振兴、房身、靠山、哈达5个城中村已完成摸底调查，相关工作正在逐步推进。南岗区10个城中村既能改善居民居住环境，又能腾退空间，缓解主城区土地供应匮乏问题，将哈南哈西形成联动板块，从公布的规划看，该片区域将建设南城客运中心、还规划有教育用地和商住用地，哈西大街跨线桥预计2020年底完工，实现学府路、三环路和哈西大街的连通。目前区域内已有两宗地块成交，分别为金地风华雅筑和巴黎第九区。这两个项目“未开先热”，市场关注度持续走高，均已进入蓄客阶段。巴黎第九区率先开放售楼处，产品建面88-128平米，涵盖刚需高层和改善洋房产品。价格尚未公开，但应该是综合学府路和哈西新区的双层考虑，定位在二者中间。

政策面：

黑龙江开展全省房地产领域专项整治：商品房未验收不得交付使用，经纪机构需在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准、交易资金监管方式等，持续进行对“烂尾楼”的专项整治，自5月6日起至12月10日止。

哈尔滨出台十三条政策稳定市场，为房企纾困、调整住房公积金政策，缓解购房者还贷难。对房企的政策包括：降低房企土地竞买保证金比例、暂缓缴存农民工工资保障金、房企所得税计税毛利率调整至15%的最低标准、房企可申请延期缴纳税款及延期还贷、降低预售标准、提高已受监管的预售资金返还比例。对职工的政策包括：异地缴存职工可在哈市申请公积金贷款、灵活就业人员连缴6个月可申请公积金贷款、鼓励银行对困难群体合理延后还款期限、银行要妥善做好LPR转换工作。同时要求全面推行“不见面”办理，提供“网上办”“预约办”等方式，提高行政审批效能。

影响研判

预售门槛、土地竞买保证金比例等调低，能缓解房企资金压力，取消异地缴存公积金限制，在省内其他城市缴存公积金的职工可以在哈尔滨用公积金贷款购房，减少异地购房者在哈贷款买房利息支出，吸引人口在哈置业，对市场成交有一定的刺激作用。

城建面：

一、土地招拍挂

五一期间，哈尔滨土地市场共推出五宗地块，总面积22万平米，预计6月初入市竞拍。其中道外两宗、香坊一宗、平房一宗均为住宅用地，阿城一宗为商业金融用地。

道外两宗地块6月3日竞拍，一宗面积18972.2平米，起始楼面价2951元/平米，另一宗面积40555.4平米，起始楼面价3197元/平米，容积率均≤2.8，预计规划建设以高层为主。

香坊出让的住宅地块位于巴安里街－果园街东南角，面积61221.8平方米，6月5日竞拍，起始楼面价1075元/平米，该地块为棚改项目，容积率≤2.95，以高层建筑为主，需采用装配式建设方式，旁边的一期棚改南亭印象已出让并建设完成。

影响研判：

道外两宗地块相邻，位于水泥路附近，接滨北公铁两用桥、北门高架桥以及东三环，交通优势明显，该板块2019年底首次进入土拍市场，中海在道外的首个项目“中海观澜庭”即位于该区域，目前已启动宣传。道外区一直有个神奇的买房规律：其他区域的人不习惯在道外生活，在道外生活习惯的人，买房还会选道外。所以，作为为数不多的道外新盘和出让地块，各方都在关注购房者对它的反应。

二、新增学校

哈尔滨师范大学附属中学新区学校及幼儿园项目获批建设，选址松浦大道与中源大道交口处，预计 6月1日开工，2021年9月1日竣工。

哈尔滨市弘毅学校更名为哈尔滨新区第三学校，9月搬入新校舍，并划定学区范围。

影响研判：

哈尔滨新区虽政策利好不断，但配套尚未跟上，特别是年青购房者关注的学校，数量和质量都远不如主城区。新建师大附中、扩建哈尔滨新区第三学校，可解决区域内适龄儿童的就学问题。其中师大附中可能受益的楼盘有碧桂园华美上城、绿地东北亚国博城、富力城等，哈尔滨新区第三学校学区范围内在售项目有：地恒托斯卡纳、锦源华府、汇智悦景湾、汇宏时代广场、颐品雅居二期。

三、路桥建设

连接宏源街与龙唐街的世博路预计在2020年秋季完全打通。

哈尔滨机场第二通道迎宾路高架工程（省道老机场公路改造）获批建设。

影响研判：

世博路位于哈尔滨新区核心区域，新盘主要集中在这个区域，打通后可缓解世茂大道交通压力。机场第二通道迎宾路高架建成通车后，将把太平国际机场和中心城区紧密联系在一起，沿线的哈西新区和群力区域，将新增一条快速干道，缓解交通压力。

四、城中村改造

南岗区共有10个隶属于王岗镇辖区的城中村纳入了全市改造范围，总占地面积约15.4平方公里。永红、振兴、房身、靠山、哈达5个城中村已完成摸底调查，相关工作正在逐步推进。

影响研判：

此次列入城中村改造的区域，位于哈南和三环沿线，在哈西土地供应匮乏的情况下，改造城中村，将哈南和哈西连成一片，协同发展。目前，金地和汇龙已进驻哈南区域，南城客运中心也将在此建设，从公布的规划看，该区域还有教育用地及商业用地，是南岗重点发展板块。

项目面：

新盘公示：南益松江春晓、中国北药智产业新城A1地块、东棵福汇园、中关村松北商贸区B区二期、中关国际商务中心进行批前公示。

新盘动向：万科金域悦府售楼处开放，万科在香坊区域一口气拿下三宗地，容积率均≤2.4，以高层+小高层的中端改善为主，一期项目规划建面88-128平方米户型，带装修交付。巴黎第九区售楼处开放，规划建面88至128平方米高层和洋房产品，预计6、7月开盘。

入市加推：哈南万达广场G区六期认筹，户型建面50-140㎡，起价7200元/平方米，再享99折优惠，同时8.8元再享1万元购房优惠。主打通透高层，购房群体主要为平房及周边刚需客户。

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