万科郁亮：房地产应向制造业学习

每一次出现在媒体的聚光灯下，万科董事会主席郁亮总会作出一些让人意想不到的发言。有些言论不免让业界同行为他捏了一把汗，有些言论给人一种“醍醐灌顶，豁然开朗”之感，更有些言论则难免让那些与他同在一条赛道、一路追赶的对手自惭形秽。

3月31日，万科在线召开2020年报业绩推介会。郁亮针对外界高度关注的政策环境等问题，用他低沉有力的噪音，再度代表行业和企业开诚布公地发声、表态、言志。

郁亮表示，去年下半年以来，政府针对行业出台了一系列重要政策，从三道红线、贷款集中度管理到土地供应双集中，每一项政策出来都会引起非常多的关注。但所有这些政策都可以追溯到一个共同的源头，如果用四个字来描述就是“房住不炒”，如果展开来讲，就是2017年十九大报告所提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”这49个字。如果说政府最初提出“房住不炒”时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年的政策调控，应该让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性。

不再靠土地升值或金融杠杆赚钱

郁亮表示，十九大提出“房住不炒”的同时，也指出我国已进入新的发展阶段，经济发展已由高速增长转向高质量发展。在此背景下，郁亮认为房地产也需要完成从规模速度向质量效益发展的转变，这一趋势在过去数年已很明显，“三道红线”、双集中等政策的出台，标志着行业明确进入了管理红利时代。

管理红利时代，在郁亮看来，对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势。回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。这也符合万科一直以来的观点，我们在2007年就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”的策略，从不追求过高的土地储备。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来的竞争会更加全面和激烈，行业的出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。

管理红利时代仍然大有可为

郁亮表示，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱，不代表房地产行业就没有机会。他以家电行业为例，10多年前，家电行业就遭遇到了类似于今天房地产行业的“管理红利时代”，当时每户家庭“三大件”基本普及，早度过了短缺时代。家电行业在2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”。但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借着好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场，给股东创造了良好的回报。以美的为例，正是在家电行业的管理红利时代，美的确定了“产品领先、效率驱动、全球经营”的战略变革方向，通过数字化变革、渠道变革和“T+3”柔性生产模式大幅提升经营效率，无论是产品力还是盈利能力都有了明显提升，汇报水平也很优秀。

郁亮认为，家电行业案例告诉万科，即使行业进入存量竞争时代，优秀企业仍然可以通过自身的努力实现高质量发展。管理红利时代仍然大有可为。只要真心实意地服务好衣食父母，建立市场竞争优势，一定能够活下去、活得好、活得久。

房地产将进入开发与经营并重的全能竞技赛

房地产行业未来机会主要来自两方面

郁亮认为，未来房地产行业的机会主要来自两方面。

机会首先来自客户的需求。以传统的开发业务举例，客户的偏好已发生很大变化，疫情期间万科做了客户调研，87%的客户表示大多数时间在家度过，因而对家庭空间的需求有了很大的变化。客户中92%有在家办公的需要，74%有在家健身的需要，93%表示愿意为生活和兴趣空间的切分买单。如何实现居家场景复合化，功能的精细和精致，这已经成为户内空间新痛点。同时家的外延也在延申，客户中有58%认为社区1公里配套已成基本需求，83%希望社区内有健身步道和运动设施，58%认为社区商业的重要性已超过户型的“南北通透”。

郁亮认为，未来人们要的不是一套房子，而是步行可达、体验丰富、实用且有品质的家园。因此，未来打造综合住区和周边配套将成为新赛道，企业需要从单一住宅开发的竞争力转向综合住区开发与经营并重的竞争力，进入全能选手的竞技赛。

同时，租赁市场需求广阔。中央经济工作会议、十四五规划纲要中，对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排，篇幅比房地产市场要长得多。在全社会降杠杆的背景下，政府不断加大对租赁房的政策支持，这对长租公寓企业是好消息。万科是中国最早进入租赁住房市场的企业，从2007年就开始尝试， 2014年，万科租赁住房开始大规模布局，目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业，开业间数已经达到14.3万，出租率超过95%。郁亮表示，长期、坚定的看好租赁住宅这条赛道，相信这块业务一定有很大的发展前景。

郁亮认为，行业的机会也来自城市的发展。随着城市化进入第二阶段，建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必要元素。2020年年报显示，万科在TOD、城市更新等新赛道上也已取得了竞争优势，深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目均成为所在城市TOD综合开发标杆，上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、深圳南头古城、苏州淮海街、福州烟台山、沈阳红梅文化园等多个项目，受到政府和社会的认可，城市更新业务已经成为万科的新优势。

行业可以做到挣慢钱、长钱、老实钱

同时，郁亮认为，目前很多城市在建设、管理、发展上还存在补短板的需求。从发展历史来看，中国的工业化是领先于城市化的，不少城市的功能没有被充分满足，未能有效跟上城市化发展的需要。未来的方向是实现生产、生活、生态三生融合，在三生融合方面也会存在大量机会。仅以深圳为例，近年来公司在深圳就参与了多个教育、文体、医疗类项目建设。

郁亮表示，万科很早就确定了和客户同步发展、和城市同步发展的策略，开发和经营业务并重，从目前来看，方向基本正确，也在部分业务建立了市场竞争优势。因此，沿着客户需求、城市发展两条主线，行业还有大量的机会。虽然不能再赚大钱、快钱，但还可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱，行业仍有持久的生命力。

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