豪掷180亿，合生创展“重返江湖”

　　文｜金卫

　　编辑 | 德小强

　　沉寂多年的合生创展，最近在北京土地市场连续出手，一掷千金。

　　5月19日，北京丰台区分钟寺的两块土地，吸引了二十余家房企“围猎”，经过激烈争夺，合生创展以107.4亿元购得，溢价率超40%，创造了北京南城新的地王纪录。此前一周，合生创展还以72.2亿元的总价竞得同地段的一块土地，不到十天，合生创展就豪掷了179亿拿地，斩落“地王”，震惊四座。

　　随着地王的缔造，这家老牌房企“重出江湖”。在房地产调控和疫情的双重因素形势下，各房企在土地市场上趋于谨慎，而合生创展选择逆势加仓，让人有些看不懂。

　　昔日“地产航母”

　　合生创展，排名不靠前，但是辈分高。

　　早在1992年，改革开放之初，包工头出身的朱孟依在广东创立了合生创展，1998年，合生创展在香港联交所上市。

　　2004年，合生创展销售破百亿元，成为国内首家破百亿的房企，被王石称为“地产航母”。

　　当年，恒大的销售额为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元。即便当时风头最劲爆的万科，销售额也不到百亿，而合生创展正是”华南五虎“的领头羊。

　　但随后，房地产行业高速发展，合生创展却没抓住机遇，一路“掉队”。这十多年来，昔日并肩的房企都变成了千亿房企，而合生创展有些不愠不火，销售规模一直百亿之上下徘徊，基本上属于原地踏步。

　　在全国50强甚至100强房企中，这些年鲜见合生创展的身影，围绕着合生的更多是一些人事变动、裁员的消息。资料显示，合生创展是家典型的家族性企业，家族成员掌握集团各个要职，一定程度上或许影响了合生创展的发展。

　　落后十多年，2017年，朱孟依有些如梦初醒，拿下数个万达的项目，一副王者归来的样子，他还为合生创展定下复兴计划，“2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率”。

　　2019年，合生创展在土地市场开始变得活跃，在广东江门和增城、杭州、北京、苏州昆山等地块，总拿地金额为76亿元，在百强房企拿地金额排行中排在99名。

　　来源：摄图网

　　这一年，合生创展的销售增速超40%，但最终的销售金额只有212亿，和复兴计划中的400亿相比，几乎是打了5折。

　　合生业绩增长缓慢的主要原因，主要是公司一贯依赖高溢价、多囤地、慢周转的模式。2009年合生创展的土储量为3020万平方米，截至2019年末，其土地储备为3111万平方米，10年间土储量基本维持不变。

　　这次北京丰台大钟寺的地块，倒也符合合生大盘开发的价格，该区域后续还有大量土地出让，或将成为蛰伏多年的合生崛起的一个机会。

　　规模下的焦虑

　　这些年，房地产市场风云变幻，很多风云人物俱往矣。合生创始人朱孟依已年过60，到了退休年龄，复兴计划实现日期仍是未知数，他把重担留给下一代。

　　今年1月13日，合生创展发布公告称，自2020年1月10日起，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获委任为董事会主席。

　　此时，保守的合生创展风格大变，在土地市场变得活跃。仅4个月后，合生创展在土地市场就创下惊人之举，斥资190亿拿地。不得不说，新官上任，就是不太一样。

　　这宗震惊行业的交易，最关键的一个问题是：钱从哪里来？

　　2019年合生创展财务报表显示：营收186亿港元，归属股东净利润为94.86亿港元，同比增长64.25%，毛利达到50%。毛利率居于一线房企的水平，这或与合生创展的慢周转运作模式有关。

　　截止2019年，合生创展的负债总额1290.88亿港元，同比增长34%，资产负债率约63.25%，流动比率为1.98，较2018年同期的2.15下降0.17倍。

　　与其他房企的负债率、现金流相比，合生创展的业绩还算不错，其经营现金流持续为正，2018年经营现金流净额为55.3亿港元，2019年为30.9亿港元。

　　不过，随着规模的增长，合生创展的债务水平也在升高。截至去年底，合生创展的有息借款规模达到667.73亿港元，相比2018年的581.4亿港元有了大幅增长。

　　另外，合生创展一年内需要偿还的贷款约160.73亿港元。而合生创展手持的现金及短期银行存款约141.02亿港元，不足以覆盖一年内需要偿还的贷款金额。

　　从合生创展的现金和债务来说，要拿出180亿的买地款有些难度。有个说法，朱孟依家族不缺钱，”2019福布斯中国400富豪榜”显示：朱孟依家族以261.6亿元财富值位列第84位。

　　当然这只是猜测，从这次拿地的主体来看，除了合生创展，还闪现金融机构的身影。

　　合生创展三宗土地的竞拍者，其主体分别为北京合盈锐恒房地产开发有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合宏达盛企业管理有限公司。

　　工商资料显示，合盈锐恒、合昕辰锐和合宏达盛的股东穿透后，合生资本控制的合伙企业均持股30%，宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙）则持有上述三家公司的70%股权。

　　宁波诚车背后是中诚资本，中诚资本又是中诚信托的子公司。股权信息显示，中诚信托的第一大股东为中国人保(601319,股吧)（持股32.92%），国华能源持股20.35%，其他股东还包括兖矿集团、招商局中国基金等。

　　高溢价拿地，有这些股东撑腰，将来他们可能还会持续输送弹药。合生创展在年报中“着力提升企业资本管理能力”中也提到：集团将持续引入有战略意义的合作伙伴于项目层面合作，例如保险公司、银行理财公司或者资管公司等金融机构，或全国性的大型企业。

　　不过，在房地产调控和疫情背景下，各类房企纷纷降杠杆、去库存，合生创展却选择此时逆势而上，与行业周期是相悖，这可能更多与公司内部战略有关，一方面新官上任，另一方面，存在规模计划下的焦虑。

　　这次重仓北京，合生创展能否迈上新台阶，寻回昔日荣光，仍有待时间检验。

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