赵磊：向管理要效益

  编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述建设美好生活的故事。本期嘉宾：雅居乐地产南京区域总裁赵磊先生。

  叱咤行业多年的雅居乐地产，一直是颇受关注的房企。2020年下旬，雅居乐内部完成对地产区域公司的调整，新的南京区域由原来的江苏、安徽2省8个城市，扩容成4省13城，伴随公司架构的调整，人事方面也有相应的变动。

  因战略发展需要，南京区域总裁赵磊继续被委以重任，掌舵新的南京区域。新的南京区域管理半径较原先扩大一倍，如何继续率领团队开拓新的疆域、完成产品战略升级和跨越成为了摆在赵磊面前新的课题。乐居财经专访雅居乐地产南京区域总裁赵磊，听他讲述自己对于雅居乐和房地产行业的思考。

  适时而变 顺势而为

  2020年这一年，赵磊感慨良多。从年初武汉疫情到房地产市场走向，他向我们娓娓道来自己对于行业和人生的看法，语气不缓不急，温文尔雅是他带给乐居一行人的第一印象。

  作为入行20多年的“老人”，赵磊最大的感受就是要适时而变，房地产白银时代几乎一跳而过，从原来最好的时代到了相对比较艰难的时代。他认为，“当前房企几乎都在追求高周转，但在大政方针和金融政策双重影响之下，这个模式显得比较艰难，能适应房地产经营环境的变化是职业经理人最大的立身之本。”

  差异化市场带来的挑战

  2020年赵磊经历了自己职业生涯又一个很大的改变，负责的省份由江苏和安徽两省扩大到涵盖湖北、湖南四省。谈及这个“扩容”，赵磊告诉我们，江苏和安徽整体市场环境相对整个行业来说是比较好的。湖北、湖南2020年受疫情的影响，业务受到了冲击，集团考虑到这两个地区的成长，对区域做出了融合调整，融合之后最大的压力来自两个市场的差异。

  湖南整体市场政策环境比较严峻，虽然房价相对较低，但是对于企业来说比较艰难，如何做好未来布局是一个大的难题。而整个湖北省此前受到疫情冲击最严重，整体经济受到比较大的打击，对于未来房地产市场的影响深远。这两省如何破局？赵磊认为，产品定位很重要。“初期就要考虑，什么样的产品抗风险性更高，并且更宜居。”

  在经历一年的变革阵痛后，赵磊交出了一份不错的答卷。“两大区域融合之后，整体业绩基本达到集团要求。”

  这个新的团队，2021年的预期目标是什么?赵磊告诉我们，“湖南湖北两省的地产业务有复苏周期，但是华东地区的市场前景很不错，有这个基础在，我们希望2021年的整体业绩增长率比2020年增长20％左右。”

  20%的业绩增长，目标如何分解？如何快速获取土储？赵磊有自己的考量。“雅居乐南京区域整体跨度比较大，从东部到中部，每个省、市、区都有不同的政策环境、文化环境，拿地模式也多样化。尤其是华东核心城市，拿地压力很大，不拿地没有发展机会，拿地价位过高也会影响良性经营。在这样的市场情形下，我们要加大力度发展多元化取地，辅助主业平稳发展。”

  谈到华东区域，关于在江苏和安徽两省之间会不会有新的开拓，赵磊有些许迟疑，“受到2020年经济下行压力，理论上希望拓展新的城市，但我们也在适时调整战略。首先还是要对现有城市做好深耕，另外，从雅居乐本身产品定位和战略发展需求上来看，主攻品质型住宅，不会贸然下沉到一些四五线城市。”

  精细化管理 专注产品品质

  2019年，乐居财经和赵磊有过一次对话机会。时隔一年时间，赵磊对于规模增长和品质追求的初心始终未变。可见一斑，赵磊并不是一个把追求规模作为终极目标的人。

  他表示，“我们的投资是偏于保守的，我不会过度追求规模化，只有在追求质量的前提下讲规模，企业才能稳健发展。”对于雅居乐基因里的东西，赵磊始终坚持，而这个基因就是品质。

  “房子的核心是人，只有感同身受，不断提升品质和服务水平，才是企业的立身之本。”

  而如何定位品质和服务？赵磊给我们讲了一个细节，在南京江北雅居乐滨江国际最后一期交付的时候，会给业主发一副白手套，进门以后所有的角落用白手套去检验，有灰尘立刻给予补偿，例如物业费减免等。从滨江国际项目开始试点，逐渐推广到雅居乐地产的其他项目，这个服务细节替雅居乐赢来不少好口碑。

  “这么做不是为了哗众取宠，现在的市场大环境下，如果能把保洁做到极致，那么其他瑕疵也一览无余。当然这个对于我们所有的合作方、管理团队其实是一个巨大的挑战。但我还希望在我们项目交付的时候，没有任何瑕疵，甚至说是敢于把所有的瑕疵暴露出来。”他说道。

  可以说，在品牌建设和项目精细化管理上，赵磊做了很多人不敢做的事。“我认为，从管理方面要效益很重要，需要细分市场，包括物业、养老等，另一方面，无论市场怎么波动，也不能降低对于品质的要求。”

  显然，他会持续坚守雅居乐的核心理念，无论市场和企业规模如何变化，初衷不会改变。

  房地产金融属性

  如今市场环境下，大家对于房地产未来发展看法不一。在采访过程中，赵磊也表达了对于整个房地产市场的看法。他认为，大家都觉得房地产市场在变化，但是从中国房地产市场化开始，最核心的东西没有变。

  第一是政府环境，目前中央和地方的税制改革没有变化，土地财政依然是地方政府一个重要的资金来源，在这种驱动下，地方政府对于房地产要满足中央政府“房住不炒”的要求，但是同时又有着自身发展的需要。综合来看，房地产有重要的稳定经济的作用。

  第二，虽然目前有限购限贷、以及三道红线的政策，但是房地产的投资属性没有削弱，这一点非常重要。

  当进一步聊到楼盘倒挂取消，高额的房地产税来临，是否会影响到房地产的投资属性时，赵磊谈到，“发达国家也有房地产税，但是贵的地方依然贵，只要房地产的金融属性不改变，投资属性就不会变。另外，纵观这几年，受通货膨胀影响，房地产在未来可能依然是一个资金蓄水池。”

  以下为乐居财经和赵磊先生对话精选：

  1、如果看待房企数字化转型？

  房企数字化转型是必然，现在数字化基础条件已经很完善，后面VR等科技都会普及到我们房地产相关行业中，但我认为这个要普及推广，离不开一个条件就是产品标准化。

  企业的品牌和标准化达到一定水平，让所有人看到雅居乐或者其他品牌的产品，这个产品能够通过VR准确的传递给消费者，这个是未来真正让老百姓在线上下单的最重要的一个基础条件。

  2、对于人才管理有着怎么样的看法？

  在地产高速发展这几年，很多企业人员流动很大，企业在追求企业规模和利润的时候，往往忽略员工的感受。而雅居乐家文化氛围比较浓厚，雅居乐从业十几年，甚至二十几年的同事比比皆是。我本人在雅居乐8年，中途离开了一段时间，但是又回来了，也是因为家文化能给职业经理人更多的空间和归宿感，这在房地产企业不多见的。

  3、城镇化的高速发展未来会给房地产带来怎样的影响

  中国目前走的路很大一部分是在延续西方发达国家的思路，未来的发展趋势也会呈现出雷同。如果城镇化比例达到70％，中国的逆城市化进程是一定会有的，但是由于中国居住文化的不同，未来和发达国家也会存在一些差异性。

  第二，中国房地产发展20年左右几乎走完了资本主义国家100多年走的路，在高速的发展中，之前的产品或者说居住文化的建立缺少一些沉淀，未来居住的升级和自身居住文化的形成会对原来产品有更新的需求，20年前刚刚开始房地产市场化的那部分产品会逐步淘汰。改善居住品质成为主要动力，对住房的要求会自然地转变为品质。

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