年报解读丨坚持“轻重并举”拓展模式 大悦城加速轻资产商业项目布局

A股上市房企年报拉开序幕。4月11月大悦城(000031)发布2021年年度报告。报告显示，2021年大悦城持有型业务规模及运营收入稳步提升；融资结构不断优化；住宅商业双轮驱动协同性增强。

据悉，大悦城定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。目前已形成以多业态协同发展能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力等为特点的核心竞争力。

财务结构优化 业绩扭亏为盈

2021年楼市调控政策不断收紧，房地产行业进入下行周期。在此背景下，大悦城展现出良好的经营底色。

报告显示，2021年大悦城实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%；实现归母净利润1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。

大悦城营收来源为销售型业务、投资物业（商场及写字楼）、酒店与长租公寓和物业管理服务四大板块。其中，持有型业务及酒店运营收入稳步提升，投资物业及相关服务实现营收50.48亿元，酒店经营取得营业收入7.66亿元，均较2020年出现增长。

大悦城方面表示，2021年公司酒店业务采取多种管理创新措施不断提升运营管理水平，同时长租公寓业务完成大悦乐邑、大悦乐邑fresh两条产品线产品标准升级，因此营收同比取得较大增长。

此外从财务状况来看，期内大悦城货币资金余额248.86亿元，现金短债比1.44，公司短期偿债能力较强；净负债率90.06%；扣除预收账款后的资产负债率70.31%，距离“绿档”一步之遥。

截至报告期末，大悦城有息负债余额717.98亿元，长短期融资结构合理匹配并不断优化，平均融资成本降至4.91%，较年初下降0.19个百分点，处于行业较低水平。

融资成本的不断下降得益于大悦城对融资渠道的不断拓宽和创新。期内大悦城发行了20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据；同时积极探索商业物业资产证券化，形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式，成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS。2022年1月，大悦城再次成功发行15亿元公司债，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。

基于财务状况和财务结构的不断优化，期内中诚信、中证鹏元维持公司AAA主体信用评级。

签约销售稳增 持续战略深耕

经营的持续向好离不开业绩的稳步增长。2021年大悦城完成签约金额727亿元，较去年增长5%，签约面积287万平方米。此外全口径结算金额815亿元，全口径销售回款764.1亿元。

资料显示，2021年大悦城项目整体去化良好。其中西安中粮奥体壹号四开四罄，上海中粮瑞虹海景壹号三开三罄，苏州大悦澜庭首开即罄，南昌祥云悦府首开去化率90%，多个项目首开成功代表公司产品力及品牌力不断提升。

而销售的长期稳步增长需要有充足的土地储备。2021年在“两集中”供地政策下，大悦城把握区域发展机遇，持续深耕重点城市。

期内大悦城获取16个项目，新增土地面积147万平方米，计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元。从布局来看，新增土地储备有39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群。截至报告期末，公司土地储备可售货值约2230亿元，目前已进入了全国38个城市（含香港）。

据悉，大悦城在住宅领域打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改善客户的祥云系列、面向高端改善的壹号系列，形成了四条互补的产品线，满足多层次的客户住房需求。

此外，大悦城坚持绿色发展理念，将服务生态文明建设作为企业的重要责任，针对后疫情时代客户对产品的健康属性的需求，推出“3H 健康居住体系 2.0”。

坚持“轻重并举” 加速轻资产商业项目扩张

近年来，大悦城在“轻重并举”战略下，加速轻资产商业项目扩张，持续保持商业地产领先优势，住宅商业双轮驱动协同性增强。报告显示，2021年大悦城获取商业项目6个，包括重资产1个、轻资产5个。

公司旗下购物中心全年紧盯业绩目标，形成“2+1+1”原创IP营销矩阵，助推客流业绩提升。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人，较2020年提升29.75%，会员消费占比达32.1%。

在轻资产商业布局方面，2021年大悦城落地轻资产合作项目7个。报告期末，以轻资产模式运营管理4个大悦城项目，总建筑面积103.2万平方米，商业面积约58.7万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个，商业面积约47.3万平方米。

大悦城方面表示，“十四五”期间将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一、二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。

据悉，大悦城在购物中心方面构筑了“2+X”产品线组合模式：以大悦城和大悦春风里为标准产品线，结合祥云小镇、悦街等非标产品，满足更多城市居民消费需求。

报告期末，大悦城商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米，平均出租率94.3%；其他非标准化产品在营项目共6个，总建筑面积31.9万平方米、商业面积20.9万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约178.8万平方米。

此外，大悦城积极响应“双碳”战略，多年来秉持“绿色大悦城”的核心理念，在国内率先提出“能效目标全过程管理”模式。公司绿色建筑实践获得行业多项认可，其中2021年北京丰台大悦春风里获得LEED金级预认证；丰台大悦春风里、武汉大悦城获得绿色二星认证。

值得注意的是，大悦城的“轻重并举”的拓展模式不仅用在购物中心上，也用在写字楼投资的扩张上。

报告期内，写字楼及产业地产整体出租率为91%，均高于项目所处地区的市场平均水平，平均租金单价较上年略有上浮。此外，大悦城已获取的中糖大厦于2021年第4季度顺利完成更新改造工程，积极拓展写字楼轻资产合作项目。

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