合生创展京城拿地背后的“4大方法论”

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兵马未动，粮草先行。

随着厦门、深圳、烟台等城市多宗“明星”地块的接连出让，拉开了房企储备土地、积蓄“家底”热潮的序幕。

当聚焦到北京土地市场时，我们注意到，一贯低调的合生创展无疑成为了近日土拍的最大赢家。今年5月，合生创展以180亿于北京分钟寺连下三地，完成了集团在京“环三环”的布局。

信奉“慢周转”的合生变激进了吗？非也。

在我们看来，此番拿地正契合合生创展一贯以来的盈利方法论：左手布局一线城市核心地块，右手打造高净值顶豪产品；在稳健财务面的支撑下，享受产品赋能土地的高溢价增值。

毕竟，对于打造出“霄云路8号”的合生创展来说，最大的对手是自己。

方法论1:一线核心土地护航长远发展

合生创展拿下的这三宗分钟寺地块颇有来头。

从区位来看，地块位于东南三环到四环之间，距南三环直线距离不足1000米。

从交通来看，地块距京沪高速不足700米，距地铁10号线分钟寺站700米左右，离地铁国贸仅4站；道路通达、临近地铁，该地块的潜力不可小视。

正如58安居客房产研究院北部分院总监李震分析指出，在当下北京五六环外项目遍地开花的大环境，这三宗土地在区位和属性上十分稀缺，出现高溢价不足为奇。

更为关键的，这三宗地块都是不限价的纯商品房，非常适合用来做豪宅项目。

诸葛找房了解到，自2017年至今，北京出让四环内不限价宅地仅有5宗，合生就拿下了4宗。从东北三环的缦合北京到西南三环与金茂合作的项目，再到此次东南三环的分钟寺，合生基本完成了在北京的“环三环”布局。

尤其是西南三环与金茂合作的项目，与此次分钟寺地块仅有两站地铁距离，未来必将形成合力，树立区域高品质形象。而合生创展不仅显示了其深耕北京的决心，更是一举成为北京三环名副其实的最大霸主。

事实上，当市场对产品力越发看重，多数房企早已在拿地上达成共识，深耕一线城市，赋能产品品质。而“大玩家”合生创展的拿地标准更为苛刻：坚持深耕一线城市的核心地段。

2018年以来，合生在全国取地11宗，主要聚焦在北京、长三角、珠三角核心城市。仅去年下半年，合生创展就在北京、广州、苏州等城市频频落子。

2019年年报数据显示，合生创展土地储备达3111万平方米，同比上涨6.5%，在过去数年，其土储规模一直保持在2000万平方米以上。

从土储结构来看，截至2019年末，合生创展仅一线城市北上广土储面积便达到1745万平方米，其中住宅面积达到1094万平方米。更令人羡慕的是，这些土地大部分购入时间在2008年之前，土地成本非常低廉。

在诸葛找房看来，经历这一波疫情，一二线城市会因为先进的城市管理水平、医疗服务等，更加受到置业者的追捧。再叠加充足、低成本这些优势，可以预见的是，优质土储未来将持续为合生创展贡献大量经营现金流。

方法论2: “缦和系”定义新时代顶豪高度

三环边+临铁+有规划+不限价，面对潜力不可小视的这三宗地块，合生创展会拿出怎样的产品？

缦合（MAHA）系列轻奢产品成为合生创展面对挑战的有力回答。

据悉，MAHA，源自梵语，代表宁静之处的伟大。通过整合设计、自然、文化和服务，提供一个富于现代感与想象力的、可以尽情放松、反思与享受的生活方式。

鸟瞰实拍图

2019年，合生创展携手安缦度假酒店创始人Adrian Zecha，共同推动生活方式品牌MAHA China，在北京合生霄云路8号新区内落地——缦合·北京正式亮相。

据了解，缦合·北京项目由Adrian Zecha御用设计师、曾担纲北京颐和安缦、安麓酒店设计的Nicholas Fung亲自操刀；样板间充分体现MAH 低调的隐奢理念，以昂贵材质的选择来对位居者身份，凭借深邃的匠心彰显其对生活的态度。

在诸葛看来，“不单做地产开发商，更是全产业链优质生活运营商”的合生创展，多年来筑居理念不断升级，从对空间的重构到对生活方式的升级，合生不仅树立了高端生活方式的品牌标杆，更是创造出一种引领时代的生活方式，以满足全国乃至全球高净值人群的生活向往。

产品实拍图

通过对产品的精雕细琢、环境的自然还原、业主圈层生活体验的专注以及高端生活方式的倾注，缦合系诉说出一种关乎于人、关乎于生活的真正的、立体的生活理念。而在霄云路8号之外，倾注了合生厚望的分钟寺地块，无疑成为承载MAHA住宅产品的最佳注脚。

坚持高端精品战略的合生创展，也获得了市场的认可：对比TOP50房企24%~36%的毛利率，合生以50%的毛利率领军行业发展，享受一线城市核心区域之上，聚焦高端豪宅的高溢价成果。

我们认为，聚焦一线城市核心区域，合生创展正在持续提升资产运作能力和附加值，升级对高端生活的理解，以质感服务和价值输出扎根高净值人群。

方法论3: 稳健财务面支撑高质量发展

当扎堆一线城市拿地成为房企的共识，高端人居也成为破题新市场周期的关键时，为何市场仍鲜少有合生创展这样聚焦核心土地精品住宅的房企？

我们认为，稳健的财务管理是合生的底气，也是其破题的关键。

财报显示，截止2019年，合生创展资产净负债率仅65.7%，同比下降近3.88%；根据HFI-60指数监测，2019年60家房企净负债率平均达到了113.31%，显然合生负债率处于百强房企低位。

而从其流动性来看，合生创展经营现金流持续为正，2019年经营现金流净额为30.9亿港元；而2019年合生创展持有现金约141亿，短期负债约127亿，持有现金足能覆盖短债。

另一方面，合生的股东应占溢利却高达94.86亿元，盈利水平达到行业top10水准。

正如合生创展的管理层所言，不会过分追求片面高周转，在稳健现金流和充沛投资回报的基础上加快周转速度。

合生创展不单纯依靠债务驱动，而是靠精细化管理修炼内功的发展模式，也得到了资本市场、尤其是境外融资的青睐，2020年合生融资成本不断下降。

4月27日，合生创展获得增量融资，包括定期贷款融资合共2.3亿美元以及定期贷款融资合共1.56亿港元；

2月20日，合生创展已完成发行于2021年到期的5亿美元6.0%保证优先票据，此前计划发行5亿美元境外债券，期限为364天，票面利率6%，获超额认购倍数2.4倍。

上述两笔境外高级固息债券以及定期贷款融资，使得合生创展累积获取融资折合人民币约70亿元，资本的看好支持也成为了合生创展此次拿下分钟寺地块的直接依仗。

诸葛找房认为，随着规模扩围，成本和负债走高是难以避免的现象；但合生却持续探索着利润、规模和杠杆三者之间的平衡，找到了属于自己的“盈利方法论”。

此次分钟寺拿地是在新一轮楼市上涨周期到来前，合生创展为自己规模和盈利能力的提升埋下的伏笔；此时这些动作或被解读为“激进”，但在不久的将来，无疑成为合生提升利润的砝码。

在解决规模和杠杆这个企业终极命题的路上，合生创展已经开出了自己的“药方”。

方法论4: 与最强伙伴联手协同发展

据地产中国网报道，合生创展将在分钟寺地块引入世茂房地产；而诸葛君获悉，除了世茂集团，金茂集团也强势加入分钟寺地块开发。有消息称，合生创展拿下分钟寺系列地块后，综合考虑下引入世茂及金茂两大集团。

众所周知，世茂龙胤系列产品及金茂集团的金茂府系列都在北京有较高的知名度，而当时合生创展拿地后，市场除了惊叹于合生创展的资金实力，更多的质疑合生是否有能力开发出匹配该地块价值的佳作。当时合生创展并未多余解释，但在拿地后还不到2个月，合生便向市场证明了自己想要在这里做出好产品的决心，一方面引入业内最标杆豪宅系产品的企业；另一方面，吸纳更多企业的优点为用户打造出更优质产品。

合生创展，总是刷新我们对于他老牌房企的认知，三日不见当刮目相看，合生创展的确值得我们所有人另眼相看。

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