进入“黑铁时代”，碧桂园的解题思路是什么？

2021年无疑是中国房地产市场特别的一年——继黄金时代、白银时代之后，黑铁时代正式到来。

克而瑞数据显示，全年百强房地产销售增速出现了3.5%的罕见负增长，千亿房企数量虽仍保持在43家，但有两成百强房企的业绩下滑超10%，八成以上的房企未能完成全年业绩目标。

2021年12月惠誉也曾发布报告，认为中国房地产业2021年合同销售价值将出现10%-15%的降幅。

这样的背景下，在行业“下半场”中蛰伏许久的房企，开始进一步调整自己的步伐，稳健经营，追求高质量的发展。

3月30日，碧桂园交出了2021年财报，向外界透露出碧桂园在“黑铁时代”的一些进与退。

01、稳增仍是基调

2021年全年，国内地产行业呈现出的是一个“先扬后抑”的走势。

一季度市场购房情绪延续了2020年末的热度，市场销售情况甚至高于过去两年的同期水平。但二季度房企销售增速开始放缓，7月份百强房企销售增幅由正转负，拉开了下半年连续下跌的大幕。

碧桂园同样承压。但最新财报数据显示，全年权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米。营业收入同比增长13%至5230.6亿元；销售回款率连续第六年保持在90%以上的高位，净经营性现金流为正。

在“黑铁时代”下，这已算是一份相对平稳的成绩单。

克而瑞排行榜显示，碧桂园2021年的全口径销售额和权益金额，分别以7588.2亿元和5571.8亿元位列第一，对应的操盘金额和操盘面积也均是行业第一，而这也是碧桂园连续第五年居于榜首。

调整期之下，地产行业的现金流成为重要的“生命线”。

2021年碧桂园累计权益物业销售现金回款约5022亿元，权益回款率达到90%，且为连续第6年保持在90%或以上，这在行业内属于一个比较优势的指标，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年碧桂园实现正净经营性现金流，达到108.6亿元，显示出企业自身造血能力强劲。

债务情况方面，2021年末碧桂园净负债率45.4%，同比下降10.2个百分点，远低于红线要求的100%，现金短债比达到2.3倍，远高于红线要求的1倍，剔除预收款的资产负债率降至74%，距离70%的目标也更为接近，整体财务面保持一个持续改善的状态。

除此之外，土地和项目储备，都是碧桂园接下来持续增长和发展的关键。

在房企进入“黑铁时代”之后，碧桂园既要兼顾城市化进程中布局三四线城市的持续性，也要持续关注资源分布地区的经济发展潜力和人口流动趋势。

年报显示，碧桂园在国内31个省份皆有土地储备，合计拥有3216个项目，在一线城市、二线城市和三四线城市，分别拥有2588亿元、4396亿元和7862亿元的权益可售资源。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持其未来3年左右的销售需求。

多地均衡布局的同时，碧桂园有自己的步调和重点——其在包括长三角、环渤海、大湾区、长江中游和川渝五大都市圈的权益金额占比达到85%，从2021年末可售货值来看，有98%的可售资源分布于常住人口50万以上的城市，93%分布于人口持续流入区域，75%分布于五大都市圈，这些都成为碧桂园未来业绩持续增长的支点。

02、变“稳”重了

在行业“降速提质”的阶段，每家房企有不同的功课要做。

对已经成立30周年的碧桂园来说，核心课题是如何将自己的状态，从以增加销售为目标，调整为以“控支出、调结构、保资产”为目标，让自己轻一些，也更稳一些。

具体来说，碧桂园现有的解决方案是，一边通过建立销售回款考核指标、盘活大宗资产来增加经营性收入，另一边则通过预算管理、收支管控体系和精细化管控，降低销管费用率、对拿地进行全周期管理。

收入增长方面的能力，碧桂园已经通过全年收入和权益销售额的增长得以体现，成本控制上的成效，则可从数据中得以窥见。

碧桂园销管费用率从2018年的合计7.64%降至2021年的5.5%，与港股市值千亿以上9家可比公司均值相比，已经在2020年降至更低水平，体现了公司突出的管控能力。

与已经披露2021年财报的4家可比公司平均值相比，碧桂园全年销管费用占收入的比例为5.5%，控费水平进一步提高，与均值的差距持续拉大。

与此同时，碧桂园依然走在降低负债的路上，总借贷金额从2019年的3696亿元降至2021年末的3179亿元，持续改善资产负债率。

这种改善也让碧桂园获得了更低的融资成本——2021年其全年融资成本为5.2%，较上年年末降低了36个基点，且自2019年以来处于持续降低的趋势。

观点指数研究院公布的2021年中国上市房企偿债能力Top10排行榜中，碧桂园位居第二，仅次于中国海外发展。

房地产主航道方向上的稳健之外，碧桂园近几年布局的智能建造也为当下的碧桂园带来更多活力和可能性。

碧桂园董事局主席杨国强曾表示，机器人会颠覆传统的地产行业和建筑行业，未来一定会给企业带来巨大的价值。

截至2022年2月，碧桂园围绕建筑机器人、BIM和数字化、新型装配式和智能装配四个类别，构筑了一个自己的科技智慧建造体系，其中博智林建筑机器人已经有21款产品实现商业化应用，服务覆盖全国350多个施工项目，对应面积超过700万平方米。

从结构施工、外墙施工、辅助施工、地下室施工到装饰施工和混凝土修整，都有不同的机器人产品可以实现，对应产品类别数十款，未来也将持续赋能碧桂园房地产主业。

从资产负债表到利润表，再到良好的现金回款情况，可以看到碧桂园在“慢”下来，通过降费用、降债务、控支出来改善整体资产质量和盈利能力的同时，也通过多元发展给自己拓宽道路。

或许，这就是碧桂园针对地产“黑铁时代”的解题方法。

（作者丨子鱼，编辑丨刘肖迎）

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