万科郁亮:房地产行业逻辑变了!未来这样干!

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3月31日，万科举行2020年业绩发布会，万科董事会主席郁亮，万科总裁、首席执行官祝九胜，万科执行副总裁兼首席运营官王海武，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华等管理层出席。

据公布数据显示，2020年，万科实现营收4191.1亿元，同比增长13.9％；实现归母净利润415.2亿元，同比增长6.8％；每股基本盈利3.62元，同比增长4.5％。2020年，万科毛利1226亿元，同比减少8.02％；整体毛利率29.25％，同比减少7个百分点。

销售业绩方面，2020年万科实现销售面积4667.5万平，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5％和11.6％；占到全国商品房市场份额约4.03％。

此外，据披露，2020年万科拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23％。万科已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

01.

房地产行业进入“管理红利时代”

郁亮认为未来行业机会，基于两个需求

从多年前提出“房地产行业进入白银时代”到“活下去”，万科始终保持“谨慎”，按郁亮的话说，“万科是一家危机感驱动的公司”。此次，郁亮在业绩会上提到，“今年可以说是行业管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了”。

郁亮表示，“三道红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业明确进入到管理红利时代。管理红利时代，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势，这也意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢；意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了。同时，也意味着行业不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

对此，郁亮把今天的房地产行业类比成十多年前的家电行业。郁亮认为，家电行业在2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”，但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借着好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场。这说明，即使行业进入存量竞争时代，优秀企业依然有机会。

那么未来行业的机会来自哪里呢？郁亮认为，中国地产的未来驱动力，是基于两个需求：

第一需求是客户。未来客户需要的是全能型选手，不是单项冠军。

郁亮分享了几个数据，万科的调研显示，对于户型，93％表示愿意为生活和兴趣空间的切分买单。对于社区，有58％认为社区1公里配套已成基本需求，83％希望社区内有健身步道和运动设施，58％认为社区商业的重要性已超过户型的“南北通透”。他的预测是，房地产将从单一住宅开发转向综合住区的开发和经营，未来是全能竞技赛。第二需求是城市。建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必选项。

据了解，目前万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立竞争优势，探索开发经营业务的新增长曲线。

数据显示，目前万科已获取及投资建设的TOD项目总建面超过2000万平。其中，深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目均成为所在城市的TOD综合开发标杆；城市更新也成为万科聚焦的一大重点，近年来其开发了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个城市更新项目。

图源：一勺言

02.

长期坚定看好租赁市场

房地产行业仍有大量机会

按照万科年报披露的数据，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。截至2020年底，“泊寓”开业规模达14.24万间，整体出租率超过95％；实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33％。2020年7月，万科成寿寺项目作为全国首个投入运营的集体土地租赁试点项目；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店，实现出租率99％。

郁亮在业绩会上指出，租赁市场需求广阔，近期我们看到，中央经济工作会议、十四五规划纲要中，对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排，篇幅比房地产市场要长得多。在全社会降杠杆的背景下，政府不断加大对租赁房的政策支持，这对长租公寓企业是好消息。郁亮提到，万科是中国最早进入租赁住房市场的企业，从2007年就开始尝试，在广佛交界处建立了国内第一个集中式租赁住宅——万汇楼，2008年万汇楼开业。2014年，万科租赁住房开始大规模布局，目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业。郁亮在业绩会上表示，虽然这个业务在发展过程中还有很多困难，但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道，相信未来这块业务一定有很大的发展前景。物业服务方面，2020年，万物云实现营业收入同比增长27.36％至182.04亿元，年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年，万纬物流实现营业收入18.7亿元，同比增长37％。除了上述提到的多项业务，万科也持续在商业开发、酒店与度假、教育等业务领域积极探索。郁亮表示，总的来说，沿着客户需求、城市发展这两条主线，这个行业还有大量的机会。但和过去不同的是，机会不再是唾手可得，能否抓住这些机会，取决于我们有没有能力解决客户痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。我相信，虽然不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱，这个行业仍然有持久的生命力，得能力者得未来。03.

不追求过低负债率

有信心在一季度三道红线回到“绿档”

对于“三道红线”的监管政策，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科有信心在一季度回到“绿档”。

韩慧华介绍称，万科2020年实现经营性净现金流532亿元，同比增长16％，连续12年经营性净现金流为正；期末在手现金1952亿元，对有息负债有2.4倍的覆盖，资产负债率维持在18％，属于行业低位，有息负债的总额占到总资产比为3.8％，上述指标在年初有进一步的优化，目前在剔除预售帐款的负债率为70.4％，距离70％有0.4％的差距，集团非常有信心在一季度能够回到绿档。

同时，郁亮补充到，万科并不追求过低的净负债率，如果有的时候出现轻松下跌，是集团为了等待机会，如今年土地集中供应的问题，对于资金要求很大弹性，如果资金方面没有弹性，面对集中供应土地将面临很大压力，所以18％的净负债率有可能是等待市场变化的机会，强调集团并不一定有意保持低的净负债率，认为保持合理净负债率即可。

值得一提的是，上述所说的“三道红线”，是指去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则，按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70％；净负债率大于100％；现金短债比小于1倍。根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5％；触及一条，增速不得超过10％；均未触及，不得超过15％。从万科披露的数据来看，截至2020年末，万科的净负债率与现金短债比均优于“三道红线”政策标准，目前仅剩剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

04.

入股泰禾进展不顺利

成立操盘公司对部分项目先行解套

对于万科入股泰禾集团的相关进展，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，泰禾的问题如果能得到妥善解决，对各方来说是有利的。但好事是难办的，从近半年的时间来看相关进展还是有一定难度的。解决问题的钥匙在泰禾的身上，在与泰禾相关的利益方手中。

万科入股泰禾一事还要追溯到2020年7月。按照万科和泰禾集团（000732.SZ）在2020年7月30日签署的《股份转让框架协议》，泰禾集团控股股东泰禾投资拟将其持有的公司19.9％股份转让给万科旗下海南万益，转让价款合计为24.26亿元，支付方式为现金支付，转让价格为每股4.9元。但在此次股份转让框架协议中设置了股份转让的先决条件：需要泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常经营，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案的上述作用能得到泰禾投资和海南万益的一致认可。按照上述公告，若约定的全部条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万科方面豁免，万科有权单方面终止协议。不过，2020年9月29日晚间，泰禾集团公告，和万科此前签署的协议中部分条款尚未完全满足，万科目前无意单方面终止协议。该公告称，泰禾集团收到控股股东泰禾投资及其实际控制人黄其森与海南万益共同函告，泰禾投资、黄其森与海南万益一致确认《股份转让框架协议》约定的条件尚未全部满足（包括但不限于公司与债权人的债务重组方案仍在继续协商，部分债权人还需要时间完成内部审批等），海南万益目前无意单方面终止上述协议。

从泰禾目前进展看，今年2月10日，泰禾集团在《关于对深圳证券交易所〈关注函〉的回复公告》中指出，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，泰禾集团有北京金府大院、北京院子二期、上海大城小院、福州金府大院等7个项目出现停工。不过，随着新冠肺炎疫情的缓解与控制以及公司债务重组进程的推进，预计上述项目在2021年下半年会陆续达到交付状态。同时，泰禾在互动易上回应投资者“目前公司引入战略投资者事宜正在有序推进中”。今年3月，市场消息传来万科和泰禾之间的合作有新进展，据悉万科和泰禾计划成立的资产管理公司于3月份正式启动。对于该公司的作用，祝九胜回应称，这个公司是正在酝酿的操盘公司，不是接盘公司，主要是受各方委托来干活，比如启动、销售项目，不承担项目本身的债权、债务管理。泰禾的问题整体上来看，还需要很长的时间，但不排除对资源比较好的部分项目先行解套，各方目前也正在讨论，成立操盘公司，对于少数自身资源比较好、债权债务协议相关方都支持的项目，优先盘活自身资源，但具体方案还在具体商议中。

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