年报快读|新城控股：增强“住宅+商业”联动 挖掘双轮驱动内涵

3月26日晚间，新城控股（601155.SH）发布2020年年报。年报显示，凭借稳健的基本盘，新城控股在2020年实现了高质量增长。

针对2021年的目标，新城控股董事长王晓松在业绩会上表示，2021年，新城控股的销售目标为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

经营业绩稳步增长 持续深耕重点城市群

当疫情给房地产行业按下了“减速键”，新城控股通过稳扎稳打顺利完成了2020年度的销售目标。年报显示，期内，新城控股实现合同销售金额 2509.63 亿元，销售面积 2348.85 万平方米。此外，新城控股的营业收入达到1454.75 亿元，实现归属于上市公司股东净利润152.56亿元，同比分别增长69.46%和20.56%。

可喜的是，新城控股拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税）。截至2021年3月25日，新城控股的总股本为22.61亿股，扣减公司通过回购专用账户所持有本公司股份42.76万股后的股本基数为22.60亿股，以此计算合计拟派发现金红利46.33亿元（含税），占公司2020年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.37%。为此，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬指出，自从新城控股B转A上市以来，现金分红已累计146亿元，而2020年现金分红再创新高。

与此同时，新城控股也在持续完善区域布局，一方面找准潜力城市或板块；另一方面不断拓展和深耕其他重点城市群。根据“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，新城控股2020年在天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升。

为了聚焦城市群和重点城市，2020年新城控股共计新增土地储备120幅，总建筑面积为4139.41万平方米，平均楼面地价为3031.11元/平方米。其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2478.92万平方米。

截至期末，新城控股在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。从布局来看，一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%，这些最具经济活力和人口密度最高的地区将为新城控股的未来发展提供更为广阔的空间。

强化现金管控 财务指标不断优化

回顾2020年，房地产行业的融资环境呈现出“前松后紧”的特征。从行业资金面看，全社会流动性宽松，但对于房地产金融监管却持续收紧，严查资金违规流向楼市，倒逼企业降负债，并压降融资类信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。

随着“三条红线”及“五档贷款管理”落地，行业的融资监管持续收紧，融资难度不断攀升。在此背景下，新城控股在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。例如，2020年，新城控股在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持。

截至期末，新城控股的“三条红线”持续优化。其中，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，净负债率为35.61%，现金短债比为2.61倍。而稳健的财务表现也让新城控股及其母公司新城发展（01030.HK）不断收获了国际三大评级机构的认可。例如，今年1月22日，穆迪宣布，将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，穆迪也将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，上述评级展望均为“稳定”。

针对2021年的融资概况，管有冬也坦言，短期来看，境内融资仍具有波动性，新城控股将不断优化财务指标，拓宽融资渠道，降低融资成本。

后百店时代 轻重并举助力商业价值释放

在跌宕起伏的2020年，新城控股正式进入了百店时代。去年12月30日，温州龙湾吾悦广场正式开业，这是新城控股持有已开业及管理输出的第100座吾悦广场。此举也标志着新城控股自2008年涉足商业地产以来实现了商业地产从 0到100的突破。

在“住宅+商业”双轮驱动战略之下，新城控股实现了住宅与商业的协同互补，并打造了最具价值的商业地产平台。期内，新城控股新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目）；吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元，包含自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入等；吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。

值得注意的是，截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市，初步完成全国化布局。其中，2020 年开业的苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦广场作为吾悦 A类标杆旗舰项目，其设计和产品品质均达到全新的高度。

伴随吾悦广场实现全面布局，其轻资产拓展战略也为外界所关注。对此，新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，随着行业的集中度不断提升，新城控股已经具备了较强的管理输出能力，并有一些资源禀赋，可以帮助中小企业将项目建设运营得更好。从2020年开始，新城控股已将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，未来将是轻重并举的发展模式，目前依然以重资产运营模式为主。

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