万科郁亮：行业缩骨减肥冲击巨大 但阵痛之后仍有机会

财联社（广州，记者 陈业）10月22日，万科董事会主席郁亮带队的业务交流会在上海如期举行。行业频频暴露风险之下，龙头企业的思考，总能带给行业不一样的启发。

郁亮的发言全程贯通了16个看上去特别普通的字眼：尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会。

郁亮称，一个常识会告诉我们很多道理，迷茫的时候会找到一些判断依据等等，比如说物极必反的常识。“从物极必反的角度来看，我们的行业过去几十年的发展是个常态吗？不是常态。”

业务交流会上，郁亮谈及了当下较为关注的调控话题：如何面对行业调控。

郁亮说，很多人都留恋过去房地产行业的黄金时代，总觉得放不下。“说起行业调控，总会说曾经为国家做过多大贡献。比如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在人均达到了40多平方米，是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓(603883,股吧)的居住条件。”

但与此同时，过去行业经历黄金发展的时候，也带来了一些问题。

郁亮认为，自2017年十九大报告明确了“房住不炒”后，房地产行业就回归到了常态发展，这是必然的；而回归常态，必有阵痛。从过去一段时间至今，金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入，这方面数字从去年下半年就开始下降。

“政策总结下来基本上就是要缩表。从宏观层面来说，国家的金融部门要缩表，减少金融资源在这个行业里的占比投入，所以占比投入数字从去年下半年就开始下降了。从开发商角度来说，缩表更直接表现为要降债务。”郁亮说。

在郁亮看来，降负债、去杠杆、去金融化的过程中，房地产行业短期业绩受重大冲击是必然的。

“房地产的三个阶段，第一个是土地红利阶段，后来是金融红利时代。在这两个时期，资本市场评价地产公司，先以土地储备为指标，有多少地值多少钱；后来用PE，赚多少钱，乘以倍数，成为市值。我们需要思考，过去地产行业所取得的业绩，有多少是我们为客户提供好产品好服务带来的，有多少是金融杠杆所带来的？金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。”郁亮说。

郁亮续称，减肥很难，减肥成功都要很多血泪史。“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”

“回到常态肯定会有阵痛，阵痛是煎熬的过程，可为什么说阵痛后还有机会呢？还是常识告诉我们，天下没有做完的生意。”郁亮称。

以家电行业、运动服装行业发展，郁亮佐证，从我们身边的家电行业，运动服装品牌，都曾经过缩表带来的阵痛，但仍然诞生出来一批优秀的企业。”

在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的的压力也很大，据说砍掉了一半的产品品种，推掉了很多工业园，裁了不少员工；然后通过数字化、线下转线上、品牌研发来提升竞争力。现在美的可以实现T+3的柔性交付体系，接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后，仍然获得了新的发展机会。

房地产行业也有类似的例子。日本的房地产行业在上世纪九十年代后，众所周知出现了很大的衰退，房产行业萎缩了大约20%、30%。直到最近，才恢复到20年前的水平。但是在这个过程中，也有做得优秀的企业。大和房建即是一个例子，它同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程，但它如今已连续十余年位列世界五百强三百名。怎么做到的呢？大和房建原本以开发业务为主，而现在在日本的租赁公寓、物流还有代建等业务，都处在第一位。“常识告诉我们，只要做的好，仍有机会。”

郁亮认为，中国的房地产行业情况要好于日本，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。

谈到未来行业的发展机会，郁亮认为，开发商要有综合性发展思维。“城市发展以前只管生产，现在生产、生活跟生态三方面融合更密切了。也就是说，对于项目开发的要求也更综合，要考虑到三个方面的融合，而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显，例如上海的五大新城建设等，也会体现在整个都市圈的建设中，也体现在我们的轨道物业综合体上。”

郁亮补充称，每一个值得改进的地方，都是行业业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，行业仍有巨大机会。

“总的说来，我们对行业的看法是要尊重常识，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛，但我们相信天下没有做完的生意，阵痛之后我们仍有机会。”郁亮总结。

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