高价拿地，售价或达20万每平米，除了合生创展，还有哪些隐形“地主”？

　　虽然远离江湖纷争，但江湖中一直有他们的传说。在当今的房地产江湖，唯快不破是房企快速发展的不二法门，高周转、加杠杆、扩规模甚至成为业内的行动准则。

　　但也有一些成名已久的房企，他们低调地坚持着低周转的经营策略，“多囤地、慢开发、高溢价”是他们仍然能够立足的“法宝”。

　　“只要拿地成本低，就能够赚钱。”一位房地产大佬曾如此评价中国房地产领域的赚钱模式。的确，只要拿地成本低，无论后续独自进行开发，亦或者转手卖出该项目，都能获取不菲收益。

　　在广袤的中国大地，一批低调潜行的房地产开发商，他们深藏江湖，却已囤积令人咂舌的土地储备；他们远离聚光灯的照射，却已成为中国隐形“地主”。

　　合生创展 低调的“地产巨舰”

　　合生创展销售额排在百名开外，但其土地储备却远超过不少前30名房企。

　　沉寂多年的合生创展终于在土地市场有所动作。

　　5月9，合生创展击败融创、中海、平安、城建、招商+恒基、金融街(000402,股吧)+金地、首开+保利+建工等强力竞争对手，斩获北京丰台南苑乡分钟寺村两片地块。

　　该地块建设用地面积为35782.376平方米，建筑控制规模107437平方米，容积率2.8，建筑高度80米。合生创展代价为72.2亿元，溢价率26.25%。

　　值得注意的是，该地块楼面价达6.7万元/平米,刷新了自2107年以来北京南城楼面价单价新纪录，成为丰台单价新纪录。

　　10天后，5月19日，经过56轮竞价，合生创展以42亿元竞得分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率和楼面价均创造了北京年内新高；后又经过82轮的激烈角逐，合生创展以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。

　　两个下午，合生创展花掉了将近180亿来拿地，沉寂已久的“华南五虎”之一，再次让人咋舌。分析认为，按照平均7.2万的楼面价预测，未来这几块地推出的住宅售价预计会在12万元/平方米－15万元/平方米之间，甚至有可能达到20万元/平方米。

　　成名已久的合生创展一直奉行“长周期、慢开发”的策略，在如今高周转的房地产领域颇为“另类”。在北京前行多年的合生创展，如今几乎没有在售的新项目，著名的霄云路8号去化已超过10年。

　　很久之前，合生创展主要通过协议出让、城市更新的方式获取低廉土地。但合生创展能够通过“慢开发”的模式，拉长开发周期，以及转让项目获取高利润。

　　财报显示，合生规模虽然不大，利润却保持行业前列。2019年，公司营业收入虽然仅为186.01亿港元，但归母净利润就高达94.86亿港元。

　　而在2019年，合生创展的合约销售额首次冲破200亿元的大关，达到212.58亿元，同比增长41.96%。

　　财报中披露，截至2019年底，合生创展土地储备3111万平米，同比增长6.47%。或许，合生创展已经开始在保持利润的同时，追求更大的规模。

　　而更令人刮目的是，合生创展在北上广等一线城市土地储备多达1746万平方米，占据其土地盘子里的大半江山。而要知道这些土地大部分购入时间在2008年之前，土地成本非常低廉。

　　对比来看，合生创展销售额排在百名开外，但其土地储备却远超过不少前30名房企。

　　房地产企业

2019销售排名（克而瑞） 土地储备/万平方米 合生创展 117 3111 华夏幸福 20 1058 融信 22 2700 正荣 23 2615

　　数据来源：易居克而瑞、公司年报

　　平安 地主背后的地主

　　有评论称，“平安才是中国最大的房企”。

　　众所周知，房地产企业普遍是高负债经营，因此，每一家大型房地产企业背后往往站着一位“大金主”。

　　在房地产企业迅速成长的过程中，金融机构不仅通过各种金融渠道为其融资补血，甚至在资本市场成为大型房企的重要股东。

　　在这些金融机构中，平安无疑是最为耀眼的一家，甚至有评论称，“平安才是中国最大的房企”。

　　在股权层面，据《英才》记者梳理，平安已经或曾经是碧桂园、融创、华夏幸福(600340,股吧)、旭辉、中国金茂等大型房企的第一或第二大股东。此外，有统计显示，平安系还持有金地集团(600383,股吧)、绿地控股(600606,股吧)、华润置地、保利地产(600048,股吧)等房企的股权。

　　国内排名前20的房企中，几乎都有平安系的身影，涉及平安银行(000001,股吧)、平安不动产、平安信托、平安资管、平安人寿等。

　　除了在资本市场获取权益收益外，平安通过信托“明股实债”的方式，或通过平安不动产获取土地储备。

　　在中指院发布的房企拿地排行榜中，平安系也是常客。在2019年度房企拿地排名中，平安不动产以256亿元的拿地金额排名第38位；以273万平方米的拿地面积排名第59位。

　　在获取土地方面，平安一般通过三种方式：一是与房企组成联合体共同拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为战略投资者。

　　但事实上，三种形式的具体合作方式均是平安方面出钱，房企出力。平安通过资本杠杆，撬动大量土地储备，可以说是地主背后的地主。

　　花样年

　　一改以往“谨慎”态度，花样年在土地市场上频频出手。

　　曾因“去地产化”战略错过2015～2016房地产黄金时期的花样年（01777.HK），在重新杀回房地产行业后，便开始不断提速。

　　土地是不可缺少的“原料”。《英才》记者翻阅财报，截至2019年末，花样年在建及待建土地储备面积约1125.69万平方米。

　　2019年12月以来，花样年更是一改以往“谨慎”态度，在土地市场上频频出手，积极参与公开市场“招拍挂”，在全国重点一二线城市累计参与了约20场竞拍。

　　最近3个月，花样年累计在宁波、成都、青岛、南京、杭州、天津等地获取9幅土地，合计为公司新增货值约240亿元，与去年同期相比，拿地力度较为激进。

　　此外，花样年集团规划土地储备建筑面积（规划未确权）约3687万平方米，土地储备在一线城市和二线城市占比超过90%，粤港澳大湾区占比超过50%。

　　2019年花样年实现营业收入190.82亿元，其中物业开发贡献收入132.26亿元，同比增长54.6%；毛利约为53.37亿元，同比增长27.6%；毛利率约为28.0%，同比下降1.9个百分点；净利润为15.02亿元，同比增长28.6%。

　　2019年全年，花样年实现合同销售金额为362.1亿元，同比增长20.01%。按照今年的销售目标450亿元计算，增速为25%。

　　这一目标不可谓不快，但花样年曾经计划在2020年达到千亿规模，目前来看，这一目标已经基本无法实现，对于错失黄金年代的花样年，这个回马枪并不容易。

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（责任编辑：何一华 HN110）

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