“隐形地主”合生创展:偏爱“分钟寺” | 深耕京津冀⑤

编者按：随着雄安新区规划的落地，包含北京、天津两个直辖市以及河北石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德等8个城市在内的京津冀都市圈备受关注。

搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列，通过梳理房企在京津冀区域的发展史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

是为第五篇，“隐形地主”合生创展：偏爱“分钟寺” 。在北京，合生创展一直偏爱在分钟寺附近拿地。自2017年至今，北京四环内累计出让了5宗不限价宅地，十分稀缺，其中有4宗被合生摘得，且均在分钟寺附近。

作者 | 焦点财经

出品 | 焦点地产新闻

高价拍下北京分钟寺几宗“地王”地块的合生创展，开始引入合作伙伴共同开发。根据天眼查披露的信息，此前拿下上述地块的合生创展两家项目公司已于近日完成若干高管变动，其中多位管理者来自世茂集团。这意味着，两个月前，还以竞争对手身份出现在土拍市场的世茂集团与合生创展，未来或以新的面貌出现在公众面前。

豪掷180亿布局分钟寺

具体而言，摘得L-39地块的北京合昕辰锐企业管理有限公司，对外投资成立北京合力运兴置业有限公司，该公司董事长为刘辉，董事包括李广、袁海滨、王超、安博，经理为王超，监事包括陆婷、丁焕丹。

摘得L-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限公司，对外投资成立北京合盛润景置业有限公司，该公司法定代表人为袁海滨，公司董事长为王超，董事包括贾丽萍、刘辉、袁海滨，监事包括陆婷。

资料显示，上述几人均供职于世茂集团。其中，刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长，袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理，贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人，陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。

为了拿下丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块和L-41地块，合生创展和世茂集团曾一同现身5月的北京土地交易市场，轮番举牌报价。最终世茂出局，合生创展以高总价及高溢价率的方式竞得两地块。然而，仅两个月后，双方却以“合作者”的身份同时站在了一起。

另据市场消息，合生创展将为L-24及L-26这两宗同在分钟寺的不限价宅地引入“合作方”中国金茂。代表合生创展拿下该地块的北京合宏达盛企业管理有限公司，已于5月13日注册成立了北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，不过，目前的工商信息中还看不到非合生系人士。

此前几场出乎意料的土拍，让昔日“地产航母”合生创展重回舆论风口。在不到十天的时间里，合生创展力压融创、中海等房企，豪掷180亿元收入分钟寺村L-24及L-26地块、L-41及L-39等地块。后者的楼面价及溢价率最高为7.6万元/平米和42.08%，均创下年内新高，引发业内侧目

以合生创展的体量，想成功“吃下”上述地块并不容易。毕竟，该公司2019年的签约销售金额不过213亿元，仅分钟寺地块的土地款就占去了其全年业绩的85%。疫情之下，合生创展今年前5月的销售额仅65.07亿元，同比还有22.1%的下滑。

因此，在外界看来，合生创展为总价约180亿元的分钟寺地块引入“合作伙伴”，恰在意料之中。这块地楼面价高，顶豪属性明显，合生创展拖不起，肯定要快速走一批，迅速回笼资金。引入合作伙伴，是一种风险共担的表现。尽管有过豪宅操盘经验，但时下的北京市场格局已变，合生创展若想成功操盘上述地块，需要有所改变。

体量不大的合生创展，重金拿地的底气在哪？克而瑞认为，近年合生于北京的在销售项目仅有霄云路8号，2019年该项目合约销售13.42亿港元，占总销售的6%，相比2018年略下滑两个百分点。从土地储备来看，尽管名为“隐形地主”，其在北京的可售面积也仅532万平米，积极拿地可以补充区域土储。

在北京，霄云路8号是合生创展绕不开的项目。早在2008年，合生便以8万至12万元/平方米的预售价将其推向市场，十多年过去了，直到2019年，该项目仍处于在售状态。并且，其操盘方北京新京润房地产有限公司，曾多次被列为失信被执行人。

险资的支持，或是合生创展大手笔拿地的另一推动力。企查查显示，竞得分钟寺地块的北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司，均由宁波诚车和合富汇华各持股70%、30%。其中，合富汇华为合生创展附属公司，而宁波诚车背后的大股东则与中国人保有关。

由朱孟依创立于1992年的合生创展一直偏爱在分钟寺附近拿地。自2017年至今，北京四环内出让的不限价宅地仅有5宗，合生创展拿下了4宗。去年9月，合生创展联合中国金茂以28.2亿总价拿下的丰台区南苑石榴庄地块，与分钟寺地块仅相距两站地铁。

                                                           图：2017年至今北京四环内不限价宅地成交情况

合生创展兄弟公司珠江投资也曾在分钟寺参与土地一级开发。2018年，分钟寺村被列入北京市棚户区改造及环境整治计划，其中，分钟寺棚改项目背后的一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司，最大股东为北京珠江房地产开发有限公司（简称：珠江投资）。此次拿下的分钟寺三块地，也将由珠江投资完成一级开发。

“慢周转”模式待解

二十余年前，朱孟依于香港成立合生创展，由于政策因素，境外投资者不能在内地开发房地产，因此，次年其在广州注册成立了珠江投资。珠江投资与合生创展两家公司，是朱孟依在地产行业中的“左手右手”，二者合称为“珠江合生系”。

在小盘盛行的时代，合生创展另辟蹊径，揽下了广州天河区大幅农田建设了华景新城项目，首创“大盘模式”，并因此一炮而红。尝到甜头的合生创展此后相继开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等近20个大型项目，在广州迅速崛起。

1998年，合生创展在广州的销售面积超过600万平米，相当于万科在全国五大城市的开发规模之和，成为“华南五虎”之一。彼时，万科创始人王石曾表示，合生创展才是房地产界真正的航母。

2002年，合生创展走出广州，参与北京和天津的4个大型项目开发。随着房地产市场的升温，合生创展在2004年成为国内首家销售规模突破百亿的房企，一时名声大躁。但让业内没有想到的是，合生创展竟然在百亿规模徘徊了十六年。

资料显示，合生创展曾在2009年达到150亿元的最高纪录，此后接连失守百亿大关，2014年更是一度触底至53.12亿元。自2015年至2017年，合生创展的销售规模分别为99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元，连续多年不足百亿。

在这期间，合生创展将总部由广州迁至北京，先后建立了合生·霄云路8号、合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等高端住宅项目，持续向高端路线转型。

2017年，是合生创展规模提速的关键一年。这一年，朱孟依将万达的几个项目收入囊中，同时重启公开拿地，结束了其自2015年起便不再公开拿地的沉默期。此外，朱孟依还为合生创展定下了“2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率”的复兴计划。

同样在2017年，合生创展的开发及供货节奏有所加快，这也推动了其规模的增长。2018年，合生创展的签约销售额同比增长63%再次达到150亿元，创下历史新高。彼时，业内千亿房企的数量已有30家，合生创展被远远甩在后面，与朱孟依的规划相去甚远。

进入2019年，合生创展先后摘得广东江门、增城、杭州、北京、苏州昆山等多宗地块，大有重回规模赛道之势。当年，其销售业绩同比增长42%至212.58亿元，创下历史新高。而在这一年，行业进入千亿阵营的房企达到34家，其中15家突破了2000亿元。

导致合生创展业绩放缓的原因，除了朱孟依经营地产业务的态度外，受到“亚洲最大空城”京津新城项目的拖累也是原因之一。2003年，合生创展以78元/平方米的土地成本价将天津宝坻一宗2.5万亩的地块收入囊中，并计划在这片土地上盖起上千座别墅、900个房间的五星级酒店、温泉城和双语学校，耗资200亿至300亿元。

八年过去，先后为此投入了200多亿元的合生创展，得到的产出却不足100亿元。随着天津滨海新区规划的出台，天津城市建设的重点东移，“京津新城”被彻底遗忘，合生创展损失巨大。

京津新城项目的投资受挫在一定程度上改变了朱孟依对房地产的认知。此后，他本人将更多的精力放在了地产以外，关注起教育事业。合生交给了不到三十岁的女儿朱桔榕打理，另外两个儿子则主要负责投资业务。

在开发态度上，合生创展更加重视囤地带来的溢价，向港资房企看齐的慢周转开发模式逐渐成为公司战略，这也为其带来了“隐形地主”的称号。财报披露，2009年时，合生创展的土储量为3020万平方米，十年之后的2019年，其土地储备为3111万平方米，10年间土储量基本维持不变。

得益于“多囤地、慢周转”的开发模式，合生创展最大限度的获取了土地升值带来的收益，并实现了高利润率，毛利率自2004年起长期保持在30%以上，成为“闷声赚钱”的房企代表。然而，在这种发展方式下，合生创展旗下超长开发周期与销售周期的项目也越积越多。

除却北京、天津的项目去化存压外，在广州，合生创展也有不少项目建设多年仍未竣工。比如，位于广州花都的合生TIT国际产业园项目，自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房，至今仍在建设阶段。广州TIT合生科贸园项目自2012年收购以来迟迟未能动工。

受此影响，合生创展的去化压力长期居高不下。其中，合生创展的现房占比在2015年时已高达34%，远超出行业平均值。2018年，这一数值继续攀升至42%，2019年虽有所下滑，但仍处于35%的高位，存货周转率仅为0.12，去化周期约在10年以上。

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