合生创展逆势拿地 土储逾三千万平米销售回暖

  “华南虎”之一的合生创展（00754.HK）在沉寂近十年后提速发展。

  5月9日，备受关注的北京丰台分钟寺地块被合生创展以72.2亿元拿下，住宅部分楼面价达6.9万元/平方米，成为丰台历史上第二高的单价地王。此前的纪录是由九龙仓在2017年9月创下的60905元/平方米。

  对合生创展来说，在公开市场高价夺地是极为罕见的，72.2亿元的拿地价相当于其2019年销售额的34%。在拿地之外，合生创展的销售也进入了快车道。2019年，合生创展实现合约销售额212.58亿元，同比增长41.96%，首次冲破200亿元的大关。土地储备达3111万平方米，同比上涨6.5%，

  此外，合生创展不再局限于传统的房地产业务开展多元化发展。自1992年成立至今，合生创展在27年的发展历程中，形成了以地产开发为核心，在住宅、商业管理、产业投资和物业管理等泛地产领域均有涉足的多元化产业版图。

  逆市拿地 加速高周转

  5月9日，北京成交3宗不限价住宅用地，总价达到113亿元。其中，合生创展击退融创、中海数家房企，以72.2亿元竞得丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块，溢价率26.2%，楼面价达6.7万元/平方米。该地块也刷新了自2107年以来，北京南城楼面价单价新纪录，成为丰台历史第二单价“地王”。

  本次强势拿地是近一年来合生创展积极拓储的缩影。仅在去年下半年，合生创展耗资约74亿元，在北京、广州、廊坊、苏州、江门等城市频频落子，其中亦包括其与金茂联合体拿下的北京石榴庄地块。

  具体来看，7月分别以9.36亿元及11.19亿元斩获江门蓬江区两宗商住用地及广州增城陆村一地块，占地面积3.9万平方米；8月以13.64亿元收购新城杭州江干区的土地，土地面积4.9万平方米；9月拿下广州番禺新基村旧改项目，斥资29亿元，总用地面积为24.71公顷。在积极的布局下，合生创展土储货值结束了自2014年以来持续5年的下行走势。

  事实上，遵循“多囤地，低周转”的合生创展土地储备十分丰沛。2019年年报数据显示，合生创展土地储备达3111万平方米，同比上涨6.5%，在过去数年，其土储规模一直保持在2000万平方米以上。

  从土储结构来看，截至2019年末，合生创展仅一线城市北上广土储面积便达到1745万平方米，其中住宅面积达到1094万平方米。

  这次拿地对于沉寂10余年、错失地产行业黄金窗口的合生创展来说是一次回归。

  1998年合生创展在香港联交所主板上市后，作为境外融资平台，上市后的几年内与内地开发实体珠江投资形成“珠”连璧“合”，尤以擅长开发百万大盘。

  在2004年成为首个销售额突破百亿大关的房地产企业之后，合生创展的销售额便常年徘徊在百亿上下。直到2019年才终于跨入200亿门槛，达到212.58亿。但此时当年的“华南五虎”中，碧桂园销售额已逾7000亿，恒大超过6000亿，富力也已经进入千亿阵营。

  在产品开发上，合生创展热衷于开发大盘和豪宅项目。

  1999年开始，合生创展正式开启大盘时代，不断开发数十万平方米以上的超大型楼盘，其中就包括囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等项目的“中国第一城”——京津新城。名噪一时的北京合生霄云路8号，该楼盘是合生创展在北京的高端项目代表作，也是北京“顶豪时代”开启的第一波项目之一，曾一度摘得北京顶豪项目的销售冠军。

  不过，丰厚的土地储备并没有转化为销售额，其合约销售面积常年维持在百万平方米上下，不足土储总额的十分之一。

  曾经因低周转拖累销售规模的合生创展，正展开以高周转项目冲刺规模的尝试。在拿下分钟寺地块第二天，5月10日合生发布了招聘公告，涉及岗位包括设计经理、营销副总、生产副总经理、项目总经理、策划经理以及销售经理等，此举在业内人士看来，意味着合生创展开始对项目的入市时间有了更严格的要求。去年9月联合金茂拿下的南苑石榴庄地块，目前也已全面开工，虽然项目并非合生操盘，但同样显露出其对资金周转的追求。此外加速改善型及刚需型住宅产品的去货，进一步提升投资性物业的租户组合，并拓展品牌管理业务，推进轻重资产并重发展的战略。

  合约销售首次破200亿

  在发展策略的改变下，2019年合生创展创造了历史最好成绩,且首次冲破200亿元的大关。年报显示，2019年，合生创展累计完成合约销售金额212.58亿元，相较上年同期同比增长42%。截至2019年12月31日，合生创展实现合约销售面积为约165.24万平方米，合约销售均价为每平方米12865元，同比上升11.4%。

  值得注意的是，合生创展在商业运营方面形成清晰产品线，采取以投资回报为核心的经营模式，涵盖城市综合体和购物中心、写字楼、产业综合体、酒店和服务公寓、养老社区五大产品系。合生创展商业板块营收占比也稳步增长。合生创展相关负责人表示，预计商业物业的租金收入未来每年有30-50%的增长，为合生创展的可持续健康发展提供良好基础。

  在推动企业转型战略规划上，合生创展构建起住宅地产、商业地产、物业管理和产业投资等四大板块全产业链。今年3月，合生创展在地产+医疗领域的布局再进一步，旗下高端项目缦合·北京与领创医疗签约合作，打造差异化高端地产项目；以及此前合生电竞城落地曹妃甸，涉水地产+电竞产业。

  合生创展表示，公司已从单一的优质住宅提供商逐步发展成为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下商业、产业投资、物业管理、城市更新、教育、养老、公路等多元化业务协同发展。通过创新城市运营模式、多元化业态优化发展的战略定位，合生创展将发展目标定位为跨区域、跨行业、国际化的多元化控股集团。

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