年报快读丨百城百店边界延展 新城控股商业运营“护城河”再夯实

3月30日晚间，新城控股(601155)发布2021年年度报告。年报显示，2021年新城控股以稳为主、稳中求进，持续深化“住宅+商业”双轮驱动战略。

目前，新城控股住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了可持续发展的核心竞争力。截至报告期末公司已进入全国141个大中型城市。

财务指标优化 稳步跻身绿档

年报显示，2021年新城控股经营保持稳健。期内实现营收1682.32亿元，同比增长15.64%；归属股东净利润125.98亿元，近5年复合增长率20%；净利润138亿元，近5年复合增长率22%。

截至报告期末，新城控股剔除预收账款的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07，所有指标均达绿档要求。值得注意的是，在2021年融资环境整体趋紧的情况下，新城控股整体平均融资成本6.57%，较2020年末逆势下降15个bp。

报告期内，新城控股债务结构有所优化，财务安全性进一步夯实。数据显示，2021年末新城控股有息负债899亿元，较2020年末下降18亿元；同时在合联营公司中的权益有息负债为115亿元。据悉，2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46.15亿元，占比37%。

期内新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金 17.85 亿元；在中国银行(601988)间市场发行中期票据，募集资金8亿元；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。同时新城控股成功发行首笔绿色美元债（规模3亿美元，期限4.25年期，票面利率4.625%）。

报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好。截至报告期末，新城控股银行授信总额度1129亿元，其中公司及子公司已使用授信377亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

受益于良好的财务指标，新城控股主体信用评级持续提升，期内惠誉与标普的主体评级皆为 BB+，穆迪与中诚信亚太分别将公司主体评级上调至 Ba1 与 BBBg。此外，全球最大指数公司 MSCI 明晟将公司的 ESG评级上调至 BB，体现了资本市场对公司在绿色低碳、社会责任等方面所取得进步的肯定。

坚持区域深耕 土地储备充足

在行业整体承压的大背景下，新城控股坚决“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，助力经营指标的达成。在2021年实现合同销售金额2337.75亿元，销售面积2354.73万平方米，取得不错的销售业绩。销售业绩按区域划分，长三角占比53%，中西部占比28%，环渤海占比15%，粤港澳大湾区占比4%。

据悉，新城控股住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”-樾系、“大都会”-隽系、“现代”-昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。

截至报告期末，新城控股共有368个子项目在建，在建面积为6968.2万平方米（含合联营项目）。

此外，新城控股坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。2021年新增土地储备77幅，总建筑面积2157.66万平方米，其中商业综合体项目新增土地储备总建筑面积1028.58万平方米。

截至报告期末，新城控股合计拥有土地储备1.38亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。其中一、二线城市约占公司总土地储备的37%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备的30%，进一步保障公司的持续稳步发展。

商业运营收入增长 社区商业创始元年

秉承“住宅+商业”地产双轮驱动战略，新城控股凭借前瞻思维、投资拓展、产品创新、招商运营等竞争优势，在商业地产领域不断取得领先优势。2021年新城控股商业运营收入保持快速增长，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入86亿元，其中26座吾悦广场运营总收入超亿元，影响力持续扩大。新城控股表示，2022年将新开业吾悦广场25座，商业运营总收入目标为105亿元。

销售是购物中心的第一指标。2021年吾悦广场围绕“深度运营”的工作目标，不断提高其经营水平。报告期内，30个星光品牌实现总销售额达90亿元，新增拓店475 家。

报告显示，期内新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。截至报告期末，在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达97.63%。“百城百店”的版图正不断延展新的边界，新城控股在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。

据悉，目前85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应。

值得注意的是，2021年是新城控股“社区商业”新业务的创始元年。借鉴标杆企业的管理经验，新城控股以“一对多”为管理特色建立社区商业的组织架构，同时从组织模式、管理体系、拓展标准、运营机制等方面建立了全流程管理体系，打造社区商业的业务雏形，开创一条新的商业产品线。

报告期内，新城控股依托科技力量构建智慧商业，打造“智慧吾悦”，为商业赋能，创造智能化商业消费体验。吾悦广场通过在线上融入“云技术”，通过云支付、云平台和云社区等，将线上和线下、虚拟与现实相互融合，打造一个属于未来的消费空间。

坚持绿色低碳发展 赋能美好社会建设

绿色建筑是产业发展的重要方向，正推动房地产行业迈入高质量发展阶段，因此备受房企关注。报告期内，新城控股牢牢把握绿色建筑发展新机遇，致力推进绿色建筑发展，不断增强绿色建筑研发实力，持续推进装配式建筑、超低能耗建筑、净零能耗建筑等的探索及应用。2021年新城控股新建项目绿色建筑覆盖率100%。其中新建住宅绿色星级项目54个，达到绿色建筑标准项目7个，获得国家绿色建筑运行标识购物中心项目12个。

此外，新城控股坚持在项目开发阶段严格践行自然生态保护，从生态系统服务出发，落实海绵城市建设要求，配备专业的海绵城市技术团队，建立海绵城市设计标准化，提高设计和管理效率，提升海绵城市设计效果，提高海绵城市项目景观品质。

在项目开发过程中，新城控股持续践行海绵城市理念，严控“年径流总量控制率”、“年径流污染控制率”等海绵关键指标，采用下凹绿地、雨水花园、雨水回收利用等技术，增强碳汇、降低碳排放。

2021年，新城控股制订《海绵城市设计标准与实用技术手册》（2021版），持续提升吾悦广场海绵城市建设水平。截至报告期末，执行海绵城市建设理念的吾悦广场达 36座，年径流总量控制率达75%以上有16座。

展望2022年，新城控股将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，不断“降占用、增资本”。同时将根据市场环境调整业务结构，提高非重资产收入占比及非租赁业务收入占比，有序推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合。

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