远谋者合生创展的“多边形”实力

　　港股年报季落下帷幕，房企用财报数据印证了一个趋势：行业难再现爆发式增长及“黑马”企业。当房地产告别土地、金融、市场等各种“红利”之后，业绩表现正在向制造业等常规行业看齐。

　　如何在行业变局里求生存？多家房企给出了统一回答：长期主义。但如何以及能否持续践行长期主义是摆在房企面前的另一道命题。

　　与中国房地产市场共成长，迎来而立之年的合生创展于3月31日发布了2021全年业绩。数据显示，期内合生创展凭借多轮驱动实现业绩的稳步上行：全年录得合约销售总额517.36亿港元，逆势上涨21.51%，营业收入307.34亿港元，核心利润47.56亿港元，股权持有人应占溢利达97.59亿港元。

　　这份成绩单更像是合生对行业的回应、对自己的内省。房地产行业高歌猛进时代，激进扩张的房企不在少数，而合生创展是少有的沉得住气，始终坚持稳健发展策略的企业，在合生看来，成长与发展不应该仅仅体现在规模和体量上，更应该在认知和行动上。

　　只有知道“我是谁”，坚守战略、创造价值，才能找到发展锚点；只有知道“我该怎么做”，稳健务实、深度赋能，才能在不确定性中赢得未来。

　　善谋者胜，远谋者兴。基于对行业的前瞻性判断及战略转型的定力，合生创展以科技赋能多元并举率先回应了行业的时代命题，作为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台，合生创展已然成为行业迭代创新、业绩逆势增长的优秀范本。

　　韧性凸显 财务结构持续优化

　　过去一年，房地产行业面临前所未有之大变局，现金流扼住多家房企命运的喉咙，财务安全成为房企力争的关键目标，而合生创展基于长期的稳健发展，以实打实的数据，向行业展示了优异的经营成效。

　　2021年，合生创展实现净利润103.45亿港元，归母净利润97.59亿港元，毛利润为131.45亿港元，毛利率43%，该指标远高于行业均值，盈利能力处于行业前列。

　　不仅如此，合生创展的融资成本维持在较低水准，公司加权平均财务成本6.3%，相比于2020年下降0.5个百分点。此外，公司于2021年5-6月合计发行5.375亿美金，进行短期债务长期化，且境外发债成本明显低于其他房企。

　　“三道红线”监管下，资金命脉是房企存亡的关键。合生创展秉承“价值投资”理念，以利润为导向、不盲目追求规模与速度，注重资产升值和财务稳健，净负债率较去年下滑10个百分点达70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05，三条红线保持全线“绿档”。

　　从企业负债情况来看，债务结构保持健康水平。根据年报，截至期末，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，且公司信用债仅占总有息负债余额8%。2022年1月，已偿还5亿美元债，年内无公开市场信用债到期，据悉，公司在境内无公司债、中票等信用债余额。

　　此外，合生创展在手现金充裕，财报显示，截至期末，合生创展现金及银行存款为363.12亿港元，较去年末上涨22.47%。加之1.79的流动比率，很大程度上保证了公司资金的使用效率，且偿债压力不大。

　　优异的成绩为合生创展的股东带来了真金白银的回馈，年报显示，合生创展每股基本盈利3.71港元，建议每股末期股息为每股15港仙。

　　较低的资产负债率、借贷成本逐年下降以及充足安全的现金流，构筑起合生创展坚固的护城河，同时也得到多间评级机构的认可，目前，合生创展的主体信用及债券信用等级为AAA级，标普信用评级B级，惠普B+，评级展望均为稳定。

　　在房地产同行风声鹤唳之际，1月12日，融资渠道依然顺畅的合生创展发行2.5亿美元可转债，本次发售吸引了包括贝莱德在内的大量优质长线价值投资者的踊跃参与，这也表明，以长期主义为准绳，坚持审慎稳健财务政策的合生创展韧性十足。

　　强基固本 筑牢地产主业“压舱石”

　　近日，中指院发布的数据显示，2021年，百强房企销售总额同比增速为3.9%，增速大幅下滑。在此背景下，地产板块却依然是为合生创展稳定贡献现金流和利润增长的压舱石。

　　根据年报，去年全年，合生创展地产板块实现营收226亿港元，同比涨11%，合同销售金额517亿港元，同比涨22%，此外，盈利水平也在持续增长，2021年地产板块毛利率45%，净利率38%，较2020年上涨13个百分点。

　　良好的业绩离不开对市场的精准布局和好产品的助力。

　　一直以来，合生创展坚持以北京、上海、广州为轴心，构筑环渤海、长三角、大湾区三大经济圈为一体的事业版图。截至期末，合生创展土地储备约2944万平方米，地产板块一线城市高质土储高达1668万平方米，占比75%。秉承着理性投资，不盲目追高的理念，合生创展把握行业周期性，2022年地产投资取得旧宫、昆山玉湖两宗土地，精准布局，体现出公司谨慎的投资策略。

　　截止年末，公司总货值约927亿，且公司可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，足以保障未来5-8年供货需求，充足的土地储备和精准的城市布局为合生创展的发展提供了坚实的基础。

　　在产品领域，优秀的产品力一直都是合生创展的鲜明标签，从前期规划到后期落地，合生创展着力打造产品差异化，不断提升产品价值和创新意识。

　　多年来，合生创展坚持“中高端精品战略”，打造了合生·缦系、悦系、帝景系、骏景系、国际城系等系列精品项目，同时，合生创展坚持推陈出新，筑就了一批具有合生特点的城市高品质人居名片。

　　2021年，合创展向市场隆重推出合生•缦系产品线。合生·缦系开创中国首个世界级生活方式品牌，汇聚来自全球的超前理念，为当代精英带来独特的、不可复制的居住体验。从设计、材质、施工、验收、持续交付服务、智能生活服务、铂金管家服务、黑金会籍服务、高端私属定制，向高端客户提供极致的生活体验，获得5个国际设计奖项，彰显出合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力，该产品线合计贡献销售业绩202亿港元，在集团总销售业绩中占比近四成。

　　发力高端产品线的同时，合生创展在全国五大区域的多个优质项目集中爆发。2021年，合生创展将目光锁定当下新生代客群，全新推出的产品系列精品“悦系”，作为悦系首发产品，合生·ME悦一经入市便受到市场热捧，位于广州的合生•中央城表现也不同凡响，成为了黄埔区销量及口碑俱佳的网红大盘；位于杭州的合生创展名邸开盘即实现全盘高达95%去化。位于上海昆山的合颂兰亭、合樾兰亭、广州的湖山国际等项目持续热销贡献现金流。

　　产品的升级迭代也同样体现在择址标准、产品规划、空间设计、园林美学、智慧安防等多方面，合生创展深研业主需求，产品设计风格及效果品质上紧跟市场主流趋势，更敏锐的洞察业主关注点，在产品上寻求创新突破，着力打造同时具备“产品力优势+价值观情感共鸣”的社区，凸显年轻时尚活力。在强调实用和功能最大化的同时，更人性化也更艺术性，满足新时代生活方式的需求，营造美好生活全周期场景，不断焕发新生机。

　　与此同时，合生创展通过“优生活”价值体系的深化输出，全方位提升品牌力、服务力和客户关怀力，持续为业主打造便捷、舒适、智能化的生活方式。

　　除了稳扎稳打的产品力之外，合生创展逆势增长也得益于营销层面的创新实践。通过科技赋能，合生创展搭建起全场景智慧营销平台，将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，如打造VR看房、全景样板间、线上售楼处、直播卖房等平台，形成“网络看房、实景体验、营销预约跟进”的服务闭环，线上线下联动的营销模式创新，降本增效的同时，进一步夯实了营销实力。

　　基于科技赋能及地产板块的全方位发力，在众多房企以价换量的2021年，合生创展平均合约售价达47081港元/㎡，同比上涨79.91%，购房者为好房子和理想生活买单，正是合生创展地产实力的最好佐证。

　　科技赋能 “多边形战士”实力爆发

　　行业深度整合期，培育第二条增长曲线成为房企的必修课。

　　作为综合性投资控股平台，合生创展积极推进轻重资产并重发展的战略，依托优质项目，加快地产、商业、合生活、基建和投资等板块的资源整合优化，构建起五大板块并驱发展的全产业链。如今，多元战略转型步入收获期，各项指标逆市高增背后，正是合生创展投资矩阵产生的协同发展效应。

　　合生创展商业板块已逐渐发展成投资性房地产和合商科技双平台业务，2021年，合生创展商业板块成绩斐然，实现营收48.34亿港元，经营毛利为35.75亿港元，毛利率达71%，净利润80.83亿港元，净利润率128%，目前在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个城市拥有近百余个在营项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

　　其中，投资性房地产业务中，一线城市土储占比95%，拥有27个筹备及在营项目，4个建设期项目。合商科技“精细化”、“差异化”与“内容创新”的运营思路也让其经营数据相当亮眼，2021年合商科技板块录得8亿港元营收，拥有合生汇、MOHO、泛文娱、MAHA四大产品线，旗舰品牌合生汇2021年出租率动态保持在99%，北京、上海区域的单项目日均客流突破12万人次，物业租赁收入持续稳定地为集团贡献现金流。

　　作为提升用户粘性的重要路径，合生活板块成为合生创展近年发力的重点领域，优质服务之下，2021年实现营收44.76亿港元，净利润上升94%达3.09亿港元，在管面积突破性达到1.67亿㎡，同比上涨75%，全年为近100万户家庭提供贴心服务，自主开发的合生活APP用户量近300万，客户转换率达74%。

　　此外，基建板块和投资板块也正在成为公司新的利润护城河，与集团产业生态圈互为赋能，各个板块间之间的良性循环，形成了合生创展的内生动力，带动合生创展稳步前行。

　　管理红利时代，房企数字化转型是大势所趋，如何借力数字化手段向精细化运营和多元化经营转型是摆在房企面前的必修课。在这方面，合生创展同样也是先行者。

　　近几年，合生创展积极行动，将科技赋能作为转型战略重点，加速模式创新和转型升级，以科技平台为载体，构建从城市更新、地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务全生命周期、全产业链的智慧管理平台，从而实现各平台全链条的生态闭环。

　　可以说，无论是产品创新、内外部运营效率提升，还是平台端的服务赋能上，无不渗透着科技的力量。合生创展通过拥抱新科技，加速企业科技化、信息化赋能及不断拓展的业务触角，已经铸就领先同业的硬核实力，成为其内外部革新、提升自身竞争力的利器。

　　2022年恰逢合生创展成立30周年，回首来时路，“稳健”、“创新”、“突破”都是合生创展鲜明的标签，也是其稳步向前的驱动力。随着行业逻辑发生深刻变化，与房地产共同走过的合生创展将如何继续挺立潮头，我们拭目以待。 

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