向管理要效益！“黑铁时代”房企“缩骨减肥”求存求变

  “整个行业从资本红利向管理红利转变，必须刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕。”建业集团董事长胡葆森在媒体恳谈会上对建业组织架构调整做出了说明。

  这一次，这家“河南地王”进行了集团缩编，将之前的五级职能管理调整为三级职能管理，撤销原有业务集团总部，五大总部合一。旗下三家上市公司同时宣布“换帅”。

  面对行业寒冬，房企们已经走到了“缩骨减肥”的阶段。建业集团是组织架构调整幅度比较大的房企，但并非是唯一一家。此前，融创、世茂、中梁、祥生、中南、阳光城等20多家房企均对组织架构进行了调整，万科、旭辉也表示今年将调整组织架构。

  这或许是史上房企最大规模的一次“瘦身”，基本以优化总部职能、减少管理层级、裁撤合并区域公司为主要调整方向。

  “这次大概裁掉了200多人，调整不是目的而是手段，配合企业的发展战略和业绩目标。现在房地产行业进入加速缩表出清阶段，自总部到区域开源节流、精简增效是必经之路，通过整合要效益，通过管理要成本。”年前刚结束整合的华东某房企内部人士向记者表示。

  距离旭辉CEO林峰提出2022年房地产行业是冰与火共存的“青铜时代”不到1个月，万科董事会主席郁亮对行业的判断就一步跨进了“黑铁时代”。他说，2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，也是一个新时代的开始。

  第一太平戴维斯华北区估值及专业顾问服务部负责人、高级董事胡建明在接受中国房地产报记者采访时认为，曾经的时代红利、急速扩张导致房地产行业罔顾行业本质的意义，精简是房企内省过后回归本质，更加理性面对接下来的发展。调整的过程是痛苦的，但是好的开始。简单来说就是房地产行业即将进阶，回归本质才能乘风破浪。

  精简、合并，房企“大瘦身”

  从“白银时代”到“活下去”再到“黑铁时代”，危机意识最强的万科对行业的判断一向谨慎。郁亮说，缩表出清就是一场生死之战。要么死、要么活，没有中间状态。

  去年围绕全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，万科启动了一系列组织和人事安排。同样在2021年最后一天，碧桂园内部发文将原有106个区域公司缩减至65个，这场酝酿几个月的架构调整堪称“世纪大合并”。

  “这是行业使然，也可以看成是头部房企迎接行业高质量发展的主动求变信号。不管是拆分还是合并，目的就是从内到外、从上至下提升管理效率，吃到管理红利。”北京某房企营销管理中心内部人士表示。

  2022年开年以来，房企对组织架构的动态调整更是进入密集阶段，大家纷纷高调宣布“过冬”。

  2月14日，祥生控股内部发文落实升级集团总部组织架构，最为明显的是“去中心化”，将原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为董事办、营销管理、工程设计、成本采购、金融管理等9大部门，形成全新的7+2集团职能条线管理模式。

  “这一轮集团组织架构升级，主要根据部门职能情况提炼而来。管理人员也要参与到具体业务条线，‘既要上得了厅堂，又要下得了厨房’，使得总部与一线一同听得到‘炮声’，更好的形成合力，打胜仗。”祥生控股方面对中国房地产报记者表示。

  中国房地产报记者梳理发现，在这一轮调整中，唯独融创选择了“拆分”，将原来七大区域调整为九大区域，将原西南区域“一拆为二”变成成渝区域与云贵区域，把广西划归到华南区域，另外新成立西北区域。

  其余房企架构调整中，精简与合并成为了关键词。2月15日，招商蛇口五大区域总经理换防。2月11日，中骏将六大区域变为五大区域，海西区域合并华南区域。2月8日，中南置地将苏皖区域和苏沪区域合并为沪苏区域，海西区域和两广区域合并为华南区域。中梁、万达、世茂新进行的架构调整亦在开年逐渐落地。

  伴随房地产行业规则和发展模式的改变，一众房企选择了“严阵以待”。胡葆森表示，目前对房企而言，最大的风险及挑战依旧是流动性问题。后续建业集团发展战略遵循“少、小、好”原则。未来行业分化将进一步加剧，在房地产微利时代，要靠管理取胜。

  胡建明表示，这一轮房企组织架构调整主要呈现从扩张战略转向优化，优化管理流程和总部职能，提高管理效率，通过职能部门的合并强化总部职能这几大特点。这说明房企正式进入战略调整期，通过积极“瘦身”调整组织架构、加速销售回款、放缓投资节奏、出售项目股权等方式，将以往管理粗放、薪酬优厚示人的房地产行业，带入精细化管理的周期。

  拼内功、拼管理，适应“苦日子”

  这轮架构调整背后，有着内因和外因的双重影响，“拼内功、拼管理”已成新一轮竞争点。

  在林峰看来，地产行业如同鹰的中年，唯有彻底变革，才能获得新生。组织要熵减，如同中年健身减肥，不是截肢，不是抽脂，而是实实在在通过持续运动，将脂肪转变成肌肉，真正提升组织的新陈代谢能力。精简公司数量，精简上下层级，精简部门，精简专岗，真正打造一个“四简”的高效组织。

  “精简”最直接的表现为保现金流、控成本、降债务、去杠杆。

  标普信评日前公布的一份报告显示，116家样本企业2022年国内债券到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰，行业仍面临流动性压力。据其统计，这116家样本房企母公司层面货币资金，仅占合并口径总计的16%左右。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，今年特别是上半年，由于市场没有恢复，预期比较弱，金融机构避险情绪依然较重，房企面临销售回款难、融资难等情况。组织架构调整是房企适应当前市场环境的反应，其本质还是通过精细化管理降本增效。调整的效果如何，取决于调整的过程是否顺畅，以及管理者和从业者思路的转变。

  他进一步提到，房地产销售增速放缓，导致企业人均效益持续下降。典型企业人均创利在2019年-2021年，分别下降5.9%、23.4%和42.6%。

  “向管理要效益”是房企组织架构调整的普遍共识。

  祥生控股方面表示，公司总部取消原有中心平台，管理人员全部下沉，让管理进一步扁平化，决策更高效，进一步增强内部协同力与团队作战力，实现组织的弹性、灵活度提升，前后台部门一盘棋建设，赋能公司发展。

  前述某房企内部人士做了个形象比喻：春节吃胖后要保持身材，要减减肥，既要让人家感觉这是一个健康的人，而不是一个臃肿的人，更不能说是一个营养不良的人。步子迈大了，管理没跟上，所以精细化管理、降本增效是众多房企在行业变革中给出的安全“降落伞”。

  但缩表出清并不意味着房企马上能熬过冬天。

  天风证券在研报中表示，只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。新周期的特点为波动减小、时间拉长、城市分化。从目前的政策表态来看，需求和供给端的支持力度加大，对“失速”的基本面进行托底，但考虑到风险事件的消化和购房信心的恢复需要时间，销售的恢复较以往时间也要长一些，预计二季度企稳。

  “房地产市场正在进行下行考验，降规模的调整是必然趋势，大开发商成为寡头，小开发商逐渐消亡，去化出清，去繁为简，这是今年房地产行业的特征。”胡建明说，从去年9月至今，有开发商变卖资产求重生，也有开发商趁楼市低迷努力圈地增储，从原来拥有的“好日子”变为适应“苦日子”实属不易。总之房地产行业进阶需要遵循“回归本质、去繁为简、优化行业、持续改善、专注进阶”这五大原则，积极打造行业良性稳健的长期发展环境。

  正如林峰所言，2022年地产的变化将是剧烈的，但在大动荡之后，仍会趋于新的稳定。也如郁亮所说，要以“特别好”为标准要求自己，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。如果敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。

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